最近，我国房地产市场不断升温，部分城市房价飞涨，使大多数老百姓忧心忡忡，为买不起住房而发愁。高价房，不仅绑架了无数中国人的幸福，也因为高房价，还让有识之士也担心资产泡沫的积累、扩大、破灭，象一颗“定时炸弹”随时会冲击我国的经济和产生负面影响。中央及有关部门一连打了几套组合拳，抑制高房价，但至目前还没有取得明显的效果。如不采取有效措施，遏制房价暴涨，必将造成不可估量的损失。2010年是后金融危机时代最关键的一年，我国经济能否持续平衡快速健康发展，遏制高房价，促进房地产市场平稳发展，已经成为当前经济发展和关心民生的一大课题。本文将要探索以下几个问题：

　　 　一、我国房地产市场不断升温，房价暴涨的根源在哪里？二、吸取历史经验教训，警惕国际对中国房市的两种声音。三、改善民生，遏制高房价，促进我国房地产市场平稳健康发展。

　　 　一、  我国房地产市场不断升温，房价暴涨的根源在哪里？

　　 　2010年3月31日，国土资源部下属中国土地勘测规划院全国城市地价监测组发布的最新研究报告显示，自2001年以来的9年中除了2008年房价都在上涨。而去年（2009年）我国住宅均价上涨了25.1%，为2001年以来最高水平。根据此次发布的报告来看，全国重点监测城市的地价房价比均值已达到31.29%，在长三角、珠三角以及环渤海等地区的一些城市，其比例更高。特别是天津、上海、南京、杭州、宁波等5城市地价占房价比已经超过了40%，宁波更是超过了50%。

　　 从2003年以来来看，我国政府对房地产市场的每一轮调控之后，房价依然表现出上涨大涨趋势。特别是海南省在国务院宣布建设国际旅游岛后，海口房价同比飊升35.1%，三亚同比上涨31.2%，两市领涨全国。目前，北京、上海每平方米均价超过了二万元以上，再创新高。

　　 据调查统计，2009年1至12月全国房地产开发企业本年资金来源57128亿，比上年增长44.2%①。扣除房地产开发投资后企业剩余资金达20896亿元，同比增长176.2%增速创历史新高，增速创历史新高，同时剩余资金占本年资金来源比例达36.6%，占比亦创历史新高。说明我国房地产开发企业资金充裕，特别是国有房地产开发企业确实不差钱。

　　 又据国土资源部监测统计，2009年全国城镇商品房平均成本每平方米2500元，大概算出中国房地产商赚取的利润高达1万亿元。平均第平方米净赚1082元，利润率在30%左右，足以说明房地产行业的暴利。

　　造成大中城市房地产市场不断升温和房价暴涨的原因在哪里？从暴露出来的许多典型材料反映出我国房地产市场存在一个由房地产开发商、商业银行、地方政府、某些经济学家及媒体庞大的连锁的利益链。

　　 （一）首先，从房地产开发商谈起。随着我国房地产业上升，房地产开发商逐步发展壮大。但中国的房地产商与“世界级”房地产公司，如美国最大的房地产建筑开发商帕尔迪拥有设计、施工企业，甚至还有抵押公司等相比差距很大。中国的房地产开发商一般不具有设计和建筑企业。也就是说，设计由设计单位做，房屋由建筑企业建造，开发商只是“中间人”，甚至是“皮包商”。有三分之一的房地产开发商将囤地炒地作为“主营业务”。以温州富商、山西煤老板为典型代表的炒房团被认为是中国房地产市场的一股重要力量。参与高额利润的分配。炒房团的资金来源主要分两块，初始资金和银行信贷资金，并辅之民间高利贷。炒房团的初始资金是用来贷款首付的，在得到银行按揭贷款之后，实际上连首付都不用自由资金支付，而月供资金也可从商业银行套取。办理假按揭套取银行贷款曾经是过去多年房地产开发商解决资金来源的惯常做法，但风险较大。随着银行对按揭监管的加强，套取的路越来越窄。

　　 炒房团与房地产开发商的高额利润当然是不断推高房价的前提下，所谓合作操盘：

　　 操盘之一，除套取银行住房贷款为开发商提供资金同时还把社会游资即高利贷进入炒房领域，从两者的利差中获取高额利润；

　　 操盘之二，炒房团与开发商协议达成一个较高的开盘价，随即以很大的折扣（有时甚至是五折、六折）卖给炒房团，以高价开盘成交后直接影响市场心态，给双方带来更大利益；

　　 操盘之三，炒房团与开发商协议退房，他们可以随时退房，也可随时出售住房。由于以开盘高价抵扣折价买入，退房意味着炒房团可直接锁定利润。炒房团持有房屋的时间一般不超过一年半，而收益一般是房价的30%，

　　 操盘之四，开发商与炒房团还有一个更高级的所谓合作，就是炒房团帮助房地产商规避高额税收，两者签署一个工程承包合同，开发商以建筑安装费把垫付的首付收回，并在开发施工中转包一手，让开发商可以直接享受税收上的好处，在建安成本大增以后，原来按照百分之五、六十的增值税部分就变成按百分之三、四十进行征税。当然建安公司也会有利，经这一腾挪，巧妙地避过了监督和统计，达到了避税的目的。房地产商还利用建立的行业协会，时常聚会对抗中央每次出台的宏观调控政策，垄断房市价格，说什么“在我们圈子里就这样定了”、“只要挺过三个月，市场就会回暖”等。

　　（二）第二是商业银行。在我国80%左右的土地购置和房地产开发资金直接或间接来自商业银行的贷款。商业银行承受了房地产市场运行中的市场风险和信用风险，在房地产业上升时期房地产贷款是优良资产，因而商业银行也会竞争放松贷款条件与监督，追逐利润。但开发商如果不能顺利卖也房子或经营不善贷款回不出甚至破产，使商业银行的贷款收不回形成不良资产。银行虽然可以抵押住房进行拍卖，但差价损失会形成巨额亏损。

　　 （三）再次是地方政府卖地款。也即是土地财政成为地方最大的“钱袋子”。据统计各城市土地出让金近年迅速上升，1990年全国土地出让金为10.5亿元，到2009年则增至1.5万亿元。据揭露有的地方政府与房地产商有猫腻，在提高房价方面有五招：一是大搞拆迁创造住房需求拉高房价；二是提高拆迁补偿标准，刺激房价上涨；三是土地招标拍卖；四是控制或取消经济适用房和单位集资建房；五是操纵房地产统计数据，误导消费者。

　　 （四）少数有权的官员和高管的“灰色”住房助长贫腐之风。如地方政府有权批土地的官员，商业银行有权或负责放贷的高管等一直是房地产商的重点寻租对象。这在以往落马的贪官中大多都有受贿、多套住房、包养情妇、甚至还有高档别墅等罪证所证实。还有近年异地调动的官员增多，以暗箱操作手段多占公房和现职单位为其购买商品房。

　　（五）还有某些号称“主流”的经济学家为开发商利益集团讲话，背弃人民群众的利益，早已为舆论所不齿。上海某知名大学房地产研究中心主任，在中央每次宏观调控政策出台时，总要与房地产商一起唱反调。

　　 二、         吸取历史经验教训，警惕国际对中国房市的两种声音。

　　 20世纪是世界经济快速发展的100年，房地产业的兴起无疑是刺激这100年经济增长的重要因素。然而由于各种复杂的原因，在一些国家和地区曾出现过可怕的房地产泡沫，引发了房市的崩溃和经济金融危机，无数的房市投资者、投机者由富商转瞬间一贫如洗，留下了一幕幕悲剧。我认为有必要介绍下20世纪三次楼市大崩盘的情况，记录惨痛的经验教训，对我国当前房地产市场不断升温、房价暴涨，如何下决心坚决遏制高房价、促进房地产市场平稳健康发展有着重要的借鉴意义。

　　（一）、美国佛罗里达州房市大崩盘。

　　 20世纪二十年代美国经济出现了短暂的繁荣，楼市和建筑业日渐兴盛，拥有特殊地理位置的佛罗里达州的地价一直远低于其他州，因而成了理想的投资地，随着需求的增加，佛州的地价开始上升，在1923年至1926年间，佛州地价出现了惊人的升幅。例如棕榈海滩上的一块地在1923年到1925年三年间由80万美元、150万美元到400万美元。另据统计，到1925年该州迈阿密市居然出现了2000多家地产公司，当时该市仅有7.5万人口，竞有2.5万名地产经纪人，平均每三个居民中就有一名专做地产买卖的经纪人。当时地价每上升10%，炒家的利润就会翻一倍，在这种狂潮的催动下银行业也加入炒房地产的行例。然而，好景不长，到1926年佛罗里达州地产泡沫迅速破碎，许多破产的企业家、银行家或自杀、或发疯，有的沦为乞丐。美国商界大名鼎鼎的“麦当劳教父”雷·克洛克，当年因此一贫如洗，此后被迫做了17年纸杯推销员。紧接着，这场泡沫又激化了美国的经济危机并引发了华尔街股市的崩溃，最终导致20世界进入30年代美国经济大萧条。

　　 （二）、日本房地产大崩溃。

　　20世纪进入90年代后，日本房地产泡沫再度震惊世界。80年代后期日本为刺激经济发展，日本央行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。加上1986年9月美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”同意美元贬值后，大量国际资本进入日本房地产业，更加刺激房价的上涨。从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。受房价暴涨的诱惑，许多日本人发现炒房地产和炒股票赚钱更快，于是纷纷拿出积蓄进行投机，到1989年，日本的房地产价格已经到了十分荒唐的程度。当时国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额相当于整个美国地价总额的4倍。到了1990年。仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房价随即暴跌。到了1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。从后果上看，20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。这次泡沫不但沉重打击了日本的房地产业，还直接引发了严重的财政危机。受此影响日本陷入了长达15年的经济萧条和低迷，即使到现在，日本经济也未能彻底走出阴影。无怪乎人们常称这次房地产泡沫是“二战后日本的又一次战败”

　　 （三）、1993年海南房地产泡沫。

　　1988年，海南脱离广东省独立建省成立海南省，潘石屹、冯仑、易小迪等大批的人来到海南淘金。

　　1988年海南省房地产平均价格为每平方米1350元，1991年为1400元，1992年则猛增至每平方米5000元，比1991年增长257%。到了1993年上半年房地产价格达到顶峰，为7500元／平方米。从1993年下半年开始呈现回落趋势③。另据统计，海口市地价1991年最高为98万元／亩，到1993年涨至最高位为680万元／亩，而到1996年初则下降到约100万元／亩，跌幅达八成五，基本上回落到了1991年的水平④。

　　 当时海南省的城市人口有100多万，房地产公司就13000家，平均80人就有一家。所有房地产都在交易中，所有房地产项目也建设中，谁也不知道建好以后给谁住，买卖房地产的人谁也没有打算在海南住，从1楼签了房产卖买合同，到6楼加价就卖了。1991年6月前还是1000 多元一平方米的公寓楼，到1992年6月已可卖到2000-3000元一平方米了，别墅也由2000 多元涨到了5000-6000元一平方米，金贸区内的珠江广场、世界贸易中心的商品房价格更是曾一度突破10000元。与此相呼应的是，土地使用权的出让价格也大幅提高，有的地方仅过一年价格竟由十几万元一亩涨到了600多万元一亩。在海口和三亚等有限的区域内，房地产的价格几乎是打着滚往上翻，只要是持有与房地产沾边的文件，哪怕还没看见具体的土地和图纸，在手里不隔夜就可发财。“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”，成为了一些生意人的经典。于是在巨大的利润的吸引下，不到60万人的海口市，集中了全国各地的房地产公司，上百亿的资金在这有限的土地上沉淀；于是一个全国人口最少的省，商品房的销售额却在全国各省市中居第三位，增长幅度居全国第一；于是海南及海口市的经济以惊人的速度发展，高达83％以上，连续两年的财政收入都比上年翻了一番，而在财政收入总额中房地产的收入就占了70％。

　　地产泡沫时期，13000家房地产公司倒闭了95%，以四大专业银行为首的资金，包括大型国有企业以至民营、乡镇企业的大量资本通过各种渠道进入了海南省的房地产市场。1993年海南房地产泡沫崩溃后，大多数房地产开发商成了银行的债务人，这些债务人把赚的钱留给自己，留下的房地产则高价抵给银行。最终，伴随着海南发展银行的倒闭，银行变成了海南最大的发展商。于是海南省有了三大景观：天涯、海角、烂尾楼。

　　 泡沫破灭后，海南的房地产抵押物一直处于贬值和不确定状态，国家派出的清查组经过几年的处置，仅收回了少量维持费用。由于许多项目只是挖了一个大坑，银行得到的抵押楼层基本都是空中楼阁，更惨痛的是，这些概念中的楼层多数竟被抵押了数次，不同的银行在确定自己的债主身份时，悲哀的发现这个“大坑”还欠着施工队惊人的垫资款，即使把整个项目变现也不足以支付工程款。跳水的楼价和不对称的信息继续支配着新一轮不平衡的资源占有，房地产泡沫在无形中造成的对人民群众财富的剥夺，同时还造就了一批社会弱势群体，给社会留下了很大的创伤。房地产泡沫中获利的投资商揣着资金走人了，留给银行和资产管理公司的，除了廉价的“烂尾”楼房，就是盘根错节的债权纠纷。

　　 潘石屹等万通系人马，也就因海南泡沫和跑的快，使他们变成了现在的地产大亨,潘石屹离开冯仑的万通，通过离岸注册方式成立一家“外资”公司SOHO，易小迪离开万通成立了阳光地产！北京国贸边上万通广场，阳光100，SOHO现代城都是他们的项目。1992年8月潘石屹等人嗅到了不对劲的味，迅速撤离了海南到北京发展去了，1993年海南省的房地产泡沫破裂！而收购沃而沃汽车的李书福就在这一年，损失了3000万，发誓从此不碰房地产。

　　 海南的房地产曾经炙手可热，然而，在造就了一批富翁之后，一些企业和个人被牢牢地套在了海南的房地产上，而且这一套就是多少年，房地产已成了许多海南人的隐痛。

　　 （四）、东南亚的马、泰、印尼和香港房地产泡沫的破灭。

　　 20世纪90年代继日本之后，泰、马、印尼和香港等东亚国家和区的房地产泡沫破灭，也是一次惨痛的经历。而其中以泰国尤为突出。20世纪80年代中期，泰国政策把房地产作为优先投资的领域，并陆续出台了一系列刺激性政策，由此促进了房地产市场的繁荣。海湾战争结束后，大量我国资本也进入泰国、马来西亚、印尼等国家的房地产市场进行投机性活动。遗憾的是，当时这些国家没有很好进行调控，最终导致房市大大超过需求，造成了巨大的泡沫。在东亚金融危机爆发前的1996年泰国的房地产业已全面处于危险境地，房屋空置率持续升高，其中办公楼空置率达50%。随着1997年东南亚金融危机的爆发，泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭，并直接导致各国经济严重衰退。

　　东南亚金融危机还直接导致香港房地产泡沫的破灭。1984年到1997年香港房价年平均增长超过20%。中环、尖沙咀等中心区域每平方米房价高达十几万港元，一些黄金地段的写字楼甚至到了每平方米近20万港元的天价。受房价飞涨的刺激，香港的房地产投机迅速盛行起来，出现在一大批近乎疯狂的“炒楼族”。就在香港的房地产泡沫达到顶峰时，东南亚金融危机降临了。1998年到2004年，香港楼价大幅下跌，如著名的中产阶层居住的社区“太古城”，楼价就从最高时的13000港元每平方英尺下跌到4000-5000元。据专家计算，从1997年到2002年的5年里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的GDP总值还多。在这场泡沫中香港平均每个业主损失267万港元。

　　 最近，我们注意到了海南省房地产的又一次疯狂，据《第一财经日报》报道：“自2010年1月15日海南省决定全面暂停土地出让和审批新土地开发项目后，海口、三亚及琼海等多个地方房价应声跳涨，甚至一日一价”。据海南阿里巴巴投资部方舟介绍：“暂停土地出让对市场的影响非常巨大，疯狂抢地的人比以前更疯狂，而房价更是一天一涨”。在短短几天内，以海口、三亚、琼海为中心，海南的房价出现了跳跃式上涨，琼海由每平方米4000元涨到7000-8000元，海口有的楼盘一天上涨5000元。海口某一楼盘16日的价格为每平方米1.5万元，17日已经上涨到1.7万元，而该楼盘2008年的售价为每平方米4000多元。海口市海甸岛的一个高档楼盘，别墅卖到每平方米4万多，公寓每平方米售价也高达1.6万元。连此前无人问津的1993年时建的烂尾楼盘，也被抢购一空。

　我们也注意到在国际上对中国房市的极大关注和议论中，有两种截然不同的声音。一种认为中国不存在全面的房地产泡沫，只是局部泡沫，对经济影响不大，不会重演上个世纪三次房地产泡沫崩溃的情况，不必过分忧虑。另一种截然相反的观点认为，中国房地产已经出现全面泡沫，将导致中国经济崩溃。美国《新闻周刊》把中国将因房地产泡沫破裂而陷入经济崩溃，置于该预测的“2010年十大世界预测”第二位。华尔街“空头大师”查诺斯断言中国房地产业就像“迪拜的1000倍，甚至更坏，中国经济正滑向崩溃。”英国《金融时报》也刊文称，中国将重蹈日本覆辙，奔向日式资产泡沫。对上述两种声音，我们都应该保持高度的警惕。笔者认为，就中国目前房地产市场，部分大中城市房价暴涨的情况国际上两种声音都欠客观，“全面泡沫论”“崩溃论”是夸大之辞，有唱衰成分，而“泡沫很小”“只是局部，无关大局”是有捧杀成分。两者都值得我们警惕。我们应保持清醒的头脑和认识。我认为中国房地产已出现泡沫是不争的事实，而且已经在由大中城市向中小城市蔓延，如果不加控制，坚决把高房价遏制下来，任其发展，将会酿成严重的后果。

　　 三、         改善民生，遏制高房价，促进我国房地产市场平稳健康发展。

　　如果说上世纪的几次房地产危机崩盘还没有警醒中国人，那么这次美国次贷危机爆发演变成世界金融危机和经济危机，以及迪拜危机还不值得我们重视吗？这就是从去年以来中央为什么连续出手调控房地产市场，遏制房价暴涨的重要原因。如果各地再放纵高房价，让楼市泡沫积聚扩大蔓延，后果不堪设想，必将引发一场危机。会毁掉30多年来改革开放的成果，这决不是不是危言耸听。我们应在党中央和国务院出台调控高房价的政策措施，全国上下一条心，坚决遏制高房价，转危为安。如何进一步遏制房价上涨，促进我国房地产市场平稳健康发展，我提出如下建议：

　　
（一）、明确我国住房的性质，政府主导解决好城市居民保障性住房。

　　 我国城市居民住房，特别是第一套住房属自住消费性质，而不是投资品，更不是投机品。对我们这样人口众多的大国实现“住有所居，安居乐业”的目标还很远，特别是城镇。随着经济和社会发展，城市化、工业化步伐加快，在未来15年全国会有3.5亿农民进城，住房的需求不断扩大。城市住房是社会保障性工程，是政府关心民生的一大课题。政府主导社会保障性工程，不能让市场来左右。如果城市85%中低收入家庭租不起或买不起住房的话，那就是制度不公的问题了。各级政府要十分重视住房的保障性工程建设，解决好居民第一套自住房。为此，必须加大廉租房和经济适用房的建设，增加中低价格、中小套型的普通商品房，加大供给，以满足中低收入老百姓的需要。低收入家庭暂时买不起商品房的可以租住廉租房。各地需作出规划，加快实施。

　　（二）改革现行土地出让制度，减少地方政府对土地财政的依赖。

　　目前地方土地出让收入是地方财政收入的重要来源，约是当地财政收入的40%至50%。现行土地招标制度出价高的就能得到土地，这样导致土地价格越来越高，导致“地王”现象不断出现，导致房价跟着水涨船高。因此，有必要改革目前地方出让土地的竞标制度：一是把房地产商竞报土地价，特别是对廉租房和经济适用房的土地供给改以竞报房价和租房价，出价最低者将最终中标。如建房者胆敢以偷工减料影响房屋质量，政府应予重罚和查处。二是对高档商品房和豪宅的土地出让价，在参考建房质量、造价和环保等仍以竞报地价为主。三是规定高档商品房和豪宅的土地出让收入，明确地方政府专用于保障性工程建设。

　　（三）、运用银行信贷、财政税收调节房价。

　　在房地产领域银行贷款主要分为：土地储备贷款、房地产开发商贷款、个人住房抵押款三类。土地储备贷款的象主要是政府，以土地作抵押，贷款开发，用出售土地增值部分还贷。房地产开发贷款，目前全国约有5万家开发商，银行要审填供贷，要审核开发商的资本金和自由资金，审核开发商的资质和信用情况，审核开发商的抵押品，区别情况对待，在控制风险的前提下确定贷款额。个人住房抵押贷款，主要以个人自住和改善性自住为主。对购买第二套住房的应提高贷款门槛，实行差别利率相应上浮，首付款比例在四成以上。

　　 运用税收政策调节住房价格会收到见效快的效果。目前普通商品房契税为1%，为控制二套房应该上调契税，以区别自住和投资，并进行全国的房地产和税务联网，使二套房不能遁形。开征物业税，选择高档商品房和豪宅进行试点，今后在二套房以上征收，也能遏制投资和投机性需求。

　　 （四）、住房部门要尽快建立二手房的评估制度。

　　 2007年以来，北京、上海、广州、深圳、天津、杭州等城市二手房的成交量（套）占整个住房（新房+二手房）市场成交量（套）的比重达到40%至50%。但二手房市场中买卖成交中严重的问题是房屋质量。购买者在房子过户住进去以后陆续发现房屋各种问题，为化解矛盾和纠纷，保障双方权益，建议住房部门尽快建立二手房的评估制度。

　　（五）、各级政府部门应有所作为，加强对房地产市场整顿、监管和查处力度。

　　 能否把高房价遏制下来，能否促进我国房地产市场平稳健康发展，关键在各级政府坚决贯彻中央最近出台的一系列调控房地产的政策措施，切切实实抓落实。当前，首先要组织有关部门开展整顿房地产市场的大检查，以土地出让和房价暴涨为主要内容，摸清情况和问题症结。第二针对暴露出来的问题，如囤地、炒地、炒房、空房惜售、哄抬房价和腐败问题，加大查处和打击的力度。第三针对价差中暴露出来的问题进行整改，提出改进措施完善各项制度和规定。