“黄段子”冯联姻“儒商”李：试水产业地产
/陈玉贵
冯仑和李东生搭伙，房地产开发和工业生产、工业土地将滋生出怎样的情愫，一时引发业界广泛关注与思考。
7月30日，TCL集团董事长李东生和万通实业董事长冯仑签订了《进一步推进工业地产领域合作之框架协议》，双方将出资创办万通新创工业资源投资公司，万通持股55%，TCL持股45%。
冯仑和李东生搭伙，房地产开发和工业生产、工业土地将滋生出怎样的情愫，一时引发业界广泛关注与思考。
随着中国由生产大国向消费大国转型、由制造大国向创造大国的转型，产业地产也悄然转型与升级。在供地禁令之下，“野蛮生长”的冯仑携手TCL集团,将如何切割万亿级的产业地产蛋糕？地产开发企业如何下手？工业企业如何以产业优势点缀产业地产升级？
万亿产业地产“金矿”待挖掘
虽然冯李以“工业地产”之名展开合作，但我们还是将工业地产放在产业地产的层面来考量。工业地产更多强调厂房、物流仓库及工业研发楼宇等工业类性质的土地开发利用，而产业地产则上升到工商业地产、写字楼和经济园区等利用形式。
当前的工业地产，也许只是一个漂亮的噱头，产业地产才是未来的主角。
当国家宏观调控政策使住宅市场和商业地产风险逐渐释放时，嗅到铜臭味和投资潜力的开发商们已开始布局产业地产。日前，冯仑与TCL集团联姻，天津海泰、深圳低碳总部基地、金地产业地产、北京联东集团和重庆两江新区已开始分享产业地产这块大蛋糕。
据《中国产业地产白皮书》统计，北京2010年5月份，产业用地成交量较之全年水平增长83.67%，成交面积同比大增113.68%，地价同比上涨近50%，部分地价已破百万。上海依托世博会和迪士尼落户进行产业结构调整，本地产业地产向高端产业发展，部分产业转移至二三线城市。此外，随着一线城市产业向高端发展，二三线城市承接产业转移的新机遇，全国产业物业租金已呈现持续走高态势。据统计，广州上涨约7.5%、天津上涨约2.7%、上海上涨约4%，产业地产投资回报率已达17%—20%，产业转型或转移已是一种必然的发展趋势。
产业地产是一个城市乃至国家的经济支柱，是衡量一个城市和国家的地位标杆。
据统计，2009年美国产业地产占全世界的27％，对本国GDP贡献超出了30％，约4.2万亿美元；日本产业地产占全世界的30%，对日本GDP贡献在40%以上，约2万亿美元；中国产业地产占全世界的11.5%，对国内GDP贡献为47.5%，约2.3万亿美元。与世界产业地产强国相PK，中国尚有18%以上的发展空间。随着中国经济转型和国家经济战略实施，按现在世界产业地产的发展态势，中国产业地产尚有万亿“金矿”待挖掘。
产业地产开发升级的一些思路
产业地产被称为城市GDP的黑色引擎。节能减排令在地方政府、企业的“软执行”下变成纸上谈兵，导致重大污染事故频发。经济的增长点，为何会成为高污染、高耗能的重灾区？有什么样的开发理念和模式，打破原有粗糙式的产业地产规划、粗放式的服务管理，推动其产业地产开发升级，促进经济与环境和谐发展？
日前，在“两江新区.重庆机遇”产业地产发展论坛上，我们找到了推动中国产业地产开发升级的一些思路。
深圳百思勤置业顾问有限公司董事长袁昆认为：推动产业地产开发升级需“三三制”原则对项目进行策划。即在项目规划理念上，以“生态保护、生活便捷、生产高效”的“三生有幸”和“产业由制造向创造、公建由小到大的投入、公益向高新技术”升级的“三公一体”原则为核心，打造功能现代、产业高端、配套聚集、总部基地集聚、生态生活宜居的新型产业地产项目。如台湾（新竹）产业园、成都高新区摩托摩拉西南总部基地、北京总部基地等。
此外，产业地产开发的主导模式也是推动产业地产升级的重要内因。通过我司市调部对产业地产开发模式的研究显示，国内现阶段产业地产开发主要有以下五种模式：
第一种是地方政府主导的产业园区模式。其主要特点表现在大规模区域开发和城市基础建设，通过政策支持、税费优惠、金融支持等进行招商引资和土地出让，促进区域经济发展和示范为最终目的。如北京经济技术开发区、苏州产业园区等开发模式。
第二种是在行业内具有号召力的主体企业引导模式。其主要特点表现在，通过在自身企业入驻且占产业主导的前提下，借助企业在产业中的强大凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式，引进其他同类企业或上下游企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。如昆明东盟（国际）玻璃园区规划项目、云南云维集团产业园区、上海石化产业园区等开发模式。
第三种是产业地产商定向开发模式。其主要特点表现在，产业地产商在获取产业地块后，针对客户需求和市场发展趋势，进行定向开发、统一经营和客户管理。如美国普洛斯公司、深圳低碳总部基地等开发模式。
第四种是集产业园区、企业引导和产业地产商于一体的综合运作模式。其主要特点表现在大规模和涉及经营范围较广的项目，如东盟国际贸易区等开发模式。
第五种是地产开发企业和产业主导型企业的联合开发模式。其主要特点表现在某些主导产业企业利用旗下的产业土地资源，与具有丰富地产开发经验的房企合作，项目开发完成后，主导产业企业再予以回购或回租。
此模式具有三大优势：一是主导产业企业利用各地方政府招商引资机会，低价圈地。在获取土地资源后，通过开发商的介入，实现土地高溢价能力；二是主导产业企业与实力雄厚地产商强强联合，最终在资本市场实现较好的表现和收益；三是通过主导产业企业号召力和地产商的开发经验相结合，提高土地资源利用率、打造完善的产业经济链，推动产业地产开发的全面升级。如万通实业和TCL集团的联合、金地产业地产、雅戈尔集团、绿地产业地产等开发模式。
“四要素”实现“金不换”拿地
成功开发或策划一个具有时代发展意义的产业地产项目，除具有前沿性的项目策划主题理念、企业实力和运营能力外，百思勤置业通过惠州TCL产业项目、昆明东盟（国际）玻璃园等项目介入，以及对国际国内重点个案产业园的研究，认为成功操盘一个产业地产项目或更容易获取土地资源和政府政策支持，还需注重以下四方面的思考：
一是区域经济互补性思考。即立足城市战略定位和区域规划发展，避开大区域内同行业、同档次的主导产业资源竞争，进而从经济合作、资源互补、辐射范围等角度对项目进行战略定位。如大连热弯特种玻璃厂项目。
二是引进产业创意性思考。依托城市优势资源、交通条件和政策支持，立足城市经济发展、行业发展趋势和政府产业规划，引入发展潜力较大或具有垄断性经营的产业，并为企业提供前瞻性的管理服务。如美国普洛斯公司所持有的物业。
三是所引进企业在该行业中的感召力思考。如果产业园引进的主导企业感召力强，则能轻松实现上下游企业的招商，实现产业园区稳定发展和园区品牌塑造；反之则运营困难。如江苏扬州产业园引进硅系列龙头企业——康祥集团，成功带动下游企业如包装、物流、研发、检测等中小型配套公司进驻。
四是产业园区的发展空间成长性和各形态功能区的独特性的思考。即在项目策划和规划设计中，充分考虑其物业在空间、时间和环境上，随着企业成长不断提高使用要求，以及配电系统、污水处理系统和交通组织系统的最大容量思考。
上海世博会正如火如荼，而世博园周边，无疑是现时上海规划用地的“钻石”级地块。如今要在此谋得用地指标，似乎比登天还难。然而，浙商民企老板张铁军却奇迹般地获得了126亩用地指标，其秘诀就是与“世博园”为邻，投资20亿元，建造一座集“设计、加工、生产、展示和交易”于一体，体现中国“玉文化”和
“皇宫文化”的玉石皇宫，以玉石为主题的博物馆，与“世博园”相互辉映。玉博园之所以能在世博园旁边，成功谋取“金不换”地块，显然得益于这个好的创意打动了政府并被采纳，而这个创意方案，正包含上述四个主要方面的思考。或许在当下，一个好的地产主题创意方案，已成为开发商获取土地的锦囊妙计（当然与政府搞好关系，获得政府支持也必不可少）。
随着中国经济转型，产业升级、产业转移等政策实施，行业主导产业型企业与实力房企携手的“冯李”模式，或将推动中国产业地产的开发升级。
产业地产特点
1、产业地产追求资源价值最大化，而不是企业价值最大化。产业地产的出发点是将地产资源与其它资源整合，把土地开发升华为区域经济增长极的培育。对于土地与房产的开发更是持续性的二次、三次的深度开发和利用，因此具有更广阔的升值潜力与投资价值。
2、产业地产物业更注重非凡客户群的需求，提供菜单式定制化服务。
3、产业地产追求经济效益的同时，更注重社会效益。产业地产在营造适宜人居住环境的同时，注重人们的就业与个人事业的发展。
4、产业地产能促进区域价值呈几何式增值，从而带动城市增值。各个子项目完成，会形成整体强大的社会效益和经济效益。
5、产业地产是城市形象突出的代表之一，是具有冲击力的整体城市地标。
6、产业地产具有超越地理空间的聚集与辐射功能。
7、产业地产与传统商业地产的最大区别在于，它不单是以好地段所在地形成的自然辐射，而是在产业集聚优势、区位发展优势的基础之上，借助城市发展的综合资源优势，依托地区经济能量、城市功能的提升，促进城市的繁荣和升级。
地方政府主导的产业园区模式：北京经济技术开发区
位于北京市东南部亦庄地区，筹建于1991年，1992年开始建设并对外招商，1994年8月25日被国务院批准为国家级经济技术开发区。总体规划面积为46.8平方公里，由科学规划的产业区、高配置的商务区及高品质的生活区构成，是北京重点发展的三个新城之一，定位为京津城际发展走廊上的高新技术产业和先进制造业基地,并承担“疏解中心城人口的功能、聚集新的产业、带动区域发展”的重任。主导产业为电子信息、生物技术与新医药、汽车、装备制造等，截至2007年12月底，开发区入区企业2356家。