9月份一来盛传本轮的宏观调控是“空调”，终于引来9月29日的二次调控出台。从措施看，提高首付和禁止第三套都是老套路，只是政府的决心更大。加上各大媒体争相渲染，短短一个国庆假期，就让购房者下定决心再观望一下，安以往规律，这个观望期大约又要持续2个月左右，紧接着又是元旦和春节，在北京市场，元旦和春节也是淡季。因此可以预见，今年第四季度的存量房市场总体趋势是平淡的，不能奢望会出现“小高峰”。元旦和春节期间，也不会有明显转机，估计还会比第四季度更清淡。

从9月份的17840套的存量房成交量推算，第四季度各月的存量房的总成交量会呈现先降缓升的趋势，预计第四季度累计成交量在32000套上下，其中，10月份为9000套以下，11月份11000套左右，12月份12000套左右。明年1-2月份，累计不会超过20000套。这种成交量的趋势表明，刚性需求（包括学区房）中的首套住房将成为主流，改善性和投资性购房所占的比例会大大减小。从北京的成交区域分析，通州、大兴、昌平南部、海淀西北部、丰台西南部等地区将成为存量房交易的重点。四环以内的学区房的成交量应该不会受到实质性影响。

鉴于以上分析，2011年全年的存量房成交量大体会与2010年持平，不会出现大幅涨落。存量房价格将根据区域、档次、户型的不同而呈现不同的走势。中高档住宅的价格会保持平稳，上述各地区的中低档住宅价格有可能出现小幅度波动，但主体能够保持平稳，价格波动较为明显的地区是通州、大兴和丰台，波动的时期可能会出现在2011年3月、7月前后。四环内学区房的价格很有可能稳中有升。总体评价，北京2011年的存量房市场是价格平稳、交易量平稳的一年，不太可能出现大幅度的价格下浮和成交量下滑。