谢逸枫:房价平均跌50%纯粹瞎胡扯
未来五年,大城市房价平均将以10%-50%幅度缓慢上涨
今年国务院在五一假期十一黄金周长假期重拳出击“417”新国十条和“929”新国十条细则“五项措施”，新政被称为“遏制部分城市房价过快和消除房地产泡沫”的两大法宝。虽然大城市的房价上涨过快上涨趋势得到遏制，却未解决房价继续缓慢上涨的事实。同时，政策调控更加没有解决好居房需求的问题。大家都应该知道，国务院不是要打压房价，仅仅遏制上涨过快的现象，说明房价未来还要继续上涨，但是不能够上涨过快。如果仍用严厉的政策调控继续打压房地产，也并不能长远解决好住房需求问题。
这观点的文章称：“今年4月，我告诉过读者，楼市泡沫即将破灭时，就会通知大家。现在，楼市已经见顶。在今年余下的时间内，它将逐步下跌。到2012年，人民币升值预期可能会逆转，资本会流出，届时楼市会加速下跌。中国已进入房地产熊市，将持续五年时间。大城市的平均房价很可能会下降一半以上。土地价格将下降更多。在泡沫最大最疯狂的浙江省，价格可能会下降80%甚至更多。”
为什么房价会下跌这么多？当泡沫泄气的时候，房价必须下降到工资和投资收益可以支撑的水平。在中国的房地产市场，现在的租金回报率不到3%，它必须回到5%以上，每平方米的单价则不应超过两月的平均工资。在泡沫时期，准确断言市场顶部是一门艺术。人类跟风投资的弱点是泡沫的助推剂，总到最后时刻才能醒悟。泡沫破裂通常由资本退潮触发。有时，超量供应会超过投机性需求，足以吓跑投机者。多数泡沫是突然破裂的。但也有个别泡沫是逐渐泄漏的。
1997年，外国资金撤出推高了利率，导致香港楼市泡沫破灭，顷刻间，吸光了这个赌场的所有资金。2000年互联网泡沫的破灭，是因为那些上市公司的大股东们手中的股票限售期刚过即大规模抛售，惊醒了投机者。而2007年美国楼市泡沫破灭，是因为次贷到期了，投机者发现还不上钱。房地产泡沫的泄气可以持续很多年。20世纪90年代日经225股票平均指数崩盘后，日本楼市泡沫还膨胀了两年。而且它也不是瞬间破灭的，而是在其后的二十年中，以每年大约8%的速度下跌。台湾受日本影响，房价也在缓慢下跌，直到中国疯狂的投机者复苏了房地产市场。1998年，中国的房地产泡沫也破灭了。三年内，上海房价下跌了三分之二。广东和海南的烂尾楼随处可见。再近点说，上海的房价从2005年5月至2006年底下跌了三分之一。很多商业区的楼盘甚至下跌了一半。
现在的泡沫始于2007年，由宽松的货币政策和人民币升值预期催生，我原以为，它也会在瞬间破灭。但最近的事态发展改变了我的观点。此次的泡沫可能不会瞬间破灭，而是会慢慢泄气。之前，我以为政府可能会在四季度放松宏观调控，导致房价再次疯涨，泡沫会在2011年下半年或2012年突然破灭。现在中国房地产价格正在慢慢下跌，并将于2012年加快步伐，届时，中国经济也将会受挫。未来十年内，出口、消费和基础设施将会以7%-8%的速度增长。与近年来相比，这个增速相对较慢，但它更有利于提升工资、家庭生活水平和企业利润。中国人不能用房屋净值贷款来消费。2000多万套空置房的户主们将会越来越穷或是破产。豪车的销售量可能也会减少。但是中产阶级将更具有购买力，因为他们从投机者那里买房的成本会降低。
为了防止房地产泡沫泄气而影响到其他投资领域，政府必须迅速向银行注资。政府有足够的财力和智力这么做。在过去十年，中国拥有强大的楼市和疲软的消费。而未来十年，情况可能刚好相反。楼市的投机者们就像冷水锅中的大闸蟹，正在挨煮。但是，趁着现在火小、水温低，聪明人还有时间逃出生天。
2007年以来我国房屋销售价格指数同比增幅走势
2007年以来我国70个大中城市房价环比增幅走势
笔者认为，目前政府的新调控政策根本是治标不治本，未来五年大城市房价或平均跌一半非常不现实，纯粹是太傻太天真。从政策调控短期市场行为和未来商品房市场化及GDP增长等供应不足的因素分析，未来五年,大城市房价平均将以10%-30%幅度上涨。因此，认为未来五年，大城市的房价平均跌50%的观点是纯粹瞎胡扯的，非常不现实。事实上今年4月份的房价也未出现大跌或暴跌的现象，5月到6月房价的上涨幅度停止，但是也没有大幅度的下降，仅仅小幅度的微跌，而保持房价稳定的趋势。到今年7月份-9月份房价开始出现继续上涨的幅度，例如8月份，70个主要城市的房价同比上涨9.3%。
今年1到-9月份全国房地产市场销售短期环比上升、同比大幅下降的趋势也不会发生改变。而库存的持续上升必会在后期形成对开发商、市场与政府的重大压力的局面。当巨大的库存无法通过降价的方式回笼资金时，政府的土地收益与税收、开发商的扩大生产、增加供给都无法实现。
2007年至今全国商品房和住宅销售面积及销售额增速，从增速来说，这三年也没有发生太大的变化，和宏观调控也没有太大的关系，在4月份宏观经济出台之后，就开始下滑，到现在虽然是有回升，但没有回到原来的原点。一是宏观经济仍保持较高增长，但下滑加速。二是通胀压力减弱，但未小时。三房地产高位运行，但进入下行通道。四是与其供求关系会改善，库存会上升。五是未来价格竞争压力加剧。六是连续数年德调控并未出现重大差异。
不要以为今年的宏观调控政策会让房地产市场发生巨大变化，多少年的数据累计起来看，存在很多的矛盾，一个是结构性矛盾突出，土地供应还是严重不足，一线城市还是严重不足，尤其是北京、上海、广州、杭州、南京等一线城市，平均上半年只完成了35%，商品房供应的严重不足情况下，部分城市土地稀缺这些因素都会造成这些城市的房价会继续上升。
笔者很赞同任志强的观点，各行业的投资增长中，房地产投资仍然一枝独秀，我们固定投资35.2%，固定投资增长8月增加了9%，总的投资完成2万8000亿左右，开发商投资了4.6万亿，大家都说今年是最严峻的宏观调控，大家都说宏观调控会让房地产市场有所变化，我们把08、09、10年三年的数据做了一个对比。我们发现没有太大的变化，估计后续会和09年一样。有人说这个宏观调控没有什么干系，08年投资增速慢，包括今年上半年宏观调控并没有对房地产产生过大的影响。
估计今年会超过35亿立方米，到现在已经超过了33亿，今年9月份以后市场供求关系发生了变化，供应是增加的，到目前为止，我们的投资高增长在明年上半年形成最大的供给量，开发商的资金结构从前几年到现在的情况来看贷款比重缩小了，变成了19%。这和开发商有没有钱没有关系。
指望大跌是一厢情愿，房价适当调整是可以，但指望大幅下降只是老百姓一厢情愿。虽然是调控，政府没有说让房价下来，只是抑制房价过快上涨，且经济还在疯长，怎么可能让房价下降呢？ 不太现实,指望房价要跌30%、50%，还有人说要跌60%、70%，这实现不了。路越来越好，房子怎会不涨。各个城市都在大规模的搞市政交通改革和修路及通地铁，把城市道路重新修一遍，房价如果不涨那就错了，不可能说桥越做越多、路越来越好、隧道轨道越来越畅，房子越来越便宜吧？
例如2010年9月28日，地铁助推广州房价，亚运助兴国庆楼市。地铁二、八号线27日正式开通，而沿线一、二手楼市早在开通前就已经充分消化利好，价格或已上调到位或是维持坚挺。即使沿线楼市价格继续上涨，由于买家的承受力有限，短期内也难再有大的上升空间。2009年成交的255亿元中国总价地王终于要开卖了。在今日举行的广州亚运城项目发布会上，富力地产主席李思廉表示，首批新货预计就在这两日推出，成本约为11800元/平方米，售价只会比成本价略高，从会计帐上看应该是没有钱赚的。亚运城项目的定价将成广州今年楼市的风向标，而今年十区均价预计难低于1.1-1.2万。
地铁开通亚运城开售成为近日广州楼市热点话题，不过说到底，地铁开通托福于亚运，亚运城开售亦得益于亚运。可以说，亚运着实给广州楼市火上添油了一把油。虽然，就目前来说，用“火”字来形容楼市还带着点夸张的色彩，但就中秋小长假广州一手楼的销售情况，估计今年的“金九”或能持续到十月成就“金十”。对于地铁线带动房价涨，近日亦不少媒体在报道。以前是火车拉动城市，现在是地铁拉动房价，说白了二者也就是同一个道理。8月楼市回暖反价现象严重的也以地铁周边居多，大概是之前传闻9月底各线路齐开通有关。话说不少业主看好地铁开通房屋升值在望，纷纷把盘源吊高来卖。不过买家也算精明，听一经纪人反映的是，9月不少买家比8月理性，追涨的并不多。
26日亚运城的开售倒是有点为国庆楼市引爆的意味，倍受人们关注的定价问题也有了眉目，开发商的口径是不会低于成本价1.1万。不过，这句话倒是很像买衣服时老板对顾客说，“再低我就亏本了”，最后亏本的往往是顾客。当然，衣服只能越穿越旧，除非成了古董否则几乎无升值可能。作为中国第一大盘的亚运城倒是升值在望，难怪才刚开售已纷纷抢购。看来这个国庆广州楼市想不火也难。不过，就9月看来，成交虽热，房价并未见飞涨，这算得上是好消息。
2010年9月29日，广州一手楼市火爆，亚运板块效应或带动周边房价。虽然每年的长假期间一手楼反应均热于二手楼，但刚刚过去的仅是小长假，大热状况有些异常，“金九银十”很可能是发展商的“喘息期”，发展商先于二手楼业主发现市场即将变化的苗头，趁早抛货。三大中介行公布小长假市场状况报告，广州一手楼行情因亚运城的强势推出而大爆火热，二手楼市场表现平淡。二手楼市场冷清，部分原因是一般假期是一手的“促销期”，二手楼向来在此时会被冷落，而风头正劲的亚运城推出才是重要原因，26日开卖现场吸引数千人前往抢购。目前亚运城还在持续销售热度，买家依然可以享受88折再98折的优惠，销售的还是媒体村以及运动员村的产品。一直到国庆假期结束，开发商都会持续推出亚运城的产品进行销售，销售点将一直开放到10月8日。
笔者很赞同任志强的观点，其实楼市未回暖，最多是解冻。楼市真的回暖了吗？随着成交量的上升，各地楼市出现量价齐升的势头，人们担心楼市可能再次出现价格大幅上涨。现在的市场表现只能称为解冻。“全国8月份的销售增长在几乎所有城市都只集中于20%的项目之中，并且这些项目都集中于低端的市场中，这20%的项目也都是在降价幅度较大的情况下形成的‘月光盘’现象。而扣除这约20%的新盘之后，则会发现原有的项目不但销售未见增长，且多大幅下降，降价的项目也无法改变销售转换。
由于楼市再度表现出上升态势，本周，国土部与住建部发布《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，这被认为是政府部门再度出手进一步加强房地产调控的重举。对于新调控政策，目前的市场并未“回暖”，继续的打压也并不能化解真出现回暖时的风险。国土部与住建部同时强调了‘在房价高的地区应增加中小套型限价住房建设供地数量’。但为什么不是在房价高的地区整体增加土地的供给量呢？
既然早已清楚的认识到土地对价格的影响、早已认识到土地的供给量导致价格的上升，那么为什么不推出商品房的土地供给量呢？在房价高的地区增加中小套型限价住房建设供地数量的做法只能是降房价治标的方法，无法解决房价上涨的本质问题。应该采取增加土地供给、调控金融、利率与货币等手段调节市场、平抑价格的手段调控房价。