唯利是图法则或主导土地供应计划

　　来自中国证券报的消息：随着调控的不断深入，广州今年住宅供应目标也随之动态调整。年初预计今年供应7.64平方公里的住宅供地，之后调整为5平方公里，最近又可能调整到2平方公里以上。

　　今年年初，广州市政府面对不断冲高的房价，曾经提出“开闸放地”。3月9日，国土资源部专题调研组到广州调研广州土地市场时，广州市国土资源局表示与去年住宅用地实际供应，今年增加将近七成，达到7.64平方公里。

　　然而时隔一月，在广州市国土资源管理联席会议上，明确今年广州将供应5平方公里住宅用地，较之前7.64平方公里的供地面积少了30%。其中中心六区供地面积超过2平方公里。

　　随着国家调控政策的密集出台，广州市房地产市场开始发生一些变化。到7月份，广州市国土资源局一位负责人在接受采访时表示，5平方公里是弹性供地区间的上限，会根据具体的供地节奏和市场反应进行供地。他表示今年住宅用地供应量的下限是2平方公里，并认为“可以满足市场的刚性需求。”

　　目前，广州实际出让住宅土地面积1.01平方公里，剩下的两个多月时间里，广州市至少要成功出让4平方公里，才能完成5平方公里的供地计划。

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　　合富辉煌集团首席分析师黎文江对政府调整土地供应表示支持。他表示，目前开发商手上的地还不少，如果新政调控之下政府“贱卖土地”，无异于让珍贵的国有资产流失。因此供应下限调整为2平方公里，无违反调控愿意，反而更切合实际。

但从更长远来看，“限购令”一旦取消，紧缩供地会否引爆房价飙涨也令人担心。广州寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同回顾，2007年广州也推出房地产调控的“穗七条”曾明确提出要连续三年每年住宅土地供应要达到5平方公里，但只有当年达到目标。2008年房地产形势骤冷，住宅土地供应计划马上变为4-2.5平方公里，最后仍没法完成下限，当年仅供地1.8平方公里。他认为这也是2009年房价大幅飙升的因素之一。

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点评：如果说上述关于土地供应计划一再调整的消息属实，广州市对所有人承诺的调控过高房价是彻头彻尾的大话、谎话。

缩减土地供应为房价上涨埋隐患

    房价为何一路高涨的实际原因很多，但核心问题还是供求矛盾所造成的，尽管广州效仿其他城市实施了限购令，但大家都明白这个暂时性的措施只能够暂时性的抑制或延迟需求进入市场的时间罢了。只要限购令取消，新增的需求和被长时间压抑的需求同时爆发，楼价难免出现再次失控的局面。所以切实增加供应才是解决这个矛盾的办法，而所谓的切实增加供应量无非是增加住宅项目的土地供应量，同时强土地开工、完工时间的管理。如果大量的收缩土地供应，只会为日后出现用地紧张，新增住房供应紧张埋下隐患……。

增加土地供应调节市场目的让人怀疑

    广州今年初之所以有7.64平方公里的住宅供地的计划，是源于2009年广州房价的快速攀升，相关部门口头上的表达的目的是增加供应，遏制房价过快上涨。然而415第一轮调控新政之后广州便减慢了土地供应的节奏，至第二轮调控新政出台后，甚至又传出调整全年土地供应计划的说法。回看广州市近几年土地供应量我们不难发现一些问题：2007年，广东各地市纷纷出台抑制房地产价格过快增长的政策。广州推出“穗七条”，明确提出，连续3年每年住宅土地供应达到5平方公里，结果只有当年达到目标；2008年，房地产形势一变，住宅土地供应计划马上改变，结果当年仅完成供地1.8平方公里；2009年楼价地价再次攀升，广州土地供应量又应声上去。2010年中央先后两轮调控房价政策，广州市再次大规模收缩土地供应……。

    整个情况就是那年房价涨，那年就多卖地，那年房价跌或政策打压，那年就减少土地供应。除广州以外，其实全国大多数重点城市都出现类似情况，但问题最突出，完成全年计划最低的莫过于广州市。广州增加土地供应的真正目的是为了调节市场吗？实在让人怀疑。

    某些业内人士提出“如果新政调控之下政府“贱卖土地”，无异于让珍贵的国有资产流失。”笔者认为如果政府存在的目的就是想方设法提高财政收入，那政府就不是政府，是个牟利的企业罢了，那绝对是当地百姓的悲哀。如果土地高价出让打着“避免国有资产流失”的旗号，那么干脆每年只供应控制在1平方公里以内，这样底价上10万一平方也不奇怪……。反正政府是垄断土地的，爱怎么搞都可以怎么搞？

邓浩志

2010年10月28日