论合理房价的判定理论与调控方法

 

金小明 （浙江东方职业技术学院  温州 325011)

 

摘  要：面对房价上涨过快，政府应下调房价还是上调工资？这涉及到对合理房价的解读。合理房价的内涵是在房价收入比系数CIP=（0，4］内维持适度高房价，保持科技生产力、土地产出率、经济发展、人类进化同步进展；外延是房价与GDP、工资、物价平衡提升。稳定房价就是要开发房价功能，建立房价公平调谐机制，从而要求政府经济政策符合房价按山体式布局，维护GDP、工资、房价的正比关系和遵循物价齐步走规律。反之，单纯大幅降低房价是下下策，会危及金融体系安全，动摇国民经济龙头。

关键词：合理房价；房价GDP工资成正比；房价山体式布局；物价齐步走规律；房地产经济问题；判定与调控

 

The Determination Theory and Control Approach of Reasonable HousingPrices

Jin-Xiaoming

Zhejiang Dongfang Vocational and Technical College Wenzhou City Zhejiang Province PRC (Postal Codes 325011）

Abstract:To face soaring average housing prices（Hp）,the Government should reduce Hp or raise wages? This involves the interpretation of reasonable Hp.The connotation of reasonable Hp is in the coefficient of Hp-to-Income (CIP )= (0,4] to maintain moderate high Hp,to maintain the simultaneous development between scientific-technological and productivity,Land outputs rates,the rate of economic growth,and Human being evolution;the extension of reasonable Hp is to keep Hp and GDP, wages,price promoting evenly.To stabilize Hp is development of the Hp function to establish a fair Hp tuning mechanism,So we ask the government's economic policies to meet the Hp structure as same layout as the Mountain Style(HMS)，to maintain direct proportion between GDP,wages and Hp(PGWH),to follow the law of synchronizing travelling of all prices(LSTP).On the contrary,Simple significantly reduction of Hp is a poor choice,would endanger the financial system safety,shake the lead of national economy.

Key words: Reasonable Hp; PGWH; HMS; LSTP; Real Estate economic Issues;Determine and Control

 

一、房价的两种定义及合理性数据标准

房价内涵定义为：某地房地产均价Hp等于该地置业投资系数CIP^[1]乘以该地人平工资Wa，即Hp=CIP×Wa。由此式知，CIP乃反映房价收入比的购买力价格理论基础。3居于CIP=（0，4］区间，证明房屋均价等于月均工资（劳动力价）三倍的推论是正确的，因而可将房价分解成三个Hp/3的组成结构。这样，便可得界定房价的另一种功能定义：Hp=（Hp／3）×3，第一个Hp／3为开发商造价与利润，第二个Hp／3用于地价补偿和补贴“三农”以缩小工农差距，第三个Hp／3用于充实社保缩小贫富差距。这两种房价定义的联系是3在（0，4］内，表明房价理论超出了价值理论，房价应比普通商品、劳动力的价格高出三分之二。这三分之二担负着宏调功能，赋予房价缩小“三大”差距的功能。

实际上，房屋均价估算为工资的4倍或收入的3倍，因为收入通常包括资本、资产等收益在内，大于工资。在（0，4］内变化的房价收入比值是一组判定房价合理的数据标准。

二、阐幽房价规律理论判定房地产经济问题

判断房价高低一要明白房价概念，二要掌握房价规律。

首先，房地产价格总是伴随科技发展社会进化不断抬高的。社会进化有三大标志：一是科技进步生产力发展；二是土地升值物价升高；三是集能力与欲望于一身的币符抽象物---阴流子^[2]的放量，以及GDP增长和民生改善。换言之，社会发展过程是科技发展、货币充胀、不可再生资源（如土地）和劳动力的升值过程。现在，网络运行速度在加快，火车、飞机在提速，交通物流设施在改善。这标志着科技越发达社会运行越快，地球相对越小，从而土地越来越珍贵。在币符含金量基本不变条件下，社会发展就是阴流子放量（表现为央行增发货币）、GDP增长、工资提高、房地产价格上涨的过程。期间，房价、工资/GDP应当是相互作用互动抬高的。

其次，房价、GDP、工资成正比。造城运动中唯楼市是人人都得参与而不能回避的，故房地产问题是牵一而动全社会的难点,是经济发展的龙头。显然，房地产不仅是GDP的重要组成，更是牵动造城运动创造GDP的绝对力量，即房价与GDP正相关。GDP是人类所创造的科技生产力运行结果，应由人类共享，因而劳动者工资应随GDP增长而不断提高。CIP虽为房价收入比系数，但考虑到房屋不是家庭或个人的全部投资，因而房屋均价与人平月工资成正比更接近真实，即Hp=Wa×CIP。事实上，GDP增长房价上涨，工资不一定提高。中国近年工资上涨主要由公务员工资改革、垄断行业、管理层多占多得行为推动，民营企业里劳动者工资在高物价高利润驱动下稍有渐增。房价也不一定随GDP增长而增长，如2002年前的中国房价一直在2000元/平方上下徘徊；房价一旦增长又会超GDP增长而暴涨，如2006年后房价在补涨基础上的垄断炒作。

第三，房价随GDP增长而呈山体式布局。土地产出率高低是科技生产力发展应用的反映，经济发达地区单位土地产出率高表现为GDP高，GDP高居民平均收入应当高。土地产出率高、平均收入高驱动房价高涨的规律表明，房价呈山体布局，山顶在市中心山脚在近邻郊区。由于不同城市经济发展水平不一样，即城市价值有高有低，从而形成了大山小山、高山矮山。这些大大小小的山体由房价“平原、洼地”---乡村连接起来，就在全国形成了与地球表面神似的房市“江山”。祖国山河为全民共有，现由政府代管和擅长增值保值者代理，因而土地收益的三分之二应配给全民作基础消费，即赋予房价缩小“三大”差距的宏调功能，如配股（票）配（保）险予民增强社保体系等。

第四，物价齐步走律。根据房价与GDP或工资同步增长关系，房价一旦失控领先上涨时，最好是先稳定它，然后强制劳动力价格：工资先行上涨，并设法让其它物价跟上。这样能确保各行业利润相当，防止制造等行业资金转向房地产市场炒作。接着进行细调，即按照房价的两种定义使房价工资比遵守CIP=（0，4］限制，在提高劳动工资缩小“三大”差距的基础上治理整个物价结构。当贫富悬殊超过某个极值，个别房价超高并不影响多数人的消费，不想房价高就要抑制贫富差距。因而，不要盲目抱怨房价高，不要害怕日本式房价崩盘。物价齐步走规律是说，随着科技生产力发展，在币符含金量不变条件下，房价应低开高走，只能稳定不能大跌。这关系到金融体系安全，GDP稳定增长，国民经济整体协调发展，遵循了社会经济随科技进步而进化的规律。

事实上，改革开放尤其2007年以来，原材料、农副产品和劳动密集型产品等的价格都有不同程度的暴涨，除少数城市暴炒使得房价过高外，房价总体水平同多数物价还是基本持平的，只是 购房投入规模大，对他项消费影响大。但对于房价收入比远超CIP=（0，4］区间，房价缩小“三大”差距的宏调功能没有得到落实的情形发展，我们就不能不担心日本式崩盘的可能性，房价成为众人的口诛笔伐聚焦点也就不奇怪了。

三、房价合理与否的判定调节法

（一）房价暴涨原因剖析

随着科技生产力发展，土地产出率不断提高，在货币含金量不降低条件下，反映GDP不断增长。GDP增长，工资理应提高，从而物价、房价也应提高。事实是，2006年前，房价徘徊不涨；2006后，房价快速上涨，明显属追赶GDP的补涨行情；2008年后，房价暴涨，属价格惯性运行和炒作行情。期间，资本收益无限制、权力转租难控，劳动工资却变化不大，出现了房价与劳动者收入越来越背离现象。近年房价猛涨，房屋均价为人平月工资10倍的情况也不少见，远远超出了（0，4］区间，且房地产垄断利润没有合理地分配到“三农”方面，而是不断地创造一夜暴富人群，快速拉大了贫富差距。这阻碍了Hp=3×Hp／3的结构功能释放，不仅削弱了房价缩小“三大”差距的天赋功能，而且由社会不公加剧贫富悬殊，恶化了民生内积了经济危机，不利于建设和谐社会。

房价、GDP/工资同步增长关系没有得到体现正是我们不清楚房价本质、规律的情形下错误操作宏观经济形成的。在贫富悬殊状况下，即使绝对多数劳动者工资低下，靠资本获取丰厚收入的富有人群仍能抬高人平收入，由Hp=Wa×CIP可知，房价仍会居高不下。所以现在的中国，一方面呼喊房价高，多数人工资、收入低买不起房；另一方面，一夜暴富屡见不鲜，富人群体日益扩展，人平收入快速拉高，房价不飞涨才怪！遵循房价规律体系，就必然要求政府根据科技生产力保持GDP增长水平，提高劳动工资同时降低资本收益；基于CIP=（0，4］区间给定房价炒作空间、控制房市“山顶”高度，以扩大中低档价格房子的供应面积。

（二）合理房价概念

合理房价内涵乃稳定在CIP=（0，4］区间内的适度高房价，保障科技生产力、土地产出率、经济发展、人类进化同步进展；外延是房价与GDP、工资、物价平衡提升。稳定房价不能指望人类自觉性，不能指望政府，而是要发掘房价对宏观经济的调谐功能，依据房价理论建立公平机制。稳定合理房价要符合房价按山体布局，要求经济政策维护GDP、工资、房价正比关系和遵循物价齐步走规律。反之，单纯调控房价，以致房价大幅降低是下下策，会危及金融体系安全，动摇国民经济龙头。

（三）合理房价的判定调节法

基于合理房价概念，遵守CIP=（0，4］范围，严格控制房价收入比是判定和保证房价合理的基本方法。

房价可预测吗？房价调控公式中有六个变量可以调节，自然就可预测。从Hp=CIP×Wa可知，调控CIP观察工资水平便可判定房价趋势。2006年后中国房价为什么飙升？2003年前中国房价一直徘徊，随后启动涨势至2007年,飙升的主要动力是改革开放以来GDP连年增长。随着垄断收入行业增加、民企官商增多、房改系列政策的落实，尤其资本收益机会放开增益放大……使得越来越多的暴富者快速积累财富，全社会平均收入水平过快抬高。则由Hp=CIP×Wa可知，平均工资Wa或人平实际收入大幅提升，则房价Hp必然上涨。在贫富悬殊条件下，人平收入越高，房价越高，穷人则越穷。国际上流行的房价为工资三倍的经验公式有道理吗？在中国，超万元一平方米的房价合理吗？CIP=（0，4]反映了房价收入比的上限与下限，表明房价等于工资三倍的经验值是正确的。由CIP建立的房价调控公式揭示了2007年前的房价飙升同GDP十多年高速增长累积相关，但2007年后超万元房屋均价多由垄断炒作形成。各地房价是否合理，由当地居民人平工资乘以3就可大体判断出。

Hp=3Wa速算式能帮助政府和老百姓快速判断房价的合理价位，从而作出各自的部署和安排。根据房价公式可确定每平方米房屋月租Br=Hp×r，（r高于同期存款利率而不高于同期贷款利率）。CIP和人均月收入是理论测算房价的两个因素，房租水平则是反映房地产供求状况的市价因素，租金高说明房屋所在地段好。CIP解释了房价呈山体布局，在现行政策条件下，中国房市“崇山峻岭的最高峰”为人平工资的4倍。“安居”关系到民生大计不能完全市场化，鉴于土地国有房价可以测算，由Hp、CIP推出宏调原理及其依据、测算技术和检验房价合理性的数据标准是完全可行的。

房价与GDP、工资三者平衡同步提高是房价合理性标志。可以说，当前中国房市均价不是太高而是工资太低、货币贬值太快。因此，不要过于强调降房价刺泡沫，而是要涨工资！为实现合理房价，房价调控对策应为：在房价、资本收益、劳动工资、贫富悬殊、物价诸调节“按钮”中，最好是稳定房价，重点调高劳动工资，增加资本收益税负，调整物价结构提高物价水平，再发挥房价功能遏制贫富悬殊。

遗憾的是，没人理睬作者2006年以来所介绍的房地产价格研究成果，而是继续使用比较研究法参照国外经济发展史推定中国经济发展走势，浑然不知经验主义没有科学理论指导、纠正是要注定失败的。譬如，政府、专家一致断定房价高就是危险，于是在2010年4月再次出台打压房价的调控政策。作者在与朋友争辩中指出：这种调控必然因房地产龙头下摆导致建材、家电等安居配套行业产能过剩恶化，进而映射到全行业，不出三个月，GDP就会下滑。果然，同年6月就出现以GDP下降为标志的经济下滑，作者对这次房地产调控的预期判断有了回声---国家调控进退两难！事后虽然人们都看到打压房价削弱了房地产带动国民经济发展的龙头作用，但因政府、专家不知道自己不了解房价的定义和功能，只能莫名其妙地不顾GDP下滑继续调控房价。

 

参考文献

金小明(1963--)，男(汉族)，江西新建人，高级工程师，2008价值中国最具影响力百强专家。研究方向：经济控制论与管理自动化。