开发房价功能缩小收入差距克服经济危机

 

金小明

（浙江东方职业技术学院 浙江 温州 325011)

摘  要：置业投资系数CIP=（0，4］乃房价收入比，即某地房地产均价Hp等于该地CIP乘以该地人平工资Wa。由之房价可粗略评估为人平月收入的三倍，进而可将房价Hp分解成三个Hp/3的组成结构。随着科技生产力发展，土地产出率不断提高，GDP、房价都应增长。基于地球村由人类共有和科技生产力由人类创造，增长的GDP应由全民共享，故房价的Hp/3应用于补贴“三农”补偿土地出让以缩小工农城乡差距，另Hp/3应用于充实社保以缩小贫富差距，剩下的Hp/3作为房屋造价和开发商利润。可见，房价经分解成三个Hp/3后具有调控功能，在（0，4］内的适度高房价乃土地产出率不断提高的反映，有利于缩小收入差距，进而在改善民生克服经济危机中推动GDP/工资平稳增长。

 

关键词：房价功能；房价规律理论；CIP=（0，4］；Hp/3；“三大”差距；经济危机；GDP/工资

Development Housingprices Function to Narrow the Income Gap and to Overcome the Economic Crisis

Jin-Xiaoming

Zhejiang Dongfang Vocational and Technical College Wenzhou City Zhejiang Province PRC (Postal Codes 325011）

Abstract: The Coefficient of Investment and Purchase（CIP）= (0,4] is also the ratio of Hp-to-Income, that is, Somewhere an average housing prices (Hp) equivalent to CIP^[1] is multiplied by an average wages of a month(Wa) for all the social local inhabitant.Therefore, HP can be crude assessment nearly three times per capita monthly income, then Hp can be broken down into three Hp/3 of the composition. Along with the development of productivity and land-output ratio, GDP, Hp should be growth.Based on the human living together in the global village and scientific-technological productive created by the human , GDP growing should be shared by all, The first Hp/3 is for land compensation and subsidy "Agriculture" to narrow the gap between workers and peasants, the other Hp/3 is used to replenish the social security to reduce the gap between rich and poor, and the remaining Hp/3 is for cost and profit for the developers. It is thus clear that Hp has the function regulating and controlling as Hp by decomposition into three Hp/3,the moderately high Hp within (0,4] is the reflection of land-output ratio rising continuously,is also beneficial to narrowing the income gap,promoting the GDP/Wage steady growth in improving people's livelihood and overcoming an economic crisis thereby.

 

Key words: Hp function; Hp Law theory; CIP = (0,4]; Hp/3; "Three" gaps; Economic crisis; GDP / wages

 

一、房地产价格的内涵

在衣食住行用中，安居不仅是规模消费，更是同土地关系最为密切的家庭投资。安居作为发展科技生产力的目的，其消费价格即房价反映了土地产出率。由于人类社会进化过程要经历原野、乡村、城市、花园、共网（络）等阶段，而现阶段城市化基本上是国家投资布局交通网格，建筑商填充楼群，加上种种产业构成GDP来源……在对GDP进行分配再分配过程中，会产生种种政治经济问题。政治经济问题可概括为效率与公平问题。在社会公平、质量效益、经济发展（GDP）三者关系中，效率与公平处理好了，GDP会自然而然地发展。公平问题集中体现在“三大”差距上，“三大”差距主要来源于土地产出率不同和倾向城镇的专利品牌垄断定价体系引发的工农两大群体利益不平衡，其次来源于物流流域形成的区域差距和城乡分化，第三是基于人性之恶的分配不公和按劳分配计量技术落后造成的贫富差距。毫不夸张地说，政治经济问题可集结到房地产经济上。

“三大”差距中，城乡工农差距是主体问题，置投系数CIP=（0，4］^[1]正是从平衡城乡工农群体利益出发推导出来的。基于房地产的投资性，一则可由CIP推导出房价调控公式，二则房价非一般商品价格，由CIP=（0，4］可证明世界流行的房屋均价等于月平收入三倍的合理性。由之得界定房价的两种定义：一是某地房地产均价Hp等于该地区全社会月平工资Wa乘以CIP；二是房价Hp可分解成三个Hp／3，以补贴“三农”和缩小贫富差距。

由房价内涵定义Hp=CIP×Wa知，CIP乃反映房价收入比的购买力价格理论基础。3居于CIP=（0，4］区间，证明房屋均价等于月平收入三倍的速算公式是正确的，进而可将房价分解成三个Hp/3的组成结构。这样，就可得到界定房价的功能定义：Hp=（Hp／3）×3，第一个Hp／3为开发商造价与利润，第二个Hp／3用于地价补偿和补贴“三农”，第三个Hp／3用于充实社保。这两种定义可赋予房价缩小“三大”差距的功能，表明房价理论超出了价值理论，比一般物价水平高出三分之二。这是因为房价不同于普通商品价格，房地产是不动产，具消费投资双重性。

实际上，房屋均价估算为工资4倍或收入的3倍，因为收入通常包括资本、资产等收益在内，大于工资。

二、房地产价格规律体系

一直以来，人们议论房价的高低是盲目的，从而政府调控房价也是盲动的。判断房价高低一要明白房价概念，二要掌握房价规律。

（一）房价总是随科技发展社会进化不断抬高的

社会进化有三大标志：一是科技进步生产力发展；二是土地升值物价升高；三是集能力与欲望于一身的币符抽象物---阴流子^[2]放量、GDP增长和民生改善。即是说，社会发展过程是科技发展、币符充胀、不可再生资源（如土地）和劳动力升值、民生改善的过程。

现在，网络运行速度在加快，火车、飞机在提速，交通物流设施在改善。这标志着科技越发达社会运行越快，地球相对越小，从而土地越来越珍贵。在币符含金量基本不变条件下，社会发展就是阴流子放量（表现为央行增发货币）、GDP增长、工资提高、房地产价格上涨过程。其间房价、工资/GDP应当是相互作用互动抬高的。

（二）房价、GDP、工资成正比

衣食温饱解决后，住行小康就是经济建设面临的基本问题。住与房地产相关，行与汽车生产、路桥建设相关，再点缀于广场、花园和场馆建设就成了造城运动。造城运动中唯楼市是人人都得参与而不能回避的，故房地产问题是牵一而动全社会的热点难点，是经济发展龙头。也就是说，房地产不仅是GDP的重要成分，更是牵动造城运动创造GDP的绝对力量。这就证明房价与GDP成正比。

GDP是人类创造的科技生产力运行结果，应当由人类后代共享。但劳动实践是创造性地释放科技经济效益的基本途径，故劳动工资应随GDP增长而不断提高，相应地要降低凭借资本分得GDP的份额或提高资本收益税负。

CIP虽为房价收入比系数，但考虑到房屋不是家庭或个人的全部投资，因而房屋均价与人平月工资成正比更接近真实，故Hp=Wa×CIP。

综上，房价、GDP、工资三者成正比关系。但事实上，GDP增长房价上涨，工资不一定提高。中国近年工资上涨主要由公务员工资改革和垄断行业管理层多占多得行为推动，民营企业里劳动者工资在高物价高利润驱动下略有渐增。房价也不一定随GDP增长而增长，如2002年前的中国房价一直在2000元/平方上下徘徊；房价一旦增长又会超GDP增长而暴涨，如2006年后房价补涨基础上的垄断炒作。

（三）房价随GDP增长而呈山体式布局

土地产出率高低是科技生产力发展应用的反映，经济发达地区单位土地产出率高表现为GDP高，GDP高居民平均收入就高。土地产出率高、平均收入高驱动房价高涨的规律表明，房价呈山体式布局，山顶在市中心山脚在郊区。由于不同城市经济发展水平不一样，即城市价值有高有低，从而形成了大山小山、高山矮山。这些大大小小的“山体”由房价“平原、洼地”---乡村连接起来，从而在全国形成了与地球表面神似的房市“江山”。

祖国山河为全民共有，现由政府代管和擅长增值保值者代理，因而土地收益的三分之二应配给全民作基础消费，即赋予房价缩小“三大”差距的宏调功能，如配股（票）配（保）险予民增强社保体系等。

（四）物价齐步走律

根据房价与GDP或工资同步增长关系，房价一旦失控领先上涨时，最好是先稳定它，然后强制劳动力价格：工资先行上涨，并设法让其它物价跟上。这样能确保各行业利润相当，防止制造等行业资金转向房地产市场炒作。接着进行细调，即按照房价的两种定义使房价工资比服从CIP=（0，4］限制，在提高劳动工资缩小“三大”差距的基础上治理整个物价结构。因而，不要盲目抱怨房价高，不要害怕日本式房价崩盘。物价齐步走规律是说，随着科技生产力发展，在币符含金量不变条件下，房价应低开高走，只能稳定不能大跌。这关系到金融体系安全，GDP稳定增长，国民经济整体协调发展，遵循了社会经济随科技进步而进化的规律。

事实上，改革开放尤其2007年以来，原材料、农副产品和劳动密集型产品等的价格都有不同程度的暴涨，除少数城市暴炒使得房价过高外，房价总体水平同多数物价还是基本持平的（要知道，房地产具消费投资二重性，正常情况应是一般物价的三倍），只是房价投入规模大，对他项消费影响大。但对于房价收入比远超CIP=（0，4］区间，房价缩小“三大”差距的宏调功能没有得到落实的情形发展，我们不能不担心日本式崩盘的可能性，房价成为众人的口诛笔伐聚焦点也就不足为奇了。

 

三、房地产价格的主要功能

房价有自己的规律理论，必然体现在房价功能上。

（一）房价的主要功能和基本功能

基于CIP=（0，4］实施Hp=3×Hp/3可赋予房价缩小“三大”差距的功能。事实上，CIP依据平衡工农城乡两大群体利益推出，通过宏调使房价的一个Hp/3补贴“三农”补偿土地转让，另一个Hp/3充实社保。可见，消除工农城乡差距是房价的主要功能，缩小“三大”差距则是房价的基本功能。

从人类整体上理解人权，即科技生产力由地球上的人类共创，科技生产力产生的剩余价值应由人类共有共享，从而政府应保证城镇居民以岗位为生，乡村农民以土地为生。虽然优先受惠科技发展经济的城镇、郊区的单位土地产出率较高，即科技发展了人口增多了，城镇土地含金量也随之增高，随之土地上的建筑物价格及租金必然上涨。基于土地不可再生不可分割全民共享的自然事实，科技生产力发展标志着整个国家或地区平均土地产出率提高。随着科技发展人类进步，单位土地产出率越来越高，征用农村土地的补偿也应同步提高，劳动工资和国民收入水平也应相应提高。

（二）房价基本功能能够启动工资自提升机制

当工资低房价高时，可发挥房价宏调功能，即以土地收益补贴“三农”改善农民生活，农民就会安心在家乡谋划农业发展；而以土地收益充实社保缩小贫富差距，劳动者就会以歇工、自修行动要求增加工资福利。这时城镇企业就会出现招工难，于是用人单位就会被迫提高工资福利吸引劳动者，接着减少开支降低成本，通过产业升级走上科学管理的道路。同时国家出台优惠扶持政策改善企业发展环境，补偿企业提高劳动者工资待遇。经济效益好了，工资再提高就有了坚实的基础，随GDP增长提高工资就会形成习惯性操作。

总之，遵循房价规律体系开发房价功能，就是要在稳定房价调整收入分配格局的过程中，缩小“三大”差距，抑制贫富悬殊。

 

四、缩小收入差距克服经济危机的房价功能

创新房价规律理论开发房价功能，途径是依据房价功能定义去缩小收入差距，目标是实现公平分配、克服经济危机。

（一）房价乃调控宏观经济的抓手

广义经济内涵是以生产劳动实现消费体系，狭隘经济内涵是实现衣食住行用，反映在城际间构筑连接住宅群的物流网络。这必然是在交通网格中布局安居花园，点缀广场、场馆、景点、工业区、经贸区、文娱区、教育科研区……此乃造城运动之势。其中“安居”是主体工程，关系到民生大事和经济发展，不可完全市场化，要求政府发挥Hp=3×Hp/3功能，以调控整个宏观经济。因此，在调整社会公平、质量效益和GDP三者关系中，应当从土地的消费、投资二重性切入，将Hp分解成三个Hp/3，以平衡城乡工农利益、抑制贫富差距实现主体公平。贫富差距控制住了，经济危机的主要原因就制服了^[3]。另一方面，在CIP=（0，4］内的适度高房价有利于提高劳动工资、调整收入分配，促进GDP增长。因此，抓住房价，可将消除经济危机同平衡工农城乡利益、抑制贫富悬殊、改善民生结合起来处理。

（二）应用Hp=3×（Hp/3）公式平抑“三大”差距消除经济危机的功能原理

基于土地不可再生和不可割离的特性，特别是科技生产力的发展来自古今中外科技文化创新,地球村应由全人类共有，土地产出天赋由人类共享，地球家园靠人类共同维护。因此，依靠科技进步不断地提高单位土地产出率等造就的，不断增多的剩余价值应由人类共享；由于人类祖先共同合作创造的科技文化知识产权不能确定归属，全社会创造的剩余价值和天赋全民的土地所有权应由政府代管、管理精英个体代理，土地产出率高的地区应补偿土地产出率低的地区。基于此，应将房价Hp分解成三个Hp／3的组成结构。其中Hp／3应用于补贴“三农”、农产品物价和补偿土地出让，另Hp／3用于充实社保，剩下的Hp／3属于房屋造价和房地产开发商利润。这就开发出以缩小工农城乡差距为主的，抑制贫富悬殊克服经济危机为目的的，发挥从公平出发改善民生建设和谐社会的功能。CIP和房价结构的巧妙之处是将消除经济危机同平衡工农城乡利益、抑制贫富悬殊、改善民生结合起来处理，在建设和谐社会中保持GDP发展。

但中国近年房价猛涨，房屋均价为人平月工资10倍的也不少见，远远超出了（0，4］区间。房价上涨由官商炒作推动，收益完全归开发商利益关联团体，违反了Hp=3×（Hp／3）的结构功能内涵。这不仅削弱了房价缩小“三大”差距的天赋功能，而且由于社会不公加剧贫富悬殊，恶化了民生内积了经济危机，不利于建设和谐社会。

五、房地产经济形势分析和调控对策建议

随着科技生产力发展，土地产出率不断提高，在货币含金量不降低条件下，反映GDP不断增长。GDP增长，工资理应提高，从而物价、房价也应提高。事实是，2006年前房价徘徊滞涨；2006后房价在GDP多年增长和个人收益累积推动下开展补涨行情；2008年后，房价暴涨，属价格惯性运行和炒作行情。但期间，资本收益无限制、权力转租等致贫富差距快速拉大，劳动工资却变化不大。因而出现了房价与劳动者收入越来越背离现象。房价与GDP、工资三者平衡同步提高是房价合理性标志。为实现合理房价，房价调控对策应为：在房价、资本收益、劳动工资、贫富悬殊、物价诸调节“按钮”中，最好是稳定房价，重点调高劳动工资，增加资本收益税负，调整物价结构提高物价水平，再发挥房价功能遏制贫富悬殊。

房价、GDP/工资同步增长关系没有得到体现正是我们不清楚房价本质和规律的情形下，操作宏观经济不当形成的。在贫富悬殊状况下，即使绝对多数劳动者工资低下，靠资本获取丰厚收入和权力转租一夜暴富的富有人群仍能抬高人平收入。由Hp=Wa×CIP可知，房价仍会居高不下。所以现在的中国，一方面呼喊房价高，多数人工资、收入低买不起房；另一方面，一夜暴富屡见不鲜，富人群体日益扩展，人平收入快速拉高。如此，房价不飞涨才怪。遵循房价规律体系，就必然要求政府根据科技生产力保持GDP增长水平，提高劳动工资同时降低资本收益；允许在CIP=（0，4］边缘的房价炒作同时，控制房市“山顶”高度，以扩大中低档房价供应面积。

房价稳定的内涵是维护CIP=（0，4］区间内的适度高房价，保障科技生产力、土地产出率、经济发展、人类进化同步进展；外延是房价与GDP、工资、物价平衡提升。稳定房价不能指望人类自觉性，不能指望政府，而要发挥房价功能，建立遵循房价规律理论的公平机制。稳定房价符合房价按山体式布局，要求维护GDP、工资、房价正比关系和遵循物价齐步走规律。房地产发展的停顿会通过建材行业的衰退辐射到全行业，即大幅降低房价是下下策，远不如稳定房价提高工资取得各层次人心来得高明，更会危及金融体系安全运行，动摇国民经济龙头。

 

参考文献

[2]金小明.论阴流子经济学[J].远东中文经贸评论（新加坡），2006（1）.

[3]金小明.经济控制论与管理自动化的原理[M].长春：吉林大学出版社，2009.12.

 

[作者简介]

金小明(1963--)，男，江西新建人，高级工程师，2008价值中国最具影响力百强专家。研究方向：经济控制论与管理自动化。