转眼之间，北京已伴随着寒风进入了一年的尾声，回顾一年来北京商业地产市场的发展，感慨良多。从发布《北京市2005-2009商业地产白皮书》时，我就预测随着楼市政策的不断出台，住宅市场的发展空间将被大大压缩，而商业地产则将接过住宅的接力棒，延续下一个“黄金十年”。

不出所料，随着政府针对住宅市场投资过热，房价上涨过快等现象出台的一系列调控政策，涉及信贷、税收、拿地监察等多个方面，严厉的政策让众多房地产开发商在住宅项目开发上颇为掣肘，销售价格及速度难以达到预期水平，回款困难，因而也纷纷转身投入了商业地产开发的浪潮之中。而由于贷款及购买套数方面的限制，大多数原本还处于观望状态的投资者正大批量的退出住宅地产市场，再加上保监会对于保险机构在不动产投资方面的放松，大量资金的涌入又为商业地产发展打了一针强心剂。

我有理由相信，在未来的市场环境中，商业地产的发展速度将会进一步提升。之前由于住宅地产投资开发过热，北京部分地区甚至出现了商住倒挂的现象，商业地产的价值被严重低估。但也正因如此，在多种环境因素的影响下，商业地产市场的发展价值被重新评估，原本住宅商业冰火两重天的发展态势将逐渐扭转。商业地产已与住宅站在了同一起跑线上。下面就来具体回顾一下2010年北京商业地产的发展态势。

1.各路资金涌入，助力商业地产发展

除之前提到过的保险资金投入，货币金融市场上的变化也悄然影响着投资者们的投资方向。由美国发起的货币战争直指中国，人民币被迫升值，通货膨胀预期越来越高。将人民币放置于银行中无异于隐形贬值，因此，越来越多人考虑如何利用手中的钱，创造更多的价值。目前中国的投资渠道相对较少，股市长期处于较不稳定的状态，影响因素众多。因而之前有不少投资者都将目光聚集到了住宅市场上，但在当前的市场环境下，无论是从首付、利率还是投资回报率等方面考虑，投资商业地产都明显优于投资商品住宅。因此在通胀预期影响下，更多的投资者也会将投资眼光转向商业地产，寻求长期稳定的收益回报。

另外，人民币的升值预期也带动了大量的外部资金流入国内，也就是所谓的“热钱”。国际投资市场一直处于不甚乐观的情形，而中国的蓬勃发展则吸引了众多出逃的热钱，房地产市场也成为了这部分资金选择的重点。在楼市新一轮宏观调控背景下，目前国际热钱投资的特点是：产权型投资为主，开发型投资为辅；二、三线城市为主，一线城市为辅；商业地产投资则成为新兴投资热点。由此看来，商业地产可借助目前资本市场的力量，得到进一步的发展。

2.购物中心及住宅底商开发受到重视

下表为我司市场研究中心监测数据库所显示的预计于2010年下半年开盘的商业项目列表。

2010年下半年开业商业项目汇总表

根据我司对市场的长期监测数据显示，预计本年下半年将有12个商业项目正式开业，新开业商业项目总面积约75万㎡。

从这些即将开业的商业项目的行政区分布上看，有46%的项目分布在北京城八区范围内，剩下的54%的项目均分布在北京十一个新城范围内。商业项目分布郊区化趋势明显，有越来越多的开发商开始看好北京新城地区的广大商业地产市场，纷纷前往新城地区开发商业项目。

从体量上分析，体量在5000平米以上的商业项目市场占有量很大。由于商业地产行业发展已经进入到了一个较为成熟的阶段，小体量、业态单一的商业项目已经不足以满足消费者日渐提高的消费水平和日趋理性的消费习惯，因此，越来越多的航母级体量的商业项目应运而生。

另外，从商业形态上分析，社区商业以及购物中心类业态所占比重较重。受本年度上半年内密集出台的稳定住宅地产市场过热发展的新政影响，原本不被看好的住宅配套底商类产品的价值逐渐被开发商所重视，从而借住宅新政之势，众开发商纷纷重新包装原本被冷落住宅底商。而伴随着人民生活水平的提高，消费者对于档次高、业态丰富的综合购物中心类项目的需求也日益增长，为了满足消费者的庞大需求，各大购物中心类项目纷纷相继入市。

3.商户开店计划密集，看好新兴市场

2010年各区域商业计划供应面积与需求面积如上图，可以看出朝阳、海淀仍然是今年增加商业物业的重点区域，由于东城与西城两区已难有充足的土地开发新的商业物业，同时朝阳、海淀仍处于高速发展阶段且仍有大量的可开发利用的土地资源，因此许多开发商都将目光集中在了朝阳区与海淀区。

由于土地资源的限制，城八区内虽然需求依然火爆，但可投入市场的项目却比较有限，东西城等地可供应的商业面积越来越少，未来的发展空间不大，但大部分商家仍对这两个已经发展的较为成熟的商业市场表现出了极大的进驻热情，具有一定的盲目性，从而也可看出在北京市场中商业项目供给与需求不平衡。商家多乐于进驻已经成熟且具有一定规模和集聚效应的地段，如东城区的王府井和西城区的西单，但这样的区位正是由于其独特性和不可复制性在吸引商家的同时更是商家竞争最为激烈的地段，不仅要争相在此入驻，入驻后更要想方设法在品牌云集的商场中引人注目。但是激烈的竞争和激增的租金大大增加了运营成本，商家实际获利降低。

目前，新兴住宅区域形成的新兴商圈成为了商家拓展开店的另一个着重点，这些区域以其较低的租金和巨大的潜在市场带来的丰厚利润吸引着众多商家。从上图可以看出，昌平、通州这两区的商业需求面积已经超越了供应面积，说明大部分商家对这两区未来的发展潜力表示看好，北京CBD东扩及回龙观地区的发展都带动了这两区的商业市场发展。昌平地区的供应量较大，需求也更多。另外，石景山地区近年来不断兴建大型社区，其对商业的需求量也逐年上升，目前该区商业供给量和需求量大致平衡。

大兴、丰台两区商业的供给面积已超越其他大部分行政区，可以预见未来商业市场的发展潜力巨大。而大部分商家因为这两区的整体商业氛围不如其他成熟区域，对其的需求有所减弱，但从长远发展来看，这两区在未来几年内将会受到追捧，商业需求面积会逐步上涨。

综合各方面因素可以看出，随着北京周边非传统商圈地区发展提速，开发商与经营商户均将目光放在了拓展新兴地区市场上，购物中心类型商业也受到了追捧，消费者更喜欢到购物环境舒适，业态组合丰富的购物中心进行一站式的购物，而商户和开发商也意识到了购物中心类商业物业的优势所在。如能根据市场情况，寻求消费者、经营商户及开发商的契合点，进行专业的运营操作，将会有越来越多的优质商业物业出现，为目前的商业市场添砖加瓦。

就目前的市场状况来看，北京商业市场正处于老商圈升级改造，新兴商圈不断发展的过程中，而伴随着土地资源的日渐紧缺，居住人口的逐步外移，商业地产发展郊区化的趋势将愈加明显，未来商业地产发展潜力最大的区域也将汇聚在北京周边的新城区内，无论是开发商亦或是投资者都可以适当关注。

简单回顾后，我对未来商业地产的发展空间充满了信心，相信有了今年良好的开端，未来几年内的商业市场将蓬勃发展，创造出真正属于商业地产的“黄金十年”。

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