谢逸枫:房价跌20%社科院危言耸听
社科院报告：一线城市房价降20%
2010年10月21日，中国社会科学院发布研究报告预计，我国房价从2010年第4季度至2011年上半年同比增速将逐渐下降，到2011年上半年进入负增长区间，本轮宏观调控措施，在使得一线房价下降20%之后将逐渐放松。从2011年下半年起，房价增速可能触底反弹。社科院什么时候正确预测过房价会跌多少，一线城市房价降20%纯粹是没理由的危言耸听。一些人或者是机构或者是社组，报告一出就称房价大跌20%-30%，并且还是一线城市的房价跌20%-30%。看完所谓的报告全文，就感觉这个报告所谓的房价跌20%-30%的结论就是个“伪命题”。一线城市的房价不可能跌20%-30%，按照这样的预测和推理，二线城市的房价将跌30%-40%，三线城市的房价要跌40%-50%。
从报告内容上可以看出，中国社会科学院判断一线房价下降20%根据，一是未来半年内，房地产行业总体融资规模将趋紧，同期CPI将会在今年9月见顶后回落，而随着房地产市场需求持续维持在低位，但供给逐渐放大，供求缺口对房价的推动作用也将逐渐由正转负。二是从融资环境来看，报告判断，未来一年无论是人民币贷款月度增量有望回落至5000亿元，同比增速也可能继续回落至20%。且开发商通过银信合作获取银行表外贷款的途径，也被银监会堵死。与此同时，国际短期资本流出中国的形势，将延续至2010年4季度，外部流动性状况也不容乐观。总体而言，到2011年第一季度，房地产行业融资规模同比增速可能从2010年7月的40%回落至20%。
三是影响房价的另一因素是国内的通胀形势。本轮CPI同比增速的峰值出现在2010年8月、9月，之后回落至3%以内，但CPI增速可能从2011年第2季度起再度显著上升。这与房价触底反弹的时点基本一致。四是，国家对房价的宏观调控已经演变为一个考验政府执政能力和公信力的政治性任务，因此政府绝不会贸然放松宏观调控，这意味着短期内房价下降已成定局。而为何在下调一线房价20%后，政策就可能松手。理由是考虑到房地产投资对中国经济持续较快增长的重要性，考虑到房价与地价大幅下降可能显著冲击商业银行的资产负债表，考虑到地价下降将使得地方政府财政赤字凸现以及公共投资和保障性住房投资陷入困境，政府不会让宏观调控力度过于猛烈。
中国社会科学院发布研究报告判断一线房价下降20%根据缺乏支撑点，一是房地产行业占总体融资规模的比例小。2010年4月19日《投资者报》数据研究部统计，2009年11家上市银行整体对房地产行业的贷款比重由2008年末的7.93%下降到7.44%。例如三大国行——建行、中行和工行均在2009年降低了其房地产行业的贷款比重。建行房地产行业贷款占其贷款总额的比重为7.44%，比2008年末的8.68%下降1.24个百分点是房贷比例下降最多的国行。工行和中行的房贷比重则分别较2008年下降了0.77和0.16个百分点。
二是，9月CPI已经回落，2010年10月19日加息，根本不用担心。2010年10月21日，国家统计局公布前三季度国民经济运行数据，数据显示，前三季度GDP同比增10.6%，CPI同比涨2.9%。9月份CPI同比涨3.6%，涨幅创23个月新高。8.货币供应量基本稳定，人民币存贷款余额同比增量有所减少。
三是，中国今年一贯主张宽松适度的货币政策，所以融资虽然收紧和渠道堵塞。但是，考虑到中国经济稳定性，开发商贷款也不是很难的事情。例如，2010年9月末，广义货币供应量（M2）余额69.6万亿元，同比增长19.0%；狭义货币供应量（M1）余额24.4万亿元，增长20.9%；流通中货币（M0）余额4.2万亿元，增长13.8%。金融机构人民币各项贷款余额46.3万亿元，比年初增加6.3万亿元，同比少增2.4万亿元；人民币各项存款余额比年初增加10.3万亿元，同比少增1.4万亿元。
四是所谓的考验政府执政能力和公信力的政治性任务只不过为表面文章，根本不值得好害怕的。只要把GDP保持增长和财政收入保持增加及经济发展好，这就是最好的执政能力和公信力表现。
另外，一线城市的房价跌20%-30%是非常不现实的。除非做到以下几点：一是GDP和CPI及PPI等汇率不动了；二是地方政府不需要土地财政收入了；三是中国不需要房地产作为支柱产业，拉动中国内需；四是目前中国开发商都“很差钱”，不跌20%-30%要破产了或崩盘了；五是又是一场金融危机的灾难来临；六是国务院把商品房预售制度取消和上调房地产项目资本金到35%及取消银行房贷的政策。如果没有这样的条件和因素，否则一线城市跌20%-30%纯粹是危言耸听，或者就是说“瞎忽悠”。
首先，房价跌20%-030%的结论，总是不考虑房地产行业的特殊性和房地产资本运作的复杂性及市场的报复性，动不动就说楼市要崩溃了，房价要暴跌了。所谓的预测和分析完成脱离了房地产的本身和市场的因素。
其次，房价跌20%-030%的问题，没有涉及到房地产的本质问题，就是市场供应和需求的不对称性，供应是由开发商和政府的政策控制，是非常有限的。土地是政府的，价格是开发商定的，什么时间销售和上市除了开发商决定，和任何人都没关系。而需求比较逐年增多，随着城镇化进程和户籍改革及家庭结构分裂等流动人口暴增。
再次,当然，大家一定会说，开发商也是需要资金支撑，其实，房地产项目的资金中，银行贷款仅占到10%-18%。并且，中国房地产项目资本金自09年由35%下调到20%时，开发商就多了15%的资金去做其他事情，例如涉及体育产业和其他的行业。
最后，房价跌20%-030%的问题，完成不考虑目前中国50%地方政府靠土地财政，去发展地方经济，拉动地方需求。而市场上热钱和投资资金及海外资本等行业资金，除了在股市和基金外，有部分钱基本都是在楼市。中国有一个好制度，买不起房可以到银行贷款买房，所以银行和地方政府及开发商等购房者是一条船上的人。开发商完全可以以20%资金去运作几十亿或几百亿的项目。开发商通过商品预售，就可以回收大部分的资金，销售完一期基本上是完成了前期所有的资金投入的问题。
这就是所谓的房地产滚动开发模式。况且30%-40%的工程款由承建单位预先支付的“潜规则”，开发商前期根本不需要投资这部分钱，等待销售完一期就可以支付这部分资金，销售二期和三期的房子，才是开发商的利润。其他因素，就是地方政府的功利性和贪婪性，地方卖地财政和GDP及地方经济发展等政府业绩，而忽略了这个谈房价问题，根本是瞎折腾，经不起市场的推敲和检验，往往与最后的市场真实反应具有巨大的差异。
例如，2010年6月22日，在最近汇丰环球投资管理于上海举办的中国经济前瞻论坛中，汇丰预测，中国房地产价格下跌不会对中国经济造成多大影响，原因在于中国房地产的融资杠杆较低。预计上海等一线城市房地产价格会下跌20%-30%。中国房地产抵押贷款融资额只占中国商业银行信贷资产的20%左右，而只有6%的家庭进行了房地产抵押贷款融资，原因在于中国房地产的融资杠杆较低。因此房地产价格下跌对银行部门以及家庭住户不会带来很大的影响。中国房地产价格出现一定程度的下跌是非常必要的，有助于改变人们对房地产价格只涨不跌的预期，从而有利于促进房地产市场的健康发展。预计上海等泡沫严重的一线城市房地产价格会下跌20%-30%，但其价格下跌不会对中国经济造成多大影响。
结果表明，汇丰预计房价跌20%-30%的报告根本就是胡说八道。
2010年7月12日，国家统计局公布了2010年上半年全国房地产市场运行情况。2010年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比下降0.1%，5月份为上涨0.2%。数据显示，2010年6月份，新建住宅销售价格同比上涨14.1%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比价格与上月持平，而5月份为上涨0.4%。其中，经济适用房销售价格同比上涨1.1%；商品住宅销售价格上涨15.8%，其中普通住宅销售价格上涨15.2%，高档住宅销售价格上涨18.0%。与上月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降0.1%，其中普通住宅销售价格与上月持平，高档住宅销售价格下降0.2%。
正如一线城市房价跌10%是政府容忍极限的观点，政府应该知道房价大跌20%-30%的后果是什么。尽管中国政府进一步降温房地产市场仍然“手段多多”，但从经济整体运行考虑，政府很难接受超过10%的房价下跌。一旦接近或突破这一极限，中国政府恐将转而“救市”。进入第四季度，房市或将出现刚性需求反弹。如果政府没有出台新的调控政策，更多的开发商和消费者会认为政策效果已完全显现，不会进一步预期房价下跌，双方发生交易的愿望会再度升温。这样一来，开发商降价的意愿和空间会迅速收窄，而消费者对房屋降价的信心消磨殆尽，必将重新炒热房地产市场。
例如2010年7月2日，野村证券称，中国楼市崩盘 一线城市房价或跌20%-30%。房价若跌超20%，政府或许会过度担心，从而逆转部分紧缩政策。时间刚刚进入7月，外资关于中国楼市是否会崩盘的讨论迅速热了起来。许多机构做出类似判断--中国楼市要跌，至于房价会跌多少，众说纷纭。按照多数机构的普遍观点，中国房价下跌幅度将达到20%。渣打预计，今年下半年中国一线城市的房价可能跌20%～30%，二三线城市可能跌10%～20%。
渣打发布报告的同时，野村证券6日也发表报告称，中国楼市已呈现泡沫破灭的初步迹象。该机构指出，虽然中国政府没有给出明确的房价跌幅目标，但10%～20%的跌幅应是合理范围。按照上述降幅，房价将回到2009年年中的水平。如果跌幅不足10%，中国政府可能会觉得没有完成"政治任务"，因此会维持紧缩政策，从而导致房地产市场继续下滑。但如果跌幅超过20%，政府或许会开始担心房地产市场过度萎缩对经济其他部分造成影响，从而放松甚至逆转部分紧缩政策。
2010年8月10日，国家统计局公布了1-7月全国房地产市场运行情况。2010年7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨 10.3%，涨幅比6月份缩小1.1个百分点；环比与上月持平。数据显示，7月份，新建住宅销售价格同比上涨12.9%，涨幅比6月份缩小1.2个百分点；环比与上月持平。其中，经济适用房销售价格同比上涨1.1%；商品住宅销售价格上涨14.4%，其中普通住宅销售价格上涨13.9%，高档住宅销售价格上涨16.4%。与上月相比，经济适用房销售价格、商品住宅销售价格、普通住宅销售价格均与上月持平，高档住宅销售价格下降0.1%。7月份，二手住宅销售价格同比上涨6.7%，涨幅比6月份缩小1.0个百分点；环比下降0.1%，比6月份降幅缩小0.2个百分点。
2010年9月10日，国家统计局公布的数据显示，8月份70个大中城市房价同比上涨9.3%，环比则连续第二个月持平，持续数月的房价僵局未被明显打破。8月全国商品房销售面积6886万平方米，尽管比上月略微反弹，但同比下降10.1%。环比来看，8月份各城市房价涨跌互现，其中一线城市下跌更为明显。除北京同比上涨11.5%，环比持平之外，上海、广州、深圳房价环比分别下跌0.1%、0.3%和0.2%。8月份房价上涨比较明显的城市包括：大连上涨0.6%，兰州上涨0.9%，洛阳上涨1.1%。同比来看，8月份70个大中城市房价上涨9.3%，连续4个月涨幅回落。
2010年10月15日，国家统计局公布的前三季度全国房地产市场运行情况显示，前三季度，全国房地产开发投资33511亿元，同比增长36.4%。9月份，全国商品房销售面积达10446万平方米，环比增加51.7%，创下今年以来成交量新高；全国70个大中城市房屋销售价格也同比上涨9.1%。数据表明9月全国楼市量价齐升。
结果表明，渣打发布的报告和野村证券发表报，预计房价跌20%-30%的报告根本就是胡说八道。