高楼价不符合中国国情，却是残酷的现实

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

 

随着南沙二块地出让以底价成交，2010年广州卖地计划注定将以“欠收”结束。

 

年初广州政府计划年供地5平方公里，实际到10月底只完成二成左右。恰恰11月-12月，广州将举办亚运会、残运会。为营造和谐气氛，年底政府没有“造地王”的兴趣。目前的调控政策，也加大了市场的不确定性。逆市拿地的发展商并不缺乏，但大多数公司会选择静静观望。

 

2010年，随着调控政策的延续，国内绝大多数城市都像广州一样，一年下来卖不出几块地。众所周知，地方财政收入中，卖地收入平均占到47.3%（2009年数据）。若土地市场继续低迷，相信很多政府明年“揭不开锅”，不少城市恐怕又要“借钱发工资”了。

 

人民网最近有一篇文章，题目是《高楼价不符合中国国情》，这个结论非常正确。

 

2010年，似乎什么东西都在涨价。世界各国政府泛发货币，通胀压力正在加剧。绿豆涨完，大蒜涨，最近又有人去炒糖，去炒苹果。“逗你玩”、“算你狠”、“将你军”之后，现在又有了“唐高宗”、“苹果……”等名词。

 

经济增长放缓，通胀加剧的“滞涨”时期已经来临，普通居民的实际收入水平下降，生活压力加大，已变成现实。

 

在当前贫富分化，差距加大的现实背景下，高楼价确实加大了城市的生活成本，造成千家万户的幸福指数下降。

 

类似香港的“高地价、高楼价、高生活成本”的三高模式，如果发生在广州、发生在国内的大都市中，普通居民生活质量将受到很大影响。

 

然而，目前国内大城市几乎步调一致地由“低地价、低强度、低楼价”向“高地价、高开发强度、高楼价”迈进。

 

土地已经变成地方政府的“土地银行”，贯彻卖地“价高者得”的规则，只要市场向上走，地方政府将持续走“土地财政”的道路。这种依赖性，是不健康、不可持续的，但现行的制度，却难以改变这一客观现实。

 

在广州土地成本（拍卖）已经逐渐上升到总开发成本的50-60%，距离香港地价水平70%的比例已经很近。

 

政府税费占房地产销售额的14-15%。只要这两项不降下来，房地产开发成本将难以下降。

 

再考虑到原材料、人工费的价格上涨。可以下一个初步结论：房地产开发成本未来10年将至少以年均10-15%的幅度在增长。

 

再说一说需求。随着贫富差距的进一步加大，中国有产阶级的数量和规模在加大，购房实力显著加强。

 

房地产刚性需求有两种，一种是缺房户（包括改善型买家）的刚性住房需求，第二种是有钱人的刚性投资需求。

 

倘中国房地产的基本制度不发生改变，不进行一些有效的改革，我们可以下一个基本的结论：高房价将是未来残酷的现实。

 

北京四环以内一手房均价已破3万元/平方米，上海中心城区5万-6万元/平方米的房子比比皆是，广州中心区一手楼价已全面进入“‘2’时代”。

 

楼价的上升，是制度决定的，是经济发展阶段决定的，是资本过度介入造成的。高楼价，绝不可能由某几条政策，某几个红头文件就能打压。高楼价，目前还没有解药。

 

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