谢逸枫：供应拖累调控房价第四季必涨
推地和处理闲置地块缓慢影响市场供应,调控房价将立足于地方政府最能有所作为的“供应”端。例如广州将全年5平方公里的居住用地供地计划一次性全盘托出(其中市中心2平方公里)，并将执行全新“勾地”制度，期望通过化解恐慌性购地购房等措施，来达到稳定房价的目的。2010年5月，广州新政细则的原则可以概括为三部分：加强住房保障、增加有效供给、规范市场秩序等。其中包括今年开工建设300万平方米的保障性住房、供应40公顷以上的限价房用地、供应5平方公里商品住房用地等。广州将今年整个供地计划在广州市房管局网上进行了公布，而今年供地5平方公里，其规模也是历年来最大。此外，还有今年新试行的勾地新政，在供地方面迎来了一个大变革。
楼市百日剧变,土地市场同时陷入僵局。最新数据显示,上半年,广州、深圳土地市场交易惨淡,完成土地供应量分别仅为全年计划的8%和14%,在一线城市中排名垫底。为了完成供地任务,广州、深圳相关部门已经暗暗在谋划土地出让政策上的调整了,其中就包括突击卖地。事实上,与此形成鲜明对比的是,开发商却很难去买账。与上半年相比,开发商拿地的愿望降到了低点。眼看今年只剩下5个月,土地市场寒冬，地方政府卖地任务却还差一大截。
2010年10月份前，广州目前土地供应完成33.79%，还有3.32平方公里没完成。今年广州土地市场陷入僵局，最直接的影响来源于国家政策调控，导致开发商拿地的愿望降到了低点，与勾地制度没有多大关系。毫无疑问，今年由量跌引发的土地市场冷清的连锁反应,更加让地方政府对于房产新政的实施进退两难。2010年1月-6月第一到二季,广州上半年供地计划完成8%,从上半年土地供应到成交率再上看，广州推地缓慢和成交惨淡。到今年7月-9月第三季，广州完成全年计划18%,截至10月份前,广州完成全年计划33.79%。眼看今年只剩下2个多月,地方政府卖地任务却还差一大截。
2010年11月1日广州连推了四块地，2010年广州亚运会举办花了1000多亿。既然供地计划没有变,那要完成任务,只有一个办法,就是从10月开始突击卖地。因此，广州今年第四季最后两个月大规模推地是毋庸置疑的。为达到完成全年计划供应目标5平方公里，不排除广州市国土房管局通过“特殊”的手段推地，最有可能调整的是地方政府的卖地政策,比如定向或打包的方式，或者是放宽户型限制、降价、提高出让土地容积率等方式。从目前广州全年推地完成计划40%都未达到。所以受到政策调控的影响，广州今年全年能完成原计划80%，可以说基本完成任务。但是，要完成全年原计划80%，根本是非常不可可能的事情，也是不现实，如果能完成60%或70%，就谢天谢地了。
今年广州财政在亚运举办上花1000多亿，为补充财政，最好办法就是通过年底大规模卖土地。2010年4月，新政后地王不断，9月新政后10月15日保利成都斥资15亿拿地，金地投22.86亿元溢价超300%上海拿地等，房企拿地热情不减，广州前几次推地也出现热潮，随着各地新政的落地和威力显现，土地市场继续“高烧”，开发商拿地热情不减。随着各地新政的落地和威力显现，广州一手住房成交量大幅下降,市场不景气,资金回笼少,中小型开发商为保存资金，不会拿大笔支出在拿地上，况且开发商手中还有不少的土地储备。因此，中小型的开发商拿地热情会比较寒冷。但是，大型的标杆房企依旧不差钱，拿地热情不减。
今年广州土地继续发“高烧”的可能性不大，因此，土地市场不会像限购一样限购土地或地价，相反会鼓励开发商去拿地。目前政策调控下，调高土地增值税预征税率，回收闲置土地将对广州土地市场具有一定的影响，尤其是对开发商的拿地心理带来谨慎的想法，甚至会影响到开发商对土地价格预期的判断。剩余两个多月的时间，广州土地市场将维持冷热不均的现象，市中心地块和交通配套及资源丰富的地块拍卖，继续发“高烧”，将会出现抢夺土地的小高潮。土地价格依然会继续走高，成交非常的活跃。但是，郊区或新区或地块小的区域，价格比较的不稳定，成交依然是不冷不热，甚至又出现流拍和底价成交的现象。
虽然今年广州土地供应少，和受亚运会的停工，但是不会影响到明后年的供应，也不会出现供不应求。首先是政策调控的影响，调控周期的延长，影响到开发商的拿地计划和施工面积。其次是广州正在加大对闲置地块的处罚，增加市场供应。最后是亚运停工才2个月时间，比较的短暂。另外是广州增加保障房的供应。目前不推旧城改造的土地主要是受到政策调控的影响，开发商拿地热情不高。另外是广州整体土地市场比较冷，并且旧城改造的地块比较复杂。同时，也是担心旧城改造在拍卖前因拆迁或安置等补偿问题，引起上访或者是自杀等社会偏激的现象，最后影响到亚运会的举办和政府的形象及社会安全。
2010年6月-7月，继独家披露国土部正联手银监会对全国1457宗闲置土地进行秘密清查后，在这1457宗地中，广州约有54宗，用地面积接近192公顷，总出让金额约5.87亿。6成以上都是住宅用地，最大的地块占地面积接近25公顷，用地单位中不乏大集团和本地知名房企。 国土部闲置土地黑名单中广州有54宗土地在列后，2010年8月16日，广州市国土房管局透露，国土部名单中广州的54宗闲置土地，33宗用地作限期开发处置，已收取土地闲置费3325万元，其中2宗用地经处置后已动工开发，剩余用地目前正在办理规划报建、施工许可等动工前期手续。其余未作出处置的21宗用地，绝大部分属于司法查封、规划调整等非企业原因造成闲置，现正进一步研究确定稳妥处置方式。
全国1457宗闲置土地的名单中，广东省以324宗闲置土地占了22.2% 。这些地块中闲置时间最长的达到18年，最短的也有4年。“按图索骥”，对名单中土地闲置宗数较多的广东进行探访，发现闲置地块确实存在。
在这份1457宗闲置地的披露名单中，“晒太阳”时间最长的要属珠海市1992年出让给金湾农村信用合作社的“横琴十字门小区N3—08地块”，面积为2.888818万平方米的这块地，出让价为9258.661万元。珠海市相关部门人员解释，这块“最悠久”的闲置地是因为政府原因造成的，珠海横琴岛在开发中多次不同定位影响了开发。本次披露珠海的闲置地块有96宗，其中分布在横琴的76宗中只有1宗是企业原因导致闲置，其余75宗基本都与政府规划调整有关。
2010年8月20日,按照国务院2010年10号文件的要求，国土资源管理部门在全国范围内集中开展了房地产用地专项整治工作，集中力量清理查处不及时开发建设囤地炒地、违反法律法规闲置土地、保障性住房用地未经批准擅自改变用途和性质等突出问题。
国土部表示，闲置土地成为房地产用地违法违规的主要问题。各地上报的2815宗闲置土地中，因毛地出让拆迁难、调整规划等政府和客观原因造成闲置的约占六成以上。从闲置土地分布来说，东部地区数量较多。从闲置时间上看，闲置5年以下的地块占闲置土地总数的48%;闲置时间5年以上的地块共875宗，占31%。按照国务院10号文件“对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组”的要求，国土部还及时将闲置土地等违法违规用地情况抄送了相关部门。
通过清理，截至5月底，全国共上报房地产违法违规用地宗数3070宗，面积约18.84万亩。其中，闲置土地宗数2815宗，面积16.95万亩，分别占上报总宗数和面积的91.69%和90%;保障性住房用地改变用途宗数92宗，面积1257.85亩，分别占上报总宗数和面积的3%和0.67%。
从清理数据来看，在各类房地产违法违规用地中，闲置土地成为房地产用地违法违规的主要问题。各地上报的2815宗闲置土地中，因毛地出让拆迁难、调整规划等政府和客观原因造成闲置的约占六成以上。从闲置土地分布来说，东部地区数量较多，分别占上报总宗数和面积的62.24%和62.46%。从闲置时间上看，闲置5年以下的地块1354宗，占闲置土地总数的48%;闲置时间5年以上的地块共875宗，占31%;闲置时间较长，但合同中未约定具体开工时间的地块586宗，占21%。
截至目前，全国已开展查处的各类房地产违法违规用地共计2208宗，总面积约13.25万亩。其中，闲置土地2044宗，面积12.35万亩;别墅用地74宗，面积7836亩;保障性住房用地改变性质83宗，面积943亩;违法违规转让7宗，面积290.04亩。已开展查处的房地产违法违规用地总宗数和总面积分别占已清理出总数的72%、70%。全国已查处结案的房地产违法违规用地宗数为826宗，面积约4万亩，共收回土地使用权面积1.2万亩，收取罚款或闲置费总计4.8亿元。
2010年9月5日，广州市城乡建设委员会召开珠江新城闲置地块综合整治工作会议，要求24块闲置地块的业主各扫门前雪，即使是闲置地块，也不能任由荒芜，不能给即将以全新面貌应对世人的珠江新城“抹黑”，而应加以整饰。据了解，这也是广州市首次初步公布珠江新城的闲置地块数目。在广州建委公布的珠江新城24块闲置用地名单中，富力地产以6宗地块成为闲置用地最多的房企，其中包括三块和合景泰富联系开发的猎德村地块。此外，中海花城湾项目的K2-2\K2-4地块也被点名，广州城建在珠江大道东与金穗路交界处的地块也榜上有名。
以下是珠江新城被点名的闲置地块：
闲置工地名称 地址 业主
寺右地块 珠江新城I5-4\I5-5 广州南亚房地产
寺右地块 珠江新城I3-4\I3-5 寺右村发展公司
富力地产地块 珠江新城J2-4\J2-5\J2-8 富力地产
中海花城湾地块 珠江新城K2-2\K2-4 中海地产
富景房地产地块 珠江新城K6-1 富力、合景地产
猎德村地块 珠江新城K6-3 富力、合景地产
新光快速地块 珠江新城P3 新光公司
尚东地产地块 珠江新城L2 广州宏翰地产
猎德村教育用地 珠江新城L6-2 富力、合景地产
土地开发中心用地闲置地块 珠江新城N3-5\N3-6 土地开发中心
眼科中心闲置地块 金穗路与华穗路交界处 中山医眼科医院
维家思南侧闲置地块 金穗路与冼村交界处 土地开发中心
跑马场南侧闲置地块 马场路东侧跑马场西门 富力地产
马场路闲置地块 花城大道与马场路交界处 富力地产
海业路闲置地块 与海安路交界处 土地开发中心
海安路闲置地块 与海乐路交界处 石牌村发展公司
黄埔大道西闲置地块 黄埔大道西勤建大厦北侧 猎德发展公司
华夏路闲置地块 黄埔大道西与华夏路东侧交界处 三诚房地产
华夏路闲置地块 黄埔大道西与华夏路西侧交界处 土地开发中心
广州大道东闲置地块 广州大道东、黄埔大道西南侧烂尾地块 广东海联大厦房地产
金穗路闲置地块 珠江大道东与金穗路交界处 城建总
华强路闲置地块 华穗路与华强路交界处 土地开发中心
华穗路闲置地块 华穗路 土地开发中心
华穗路检察院闲置地块 华穗路检察院东面 土地开发中心
建委提出，有两种方案供选择：一，有条件的闲置地块，应该拆除围墙，清除杂物，场内进行平整，场外完成绿化;二，没有条件的闲置地块，可以保留围墙，但如果占用人行道的，必须退缩回应有的地块，重建整洁的围墙，粉刷上文明施工、文明宣传的用语，另外，在亚运期间，为了安保需求，闲置地块内原则上不能住人。今年从中央到地方都在加大力度整治土地，国土部近期集中曝光全国各地的土地被闲置情况，彰显了彻查到底的决心。8月19日上午,国土部召开房地产用地专项整治工作新闻通气会。国土部将督促各地加快违法违规房地产用地的查处进度,并要求各级国土资源管理部门务必于今年10月底前基本完成查处任务。
广州市国土房管局10月15日宣布，将对20宗闲置土地进行处置，收回其中16宗，面积28 .8公顷;通过按地块现行基准地价的20%缴纳履约保证金后，延长开发建设时间一年等方式处置另外的闲置土地4宗，面积21.8公顷。至此，广州已累计收回闲置土地1405宗，面积26.7平方公里，累计收取土地闲置费1.49亿元。
今年8月，广州公布了54宗闲置土地处置情况，其中21宗地因涉及司法查封等未能确定具体处理方案。这次处理的20宗闲置用地包括其中一部分，也有部分是首次公布的地块。广州市国土房管局副局长黄文波表示，广州决定收回闲置土地16宗，面积28.8公顷;通过按地块现行基准地价的20%缴纳履约保证金后，延长开发建设时间一年等方式处置闲置土地4宗，面积21.8公顷。据透露，这些闲置地大部分在花都等非市中心地区。
根据联席会议审议原则通过的广州闲置土地处置的配套政策，为进一步从利益源头上遏制土地闲置，今后属闲置土地首次处置并给予延长开发建设时间一年的，缴纳土地闲置费后，用地单位还须按现行的土地闲置费征收标准缴纳履约保证金(或提供银行出具的履约保函)。上述配套政策还明确，土地延期一年期满后仍未动工开发，如仍符合延期开发条件的，用地单位须按最新基准地价标准的20%缴纳履约保证金。与第一次延期的履约保证金相比，二次延期的履约保证金提高50%-60%。未按期动工的，履约保证金予以罚没，并纳入土地出让金管理。
珠江新城位于广州市新城市中轴线上，寸土寸金。然而就在这个处于高速建设期的核心区域，却有一块土地因为官司缠身、规划变更等因素足足晒了十余年太阳，至今未动工。透视这宗闲置土地可以发现一个普遍的现象：部分闲置土地“爱”调规划，且产权关系复杂甚至走入司法程序，从而让这类闲置土地问题处理起来显得异常棘手。这暴露了我国在防止闲置土地产生和闲置土地后续处理中存在一些制度性“盲点”，比如如何有效处理陷入司法程序的闲置土地等，亟待相关部门完善制度，并采取坚决措施减少存量闲置土地，同时严防新增闲置土地。
目前，房地产用地专项整治虽然取得了初步成效，但整体看，由于政府原因造成闲置的比例大、协商查处难度大，再加上较早出让的“毛地”拆迁难，以闲置土地为主的房地产违法违规用地查处结案率比较低。还有一些地方认识还不到位，清理摸底不够全面深入，查处力度、声势不够大，工作比较滞后。
下一步，国土资源部将督促各地加快查处进度，维持对违法违规房地产用地的高压态势，形成强大的声势与压力，确保专项整治行动取得预期效果。房地产市场宏观调控正处于关键时期，市场形势不断向好，但不稳定、不确定因素仍然较多。房地产用地违法违规的现象依然时有发生，已清理出的房地产违法违规用地查处任务仍然很重，土地管理和调控工作还面临很大压力。
根据2010年5月11日《广州市住房建设规划(2010-2012)》(下称《规划》)显示，未来3年全市十区住房需求总量为2861万~3311万平方米，《规划》确定的建设总量为2861万~3461万平方米，供需基本匹配，其中：建设保障性住房8.08万套、建筑面积611万平方米。包括廉租住房3.66万套、建筑面积220万平方米;经济适用住房、经济租赁住房3万套，建筑面积254万平方米;政府限价房1.42万套、建筑面积137万平方米。建设商品住房建筑面积2250万~2850万平方米。与之相应，住房建设用地供应总量为1306~1506公顷。除正式计划外，今年还预安排了2.04平方公里的商品住房用地，以及2.96平方公里的商服用地，将根据市场运行情况适时适量推出。
今年广州供地三大亮点1：增加土地供应对平抑房价的调控作用，今年商品住房用地供应总量控制为5平方公里，具体宗地在纳入出让计划范围的7.67平方公里用地内安排。正式出让计划中，居住用地与商服用地比约为3∶2。2：供应布局上着力增加了中心城区商品住房用地供应。在纳入正式出让计划的7.67平方公里的商品住房用地中，中心六区用地占40%;番禺区、花都区占19%;南沙区、萝岗区占41%。今年中心城区出让的商品住房用地约2平方公里。3：供应结构向保障性住房、限价房和中小套型普通商品住房倾斜。今年已确定18个保障性住房开工建设项目，用地面积1.24平方公里，建筑面积300万平方米;限价房用地40公顷以上，建成后可提供约1万套限价房;计划出让的商品住房宗地中小套型比例限制不低于70%。
根据深圳2010年土地供应计划,商品住房用地计划供应量为147万平方米,而上半年的实际供应量仅20万平方米,仅完成14%。具体是深圳2月份推出的一宗住宅用地连续两次流拍,只得降价2亿多元卖出。此后,深圳连续4个月不敢再卖地。广州在房地产新政细则里公布了今年经营性土地出让计划,广州全年计划出让商品住宅用地5平方公里,其中2平方公里位于中心城区;结果上半年只推出了12宗用地,并有两宗流拍;上半年仅成交了0.4平方公里,占全年比例的8%。
土地市场如此惨淡,是广州、深圳出台房产新政时没有预想到的。财政压力是摆在地方政府面前最现实的压力。深圳今年制定的土地出让计划收入为239亿,与去年相比增加了94.35亿,增长幅度达到了65%。而去年上半年深圳卖地达到了26万平方米,高于今年上半年的20万平方米。广州也不容乐观。广州去年卖地财政收入全国排名第五,单单亚运城地王就进账255亿元，如果下半年广州的卖地面积能达到2-3平方公里,收入也会在200亿元以内。其次,楼市价稳量跌的状况,显然不是政府想看到的。新政前后广州房价基本持平,而据世联地产统计,深圳甚至还有9.2%的上涨。
对于广深上半年土地供应量少,外界反响特别大的原因是,社会寄托的通过增加土地供应量调控房价的希望有可能因为供地不足而落空。广州市国土房管局负责人回应对“温和版新政”的质疑:“广州主要通过大幅度增加土地供应等方式来调控房价。”事实上,从广州出台的细则来看,增加供应量正是新政的主线。广州房产新政第六条显示,增加住房建设用地供应规模,2010年全市10区计划出让商品房用地5平方公里。计划供应土地量为历年之最。深圳市也大幅度增加土地供应量,今年商品住房用地计划供应量为147万平方米。深圳市规划国土委主任王芃表示,房产新政的一个重要调控手段是保证房地产市场充足的土地供应量。
政府有意卖地,开发商却并不买账。开发商拿地意愿不强,倒逼政府上半年的推地行动束手束脚。一手住房成交量大幅下降,市场不景气,资金回笼少,开发商需要尽量保存资金。拿地这样的大笔支出应当尽量避免;其次,开发商手中还有不少的土地储备。在这样的预期下,地方政府的卖地策略不得不做出调整。7月22日,广州挂牌的三宗住宅用地都没有设定户型比例限制。按早前的计划,广州中小户型建设要占建设总量的70%。既然供地计划没有变,那要完成任务,只有一个办法,就是下半年开始突击卖地。7月19日,广州市国土房管局挂出宅地出让预告,出让9宗南沙住宅用地,涉及用地面积达58万平方米;三天后,广州市国土房管局再次挂牌出让越秀、番禺3宗住宅用地,面积为36万平方米。
而整个上半年,广州住宅地成交的总面积也只有18.3万平方米,占全年计划供地总量的4%。广州市国土房管局负责人证实了这样的倾向,称下半年大规模推地是毋庸置疑的。7月27日,国土部也再次要求地方政府,下半年应保持现有房地产调控政策的持续性和稳定性,确保实现调控目标。比起大规模拿地,多数开发商更愿意观望方向,手里留有现金才是最好的选择。在这样的预期下,地方政府的卖地策略不得不做出调整。7月22日广州挂牌的三宗住宅用地都没有设定户型比例限制。按早前的计划,广州中小户型建设要占建设总量的70%。最有可能调整的是地方政府的卖地政策,比如放宽户型限制、降价、提高出让土地容积率等方式。
由量跌引发的土地市场冷清的连锁反应,更加让地方政府对于房产新政的实施进退两难。一场“下限说”风波突显了这一矛盾。几天前,广州市国土房管局放出消息:5平方公里其实是弹性供地区间的上限,还有一个鲜为人知的供地下限,为2平方公里。“今年至少可以完成这一下限。”广州国土房管局人士称。这一消息马上引起了各方质疑,业内人士批评其因为任务压力而“朝令夕改”。面对外界质疑,广州市国土房管局的“下限说”悄然转向,7月28日,广州市国土房管局副局长黄文波称:“没有这回事,我们不会再设置一个下限,全年目标还是5平方公里。”
与卖地相比，广州仿佛更热衷于收地。10月15日，广州出台限购令的当天，同时宣布收回16幅闲置土地，面积28.8公顷。虽然当天的焦点集中在限购令上，但宣布收回闲置土地的数量也引发了不小的震动：累计收回闲置土地1405宗，面积26 .7平方公里，即使以广州2010年供应5平方公里的住宅用地计算，也足够广州供应5年以上。而据经纬行研究中心监测数据显示，截至10月18日，广州十区完成住宅(含混合性质)土地交易105.06万平方米，占全年5平方公里(500万平方米)计划的21%。
若要完成今年住宅用地供应计划，接下来就有约395万平方米的土地供应压境。