京城楼市，好凉一个秋！

文/管益忻

前两天写“央行加息，促成房价下行通道？”一博文时，还有网友评论称“感觉那跟房价没有关系”。然而，自10月20日央行加息刚过5天时间，北京市又于10月25日出台《商品房预售资金监督管理暂行办法》，照此《办法》规定，地产企业应按照一个预售许可申请对应一个账户的原则，在监管银行设立专用账户，并将商品房预售资金全部存入专用账户，对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管，保证预售资金优先用于工程建设；房地产开发企业编制预售项目用款计划，按照地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件等四个环节设置资金使用节点，并合理确定相应的用款额度。由此，房地产开发企业的现金流将会受到影响。

如果说单独一个央行加息的消息并不足以导致房价下行通道形成的话，那么，从中国楼市全局及其近来出台的系列调控政策来看，就不难理解加息之于楼市的深刻影响。始于今年4月15日的楼市调控政策颁布，非但没能将房价过快上涨的势头遏制住，反而因为包括执行不力等原因，而使得短暂沉寂过后的楼市交易量与价格在8、9月份再次呈现井喷态势。迫于社会舆论关于楼市调控又一次“空调”的强大压力，政府在9月29日再出新政对楼市“痛下杀手”。暂不论9·29新政对中国楼市尤其是一线热点城市的房地产交易市场有多么大的震慑力，单就其“完善差别化的住房信贷政策”一个狠招，就让刚开始沾沾自喜的开发商阵营忽又预感到了阵阵寒意。再加上之后央行加息、预售款监管等一系列政策的列队出台，人们不得不承认，中国的房地产行业，的确被卡上了重重枷锁。

面对此情此景，真是几家欢喜几家愁。对于那些需要买房，想要买房，却又没钱买房的人，他们或许的确是在经历了漫长等待与煎熬之后，终于看到了一线曙光——房价在国家调控下终于出现了久违的下调。而对于那些赚惯了暴利的开发商们，这日子开始紧巴起来，或许正在加剧他们内心的不适与情绪波动。然而，从另一视角看问题，对于整个中国房地产行业的健康发展而言，目前的这种调控政策的效力究竟能持续多久？诸如限购、限外、限套数等严厉程度屡破记录的限制性措施究竟能否成为规范楼市交易行为的常态政策？这等等问题都是我们必须深入探讨的，可以肯定它们也给楼市未来的走势带来了更多的迷茫和不确定性。

要分析中国的房地产，城市化是一个无以回避的历史大背景。而当谈到城市化之于中国房地产之际，有学者表示，在西方国家由于反城市化影响是“穷人进城，富人下乡”，而中国却反而是：“穷人进城，富人不下乡”。盛行于全世界的“穷人进城”，是因为城市相对于乡村给人们提供了更多的就业、创业等发展机会；至于中国的富人之所以不下乡，原因很简单，就是目前乡村基础设施建设水平甚为低下，要不是土路泥泞，难以行车，要不是水、电、暖气无法供给。这些情况在中国的绝大多数乡村中都不是个别存在的，而是多年的发展迟缓甚至停滞所形成的常态。

故此，在响应政策号召的前提下，切实地提高中小城市及至乡镇的基础设施建设水平，并在此基础上大力发展人文生态文明，这不仅仅是解决高房价等问题，并从而构建和谐社会的迫切需要，也是在科学发展观指引下的结构调整与城乡统筹，甚至是“民富”政策的题中之意。