1. 9.29和10.7新政将产生怎样的市场影响？

   从此次政策推行的时间来看，9月底、10月初房地产利空政策频出，而金九银十正是房地产传统的旺销期，政府选择在这个节点出台政策，正是看到了市场回暖的趋势，趁机抑制房价上涨势头。“沪十二条”中有一些是对老政策的强调，有一些是新出台的政策，其中有四条新政令人印象深刻，“第一是限购一套住房，这个政策可以明显抑制投资需求；第二是差别化信贷，它从源头上对投资、投机性需求的资金来源进行控制，使得他们购房行为进一步困难，从而抑制这部分投资需求；第三是税收政策，这是针对开发商来说的，你要是抬高房价你就要交更多税，可以防止开发商肆意抬高房价的做法；第四就是进一步扩大保障房的供应量”。 此次沪12条最引人关注的应该是第四条：“一定时期内限定居民家庭购房套数。暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。”这一政策是继北京市在全国首次提出的家庭购房套数“限购令”后，上海紧随厦门、深圳后推出的临时性限购措施，虽是政府出台的纯粹行政干预的措施，或者说是宏观调控的权宜之计，但从中也可见政府坚决遏制地价和高房价顽疾的调控目标和调控决心。但单纯的限购并非政策高招，只能是临时性的措施。半年来北京房市已经证明，一时的需求可以被压制，但不可能被消灭，更不能永远强制下去。如果不着力于改善供求关系，调控预期，一旦限购政策放开，市场只会产生报复性的反弹。从市场走势来看，目前上海房地产市场单边上扬的格局毋庸置疑，也就是说目前市场买方与卖方仍然看好后市。

   沪12条颁布的首月，交易量必定下降，幅度要看近一周的市场反应，但是成交均价短期不会有大的波动。从成交结构来看，处于金字塔尖的豪宅市场、以及首次购房的低端市场影响都不大，高端市场一方面供应量仍然较为稀缺，而客户的购买欲望依然不减，新政后成交一直“不冷不热”。而“三套停贷”这一条也已经执行了一段时间，因此客户都有了心理准备。

   自志远地产40多家分店的前线反馈看来，自新政出台后中心城区客户看房依旧积极，尽管也会向经纪人咨询新政详细情况，但是购买意愿依然比较坚定。而外围区域的买家观望气氛较浓，相当一部分客户认为政策将对楼市房价有打压作用，等价格降了再说。

2. 具体执行中存在哪些问题？

   在沪12条出台的第二天，二手房市场就明显感受到了细则带来的压力，一些外围区域持有多套物业的投资型房东也已经准备挂牌出售手头的物业，他们比较担心今年会有更严厉的税收政策，希望能够尽快出售。最近我接到最多的电话就是咨询新政的具体细节。很多投资客最担心的是“细则”已经确认向开发商征收土地增值税，未来是否可能会向个人征收，甚至今后二手房交易是否会征收个人所得税。与此相反，也有个别房东出现了封盘不卖的情况，尤其是本来就打算卖一套再买一套的房东，他们认为现在的市场“卖出容易买进难”，银行关紧“龙头”，套数又有限制，要谨慎用好“额度”。

   中心城区的买卖双方多数心态较为成熟，多为改善性需求，对于政策变动有着较好的抗压性。而外围周边郊县的价格波动虽然受其影响较大，但是由于政策刚刚出台，市场还需要一定的时间去反映和消化，所以本周挂牌价格环比上周只是小幅下跌。

3. 接下来有可能出台哪些政策，出台的时机和作用？

   目前市场讨论的沸沸扬扬的房产税，将有可能在第四季度出台，出台的时机应该看楼市在第四季的表现，如果价格继续上涨，房产税的出台势在必行。房产税是具有极大冲击力的税种，可以直接施压二手房市场供应，扭转楼市整体供求结构，进而强力引导房价走势，接下来二手房挂牌量还会有一定增长，增长速度取决于房产税准备工作的进展及披露情况。