谢逸枫：中国旅游地产黄金时代来临
2010年中国开发商团购土地颇受人关注，作为旅游生态度假项目的开发模式，先期通常需要大量的资金，多家企业抱团也是必然之举，何况是在目前地产信贷严查之时。之前只听说购房者团购房子，开发商为何也开始团购土地，有人认为是资金链出了问题，其实是开发商转移开发方向和投资目标及扩大市场份额。从原来都是涉及200亿元至500亿元大笔金额的生态旅游项目开发，说白了就是旅游地产的概念。对于旅游地产的开发与前景，开发商一向看好。
笔者在2007年时，参加2007年温州《中国旅游地产与城市发展论坛》时就认为，2007年是开发商进入旅游地产时机年。一是土地价格非常的便宜，成本低，投资回报长期利润比住宅开发和商业地产及工业地产回报高。二是完成享受地方政府给的投资和开发优惠政策。三是在地方政府主导宣传和招商推动功能下，开发商仅需要做好产品和规划及设计等形象就可以。四是中国旅游地产和高尔夫地产可结合一体，创造更大利润，同时可开发酒店和产权公寓。五是中国旅游地产的产品越来越受有钱人喜欢，甚至投资。六是目前中国旅游地产市场还处于空白，未来发展空间巨大。
广东刀客地产顾问机构董事长、资深房地产专家谢逸枫表示，其实，在2007年楼市调控银根缩紧时，北京、安徽等地从事旅游地产开发的房产老板急于向各处融资，不惜出让公司部分股权与开发权。当这些房地产大佬描述起旅游生态度假区的美好生活时，谁都会为之神往。也许旅游业的蓬勃发展为旅游地产的前景涂一抹亮色，让开发商看好。
另外，从政策调控到土地政策及趋势到长期利润上看，目前住宅地产调控从紧，商业地产仍处于“商住倒挂”之际，旅游地产或是调控背景下房地产商们另一个可选之路。而旅游地产是集投资和消费为一体的，让享受生活与获得享受生活的必须成本结合，这将是旅游地产成为新投资与生活潮流的持续动力。况且，每个城市的土地政策方面则明显朝经营性旅游地产倾斜。
目前国内知名房地产开发商如首创、华侨城、中信、上实地产、珠江、龙湖、万通、万达、中国泛海、联想控股、辽宁一方集团等都单独或联盟的方式，纷纷介入旅游地产开发，说明房企进入旅游地产行业是一个趋势。 另外，近年来香港新世界、万科、富力、雅居乐、中粮、中信、海航、山东鲁能、天津万隆和深圳鸿洲等开发商，也都大举进军海南旅游地产的开发，新一轮投资已经呈现“炙手可热”的态势。
2010年4月30日，笔应邀参加2010中国旅游地产高峰论坛，就表示过，这一轮投资热浪，是中国地产进入后地产时代的一个显著标志。所谓后地产时代，是从2004年土地招拍挂以来，地产界提出的一个新概念。投资开发和运营方式成为项目决胜的关键，而对项目的要求也从快速销售、实现资金快速回笼，转为追求高质量、高附加值和品牌效应。而旅游地产项目则是最能实现后地产时代地产开发需求的项目类型。
而产权式酒店在一片利好声中，其实还有一些投资者应该弄清楚的问题。特别是运营管理和利润回报。现有的一些所谓产权式酒店项目，一般不委托品牌酒店管理公司管理。原因是正规酒店管理公司所管理的酒店会有苛刻的品质要求和管理流程，以保证经营成果。而现在有些产权式酒店项目的着眼点还是在销售，而非长期经营。说白了，就是开发商更多地将其当做住宅项目来运作，而不是真正将之当做酒店来经营。
另外，市场上通行的产权式酒店6％的投资回报承诺，多数时候已经被开发商打进了房价中，这就是为什么同样地段同等档次的项目中，产权式酒店总是比住宅项目每平方米高出2000－4000元不等。而高出的这部分房价就被用来支付日后的投资回报，也就是说，羊毛还是出在羊身上。所以产权式酒店未来的发展前景尽管看上去很美，却不是人人都能玩得起的。
例如，在广州限购的情况下，目前部分投资客或者有着住房需求的买家，会到转购到没有限购的旅游区楼盘上购房，例如中山和佛山及珠海等东莞城市，一是升值的空间大。二是占有稀少的旅游资源。三是广州周围的旅游城市价格具有洼地。四是价格具有性价比，投资回报空间大。
2007年3月16日，雅居乐斥资10亿元进军旅游地产。风头日劲的雅居乐加快了全国布局的步伐。2月中旬，该公司通过挂牌方式取得了海南省陵水黎族自治县清水湾12块土地的使用权，作价10.18亿元。这是雅居乐首次进军海南的旅游地产。清水湾旅游项目位于海南省陵水黎族自治县的东部沿海地区，是海南近年来开发的最大旅游项目之一，离三亚市区和三亚机场只有40分钟的车程，总占地面积为450万平方米。
事实上，雅居乐对海南市场觊觎已久。研究海南市场已经有两年时间了，对海南旅游地产的前景很有信心。而早在2006年8月，雅居乐就已和陵水县政府签订了清水湾开发的合作协议。当时媒体报道称，根据协议，雅居乐将成为清水湾旅游开发项目的主开发商，在10年时间内预计投入130亿元对该地区进行分期开发。
此外，雅居乐此次的拿地成本相当低廉，楼面地价仅为344元/平方米。该项目的税前利润率可达30％，若按照3500元/平方米的售价计算，每平方米可贡献的税前利润将超过1000元。目前，雅居乐的土地储备已达总建筑面积1996万平方米，其中大部分土地是在去年购入的。因此，雅居乐的融资速度跟不上扩张速度，新购的海南土地恐怕还需再集资支付地价。
2009年12月，笔者应邀请参加2009中国旅游地产投资高峰论坛，在三亚文华东方酒店隆重举行，在现场接受记者采访时就表示过，2008年中国旅游地产将吹响集结号，尤其是天津开发商进军海南。事实上，中坤集团并不是旅游地产的独行者。左手做地产，右手做旅游，中间嫁接反哺桥梁”是诸多房企公认的未来发展之道。“一个时代，一次商机，一批英雄。
目前，这个时代属于旅游休闲产业；这个商机是属于所有与这个行业相关联的人；最可能成为这批英雄的是地产商们。未来中国将会成为全球最大的旅游观光目的地国家和旅游出境游的最大群体。因此，在中国地产市场上，旅游与地产的嫁接必将成为近段时间以及未来投资大戏的主题。
仅以三亚为例，几乎与今典集团张宝全三亚湾拿地的同时，业界盛传世界最大的投资集团摩根士丹利也宣布将在清水湾建设世界最大的酒店集群——七家五星级酒店。此外，近年来香港新世界、万科、富力、雅居乐、中粮、中信、海航、山东鲁能、天津万隆和深圳鸿洲等开发商，也都大举进军海南旅游地产的开发，新一轮投资已经呈现“炙手可热”的态势。
广东刀客地产顾问机构董事长、资深房地产专家谢逸枫认为，旅游地产有两个概念，一是定位在以旅游资源为核心的地产差异化经营，如中坤的宏村、门头沟项目。另一个是以地产为核心的旅游资源差异化经营，上海的新天地和华侨城则为代表。前者依赖于稀缺的和为公众所接受的旅游景区为中心，进行地产开发，如分时度假、高档公寓和产权式酒店。后者主要指以人造景区、景点来配套于住宅、酒店和社区等的开发。
除了真正的“旅游+地产”开发模式外，与旅游相关联的配套如产权式酒店，也被众多旅游地产商所看好。中国正逐步从旅游时代过渡到“度假时代”。带薪假期的推出，也成为旅游地产开展产权式酒店、时权酒店等旅游地产业态的契机。
事实上，真正造成旅游地产行情走热的根本原因还在于，地产行业土地制度实施招拍挂以来，土地价格日益走高，而资金瓶颈从2003年就已经开始显现，至今仍然闸门严实。开发旅游地产以产权式酒店方式进入或许可以获得多重政策上的扶植。今典集团在三亚湾那块地原本用作会展中心开发，后来则改为产权式酒店用地拍卖。现在该地块则将建成三亚的标志性建筑，足见政府的支持力度。
中国社会科学院旅游研究中心在日前发布的2008年《旅游绿皮书》就表示，以前经验证明，在奥运到来以及“后奥运时代”，最先发展的都将是旅游休闲产业，因此中国旅游房地产即将迎来快速发展期。1999年，自海南“南海传说”、三亚“博鳌国家旅游休闲度假区”的成功开发后，先后几十个旅游房地产项目在全国进行改造、规划、建设和推广，并取得了较大的市场反响，从而真正形成了旅游房地产的概念和形式。
例如2008年品牌开发商进军旅游，重庆吹响旅游地产集结号。今年，重庆旅游地产将进入开发高峰期。政企合力打造重庆旅游项目，旅游地产开发将脱颖而出，真正开启重庆旅游地产开发的新纪元。十大乡村旅游项目、超过3个以上的旅游地产大盘、数百亿资金的投入，将改变重庆旅游市场格局，并带给市民品质居住、休闲度假的新方式。
2008乡村旅游主题年调研会上获悉，十大项目中的江津恒大·金碧天下、南山海昌加勒比公园、万州都历山乡村旅游项目，均有品牌开发商介入。 重庆旅游资源极其丰富，为旅游地产的迅猛发展提供了良好的先决条件。直辖10年来，基于房地产业中的主力产业——住宅开发，已进入到竞争激烈、利润减薄、风险加大的成熟期阶段，更多有远见卓识的地产企业把一部分人力、财力转投到旅游地产项目中来，而一部分开发商则在项目中融入旅游地产板块及元素。 目前，重庆已有十余个旅游地产项目开工建设，除上面提到的三个项目外，还包括融汇国际温泉城、庆隆·南山高尔夫国际社区的希尔顿度假酒店和GOLF精装酒店式度假别馆、海棠晓月温泉度假村等。
广东刀客地产顾问机构董事长、资深房地产专家谢逸枫指出，如何把握好规划和理念的平衡？如何在一个丰厚的土壤中寻找到有积极意义的养料而又做到对环境的充分保护？对于热衷旅游地产的开发商而言，开发商仍需要在观望与探讨中寻求方向。然而，旅游地产未必是灵丹妙药。短短几年发展中，也暴露出诸多问题。“目前发展中的问题来自于规划和理念的统一。规划先行还是理念先行？如何在规划中充分体现理念是最大问题。
目前旅游地产发展存在的最大问题为‘项庄舞剑’——借发展旅游之名，运作房地产开发，以突破‘限’字当头的房地产政令。从目前的观念来看，旅游地产的概念比较宽泛，涉及风景游览、会议、度假和健康等很多内容。所有的炒作概念根本的目的就是要推销旅游地产主题项目周边的房地产，由于旅游地产所占土地远大于普通的房地产项目，也产生了“跑马圈地”之嫌。对于不少开发商来说，拿下一块土地后，先找一个旅游主题做项目，接着做旁边的酒店、住宅等地产，后者才是其利润和真正目的所在。
与前段时间全国上下热炒“高尔夫圈地”一样，开发商利用“旅游开发”的名义拿地也一直是资本运作的手段之一。其中著名的案例为，河南省安阳市曾采用“以租代征”的方式，在市区外环大道和京珠高速公路之间，建设300多亩的“四季花香生态园”。这个号称是豫北地区最大的集农业生态观光、旅游度假、餐饮娱乐于一体的园区，总投资1.2亿元。目前，该地块已被国土资源部列为重点查处的土地大案之一。
2009年，数百开发商进军海南地产，千亿豪赌国际旅游岛。海南国际旅游岛战略规划方案已经上报给国务院，并有望在年内获批。一场因国际旅游岛概念而催生的饕餮盛宴，正在引发海南第二次房地产投资开发热潮。逾百家房地产开发企业进驻海南“跑马圈地”，东部一线海景土地资源日渐紧俏。与上个世纪90年代初海南第一次房地产开发热潮不同，这场因国际旅游岛概念而催生房地产热潮更趋理性和现实性。目前大部分开发商在海南已经完成“跑马圈地”。
海南国际旅游岛战略规划方案年内获批并无太大悬念。而海南建立国际旅游岛的可行性研究早在2002年6月就已提出，直至去年5月海南省政府正式发布了国际旅游岛建设行动计划。在此前后，逾百家房地产开发商早已提前进驻海南，进行战略布局。
来自国家统计局的数据显示，在今年国内多个省市房地产投资出现萎缩背景下，前三季度海南房地产投资占全省城镇固定资产的31%，远大于全国平均水平的20%。1至10月海南房地产开发共完成投资额 219.61亿元，同比增长50.1%，涨幅居全国第五位，已超过去年全年189.31亿元的水平。其中，海南商品住宅完成投资200.02亿元，同比增长58.5%，同比涨幅居全国第二位。
广东刀客地产顾问机构董事长、资深房地产专家谢逸枫表示，今年1至10月，房地产开发投资占同期海南全省城镇固定资产投资的31.5%，成为海南比重最大的投资行业，其中三亚、海口、琼海、陵水和万宁居前五位。在从海口到三亚595公里的黄金海岸线上，动辄投资数十亿、上百亿的旅游地产项目星罗棋布，其中不乏雅居乐、富力、万科、鲁能、新世界、保利地产、杭州绿城、华润、中信、中体等知名地产开发商。
目前在海南的全国性房地产开发企业超过100家，投资总额超过1000亿。目前，富力地产在海南已经取得了近1万亩土地的开发权，主要包括香水湾的2500亩土地，在海口的680亩和澄迈的6700亩土地。其中，富力地产在香水湾打造的旅游地产项目富力湾 ，投资超过15亿，并吸引13家大公司进驻。而2009年9月9日富力地产在海南的另一项目“富力·红树湾”在澄迈县正式开工，计划投资逾百亿元。
雅居乐地产携手摩根士丹利共同开发的海南清水湾，占地约1.5万亩，海岸线长达12公里，项目总投资逾200亿元，开发周期长达10年，号称是海南目前最大的热带滨海旅游度假区，并列入海南“十一五”重点建设项目。此外，海南鲁能城规划总占地面积约19平方公里，土地储备达8000亩。其中，三亚湾新城占地6.8平方公里，拥有9公里长的海岸线。在旅游休闲地产概念下，海南也成为星级酒店最密集的地方。公司在三亚凤凰岛有总建筑面积50万平方米的房产开发项目，投资已经超过100亿元。海南房产开发已经呈现全岛开花之势。北起省会海口、南至旅游胜地三亚，东部沿海市县文昌、琼海、万宁、陵水，中部的保亭等都热闹异常，带动该地区GDP前三季度增长名列全省市县前列。
广东刀客地产顾问机构董事长、资深房地产专家谢逸枫认为，投资热潮伴随价量齐升，房地产开发商的信心来自强大的消费支撑。海南在上个世纪90年代初那场房地产泡沫，让很多开发商至今仍心有余悸。不过，海南历史上因过度投资炒作而产生的地产泡沫暂时不会出现，因为投资者更具战略性和务实性，而消费背景也今非昔比。
2010年6月30日，知名房地产开发商纷纷进军旅游地产。日前，一再推迟公布时间的《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》终于出炉，其中有关于土地政策方面则明显朝经营性旅游地产倾斜，与此同时，国内知名温泉度假品牌天沐集团在庐山“美庐荟’、明月山“明月谷”等旅游地产项目一战成名之后，日前对外宣布在安徽和县温泉项目及南昌、营口海滨等地产项目已然开建。无独有偶，本月下旬，万达携手中国泛海、联想控股、辽宁一方集团等投资联盟计划在琅岐、武夷山投资开发大型综合旅游地产项目。
纵观国内知名房地产开发商如首创、华侨城、中信、上实地产、珠江、万通等，都不同程度介入旅游地产。 进入二十一世纪以后，旅游已不再是一件时髦的事情，现代都市人已经厌倦了节假日在人山人海的景点里“左冲右突”，在经济型酒店、城市客栈中周旋，取而代之的是追求一种享受，即寻求向前进一步是自然山水，退一步是自家庭院，向旁走两步是五星服务的休闲境界。
对于分时度假有很多种说法，在中国有些是有产权的分时，也有没有产权但拥有一个巨大的网络的分时度假,旅游地产通常离城市较远，中国人生活普遍都很忙碌，度假地产作为第一居所不太现实，偶而去住一段时间，不但造成资源的浪费，而且无人管理。如果委托他人管理在不影响享受生活的同时还能有所收益，天沐集团首创的“产权+时权+网络”度假体系应该说是一种比较理想的营销操作方式。 今后，天沐集团将加大品牌建设，将品牌作为集团的软实力，重点开拓以长三角、京津环渤海湾地区以及中部大都市圈范围内的东部市场，以及以大九寨、大香格里拉、新疆、西藏、内蒙古、川西地区为主的西部主要旅游目的地市场。
广东刀客地产顾问机构董事长、资深房地产专家谢逸枫表示，日前，中国旅游地产软实力峰会在三亚举行，笔者也应邀参加。其中对于如何打造旅游地产的软实力，成为了与会的专家与海外上市企业共同面对的新课题，会上建立了“售前-售中-售后”服务体系，以及线上、线下互动的运营模式，其中为旅游地产置业者及休闲度假人群提供代办服务、物业管理、物业委托经营、分时度假等个性化定制服务是峰会的新鲜成果。休闲日渐成为全球经济发展的第一引擎，相关调查表示，到2015年，发达国家将进入“休闲时代”，以旅游、娱乐、运动等为基础的休闲产业将会更快地进入各个产业中，休闲产业的发展，也为旅游房地产业提供越来越大的发展空间。
2010年10月23日，万达1700亿携“兄弟连”进军旅游地产。万达集团已经巨资投注旅游地产，而从2008年至今，万达先声夺人在全国跑马圈地，斥资近1700亿，迅速占领了中国旅游地产的半壁江山。堪称中国旅游地产老大。而在一系列投资活动中，万达也开创了牵头民营财团组建“兄弟连”，联手打造旅游地产的先例。对于已经跃居地产行业老大位置的万达集团来说，“商业地产+酒店+住宅+文化产业+百货业”的万达成功模式还需要再做一个加法，那就是重金打造潜力巨大的旅游地产。
长白山国际旅游度假区是万达试水旅游地产的首个项目，而从这个项目开始，万达也首创了牵头民营企业打造旅游地产的成功案例。早在1980年，长白山就被归入联合国教科文组织世界生物圈自然保护网，成为中国首批列入这个项目的地区之一。万达长白山国际旅游度假区项目投资规模达200亿元，占地面积18.34平方公里(约2.7万亩)，目前被列为全国重点旅游项目，同时也是吉林省的头号招商引资项目。参与投资该项目的万达集团、泛海集团、亿利资源集团、一方集团、用友和联想都是中国民营企业的翘楚。据悉，在该投资联合体中，万达投资占到51%，其他5家共投资49%。该项目由万达牵头并实际操作。
长白山国际旅游度假区分南区和北区。南区被称为长白山体育休闲度假区，将建设包括国际一流滑雪场、冬季雪上两项运动赛场、星级酒店群、萨满博物馆、温泉度假区等一系列运动、休闲、娱乐配套。北区被称为长白山旅游服务区，将建设行政中心、文化中心、长白山万达广场，以及教育、医疗、住宅等生活配套设施。“南有海南岛，北有长白山”的旅游休闲格局正式形成。从海南“国际旅游岛”建设，到长白山国际旅游度假区，中国旅游业正由传统观光旅游向观光与休闲度假并重转变，为游客提供更丰富的旅游休闲方式和更高端的服务配套，满足多种需求，形成全球共享的旅游度假胜地。
广东刀客地产顾问机构董事长、资深房地产专家谢逸枫指出，在新政下，旅游地产将迎来一个黄金周时期的发展机遇。一个是其不受调控的政策优惠；一个是增值快速收益丰厚的地产收益，开发商纷纷爱上了旅游地产。2007年楼市调控银根缩紧时，北京、安徽等地从事旅游地产开发的房产老板急于向各处融资，不惜出让公司部分股权与开发权。当这些房地产大佬描述起旅游生态度假区的美好生活时，谁都会为之神往。也许旅游业的蓬勃发展为旅游地产的前景涂一抹亮色，让开发商看好。
2010年10月25日，本月月底，公司董事长王中军将亲赴成都考察该项目。华谊兄弟进军旅游地产，意图复制迪斯尼模式。华谊兄弟公司近期将与成都当地政府落实华谊兄弟电影主题公园事宜，估计11月底前会有明确结果。其实早在2009年上市的现场推介会上，王中军已有初步意向，将建设一个以华谊兄弟出品的电影电视为主题的主题公园。而且在登陆创业板前的3个月，华谊兄弟曾与青岛经济技术开发区有过合作意向。当时，青岛经济技术开发区政务网曾报道，我区与华谊兄弟传媒集团、南非鹰古集团、青岛城投集团签订战略合作协议，拟在我区内投资30亿元人民币建设华谊兄弟电影主题公园项目。但是，上市后华谊兄弟一直没有在公告中公布此消息。
虽然去年的青岛主题公园进展不顺，但公司今年仍然积极筹划成都主题公园事宜，似乎迪斯尼模式对华谊兄弟有极大的吸引力。有两个核心点让王中军一直推崇迪斯尼。第一，迪斯尼的业务扩张有个基本底线，就是一定要跟现有业务联动，而不是简单的相加。第二，迪斯尼是一个“品牌乘数型企业”，即用迪斯尼的品牌做乘数，在后面乘上各种经营手段以获得最大的利润。这种经营理念，让迪斯尼能够把把大部分利润彻底转向影视产品制作之外，而且迪斯尼在快乐文化背后附加上了完整的商业文化，将艺术彻头彻尾地商业化。这也是每个主题公园考察王中军都会亲自前往的原因。
2010年10月25日，龙湖地产以“云南江川仙湖锦绣旅游物业发展有限公司”的名义在云南江川县路居镇鲭鱼湾一举拿下1781亩土地，成交总价44462.2万元。据悉龙湖将在这千亩地块之上建立一个集合度假酒店、风情商业街以及养生中心在内的生态旅游地产项目。该地块位于云南玉溪江川抚仙湖，总地块名称为“云南?江川?仙湖锦绣”，是云南省级高端旅游项目。
而在此之前，龙湖已将烟台2000亩土地收入囊中。这意味着龙湖将正式进军旅游地产，这一点从龙湖在滇拿地的子公司名字中得到印证。2010年是龙湖抓住上市机遇，深化第二轮全国化发展的关键一年，在充足的现金流支撑下，顺利实现西部区域、环渤海区域和长三角区域“战略三角”架构后，龙湖将视角投入更远的云南江川和山东烟台，深化第二轮全国化战略布局。
重笔下注云南千亩土地，或许正是龙湖迈出生态旅游地产的第一步，继续完善其“多业态和区域聚焦”的战略思路。2010年被业内定为旅游地产的发展元年。这一年，海南成为各大开发商诸侯奋战的主战场，每一位都期望从中获取旅游带来的长远土地增值收益。与海南的诸侯奋战不同，这一次龙湖选择的是云南，打的是生态旅游牌。生态旅游是建立在融入、关注、理解和保护自然前提之上。换言之，生态旅游地产也必须是以保护和尊重自然为前提的可持续发展开发为理念的旅游地产新业态。
广东刀客地产顾问机构董事长、资深房地产专家谢逸枫表示，目前旅游度假项目收益来源主要由旅游项目收益、酒店收益、商业地产租金收益和部分住宅销售收益。可以分析，旅游、酒店、商业地产租赁所涉及的资金回笼一般都较慢，因为这部分收益是一个长期渐进的过程；部分住宅的销售收益对资金回笼来说应该是重头戏，这一块也应该是旅游生态度假项目开发的重要利润来源。
房企爱上旅游地产，与旅游行业的政策优惠有关，也与旅游业的蓬勃发展前景有关，但这只是表层，更重要的仍是在于土地，在于城镇化建设过程中土地的增值收益大幅增长。在国家不断增大对保障房、公租房、廉租房供应后，在将来，高端商品房、旅游度假住宅区或可能成为市场资金关注的亮点。但同时也应警惕旅游度假生态项目的泛滥，或者以旅游的名义过度开发地产导致对自然生态环境的破坏。
文章部分内容发表于广东信息时报