政府管房租有公权侵入私域之嫌

    房价居高不下，致使收入偏低的工薪阶层买不起房，只能转而租房。但是，购房价畸高，租房价也不低，而且它总是跟随在房价的后面亦步亦趋，许多人慨叹租房也困难。针对这个现实问题，住建部政策研究中心副主任秦虹日前在接受新华社记者采访时提出，要利用法律规范住房租赁市场，如可规定“合同期间不得涨房租”，“每次房租上涨幅度不得超过3%”，“不得强行中止合同”等条款，还可以规定房租的上限，再加上相应的处罚条款，依法保护租房者的利益。（10月23日《京华时报》）

    在讨论房租问题之前，我们必须先了解目前房屋租赁市场的形成过程。自从上世纪末进行住房制度改革以后，我国的房屋租赁市场已经发生了很大的变化。改革以前，这个市场由国家统管，国家向城市居民提供出租住房，居民向房管部门缴纳房租，那时候的房租确实很低廉，但能够承租房屋的限于本城居民，而国家为此实际上支付了大量的财政补贴。政府为了卸下这个包袱，推行了住房制度改革，一方面大力推进商品房市场的建设，另一方面将原有住房的产权出售给租户。这种改革的一个效果便是改善了城市居民的住房条件，一些城市居民开始有了富余房屋。而在住房制度改革后的10余年时间里，城市化的浪潮正好随之出现，大城市丰富的创业机会使其对全国各地的中小城市乃至农村青年产生了极大的吸引力，他们蜂拥进入大城市来实现自己的梦想，现行的房屋租赁市场也随之而逐渐发展并形成规模。这股潮流的出现甚至催生了商品房市场的投机狂潮，出现了一大批以出租房屋食利为目的的购房者。

    由此可见，目前我国的住房租赁市场，实际上形成了两条“战线”，一条是计划经济时代遗留下来的那些以老式住宅为代表的公租房，但它的租户通常都是城市的原住民，或者是原住民迁出后仍然作为房屋的租户而转租给他人成为“二房东”（这是一种必须规范的现象，但目前基本处于无人治理状态），另一条是商品房投资者将房屋出租给他人而食利。自然，这两条“战线”收取的房租是不一样的，在前一条“战线”，国家对那些仍处于公租房状态的房屋依然实行财政补贴，因此它的租赁价格并不是按市场化的原则得出的。而在后一条“战线”，交易双方只能按市场化的原则展开博弈，由于没有财政补贴作后盾，因此它的价格自然只能高于公租房，并且，由于在房改以后公租房市场事实上在不断缩小，房屋租赁市场已形成了以私人出租为主的格局。但是，这种格局显然无法满足日趋增长的城市化需求，出租方在与租赁方的价格谈判中占据了难以撼动的话语权，再加上商品房价格不断走高的推波助澜，房租出现水涨船高的情形几乎是铁定的。

    秦虹副主任提出用法律来规范房屋租赁市场，这个思路无疑是正确的。但是，在一个正常的市场体系里，法律所保障的只能是市场交易的公正性，而不是利用法律公器压抑交易中某一方的权利。在房屋租赁这个交易过程中，出租方与租赁方作为交易的双方，他们各有自己的法律权利和义务，他们的法律地位是平等的。简单地说，出租方需要承担的是向租赁方提供得到对方认可的房屋，而其权利就是根据自己所提供的房屋条件来收取租金，而租赁方在享受由对方所提供的房屋的居住权利的同时，也必须承担按双方议定的租价交纳租金的义务。这是市场交易中再简单不过的常识，房屋租赁市场正是以此为原则来维持运转的。现在，秦虹副主任提出，要在租房合同中制订一些特别的条文，诸如“合同期间不得涨房租”之类来规范市场，但这本是经济合同的一个常识，早已在合同法的规范之内，甚至合同法中有比这严密得多的规定，并不需要房屋租赁市场进行突破。秦虹副主任的这些说法，如果真的形成政策性文件向全国推行，只是常识的重复，根本无助于改变房租价格过高的现状。

    本轮楼市调控开展以来，政府加强了对市场的干预，但有一个很值得警惕的倾向也正在抬头，这就是政府利用调控来扩充自己在市场的权力，公权正在侵入私域，秦虹副主任的这些说法只是他作为一个政府工作人员一种情不自禁的表现罢了。私人之间的房屋租赁，是一种在民间所进行的市场交易，政府所能做的只是防止价格欺诈，以及防止这个市场可能出现的垄断对某一方所形成的权益侵犯。对于政府来说，必须正视的是，正是这些年来国家在公租房建设上的严重不足，才造成了房屋租赁市场的供求失衡，导致房租扶摇直上。如果公租房能够将整个城市覆盖起来，政府掌握了足够的市场话语权，那么，用不着住建部的官员苦思冥想什么锦囊妙计，出租房的业主也会向市场乖乖地低头，房租也就能自动降下来了。