谢逸枫:万科王石武汉降价是否存在玄机
2010年万科重陷“2008降价门”快速套现圈地
2010年11月17日,武汉万科公司发布消息，旗下在售的五大项目同时推出优惠活动：每周五大项目各推出10套“一口价”特供房源；购房即送11888元家电基金；来访客户均享见面礼；老业主推荐享积分，再减免6个月物业费。金银湖万科高尔夫项目一套原价88.9万元的房子，特价为82.7万。另外一方面，11月4日万科曾发布公告称，公司10月实现销售面积130.7万平方米，销售金额155.1亿元。这是万科在8月实现单月销售超百亿元之后，连续第三个月创造销售新纪录。截至10月底，万科累计实现销售面积731.8万平方米，销售金额869.3亿元。今年1-10月份，武汉万科销售额达到41亿元，而在2009年，武汉万科的全年销售只有24亿元。据了解，10月份，武汉房产均价已经升至7187元/平方米，环比上涨9.84%，而10月份的商品房销售总量是12434套，环比只下降3.66%。
二次调控一个半月后，面对近千亿元业绩，万科在武汉突然宣布降价。回顾历史，2008年万科就曾率先祭起降价大旗，此后其他房企相继跟风，降价潮席卷全国。这次万科再次降价，2010年11月16日,王石突然来京，是否意味着万科将有下一步动作？万科打破全国房地产市场僵局，此次万科再次率先降价，这是否会成为新一轮降价的第一张多米诺牌？
在既无内忧又无外患的大好情况下，万科为何打出了降价牌？ 武汉万科表示,万科一贯采取随行就市的态度，对每一次新政的出台不止步不揣测。以不变应万变，提供顺应市场的产品、满足客户需求的产品。但这一说法显然难以得到认同。我们都知道，降价是房企冲击销售业绩最为有效的措施，其中万科更是熟稔此道。同样与万科一样善于利用降价做文章的还有恒大地产。2008年9月，恒大宣布旗下项目全部8.5折出售，让其起死回生。今年5月，恒大再次打出旗下所有楼盘8.5折的销售策略，大有斩获。此次武汉万科的降价行为只是武汉公司年底冲击目标的一种手段还是另有全局性谋略？
笔者认为,万科武汉降价行为是万科单方面市场调整价格行为，不具有市场代表性，属于正常的价格调整。只不过，采取的价格打折促销策略不同。下降价格的部分房源比例比较小，况且整体楼盘价格依然是上涨的。如果所占下降房源比例大，与万科一直提倡的“以成本为开发模式”是相违背的，也不符合房企的追求高利润的表现。因为价格低的房源，仅仅是小部分，作为一口价或者是处理价，清理库存尾货。这样的房源，一般都是户型或楼层或通风采光或朝向存在问题，由于受到严厉的政策调控，为创造更大销售业绩和吸收更多资金，可以购买更多的土地。毫无疑问，万科武汉“2010降价门”，很难掀起新一轮降价的第一张多米诺牌，具有市场炒作的怀疑，不差钱又没金融风暴，为什么还要明目张胆的下降房价。
恰在此时，王石悄然来京，不得不令人有所猜测：先在武汉这种形势相对良好的二线城市房地产市场中测试一下降价的效力，以便下一步在“量价齐跌”的北京市场祭出降价策略！？王石就是来听取汇报、来布局的。如果万科进一步采取全国性的降价行动的话，那么新的一轮降价潮是否会到来？在这种目前胶着、复杂而严峻的调控形势下，这种可能性是比较大的。据悉，武汉万科降价后，武汉出现了40多个楼盘打折促销形象，可见其影响力。
2008年3月，面对金融危机的影响，中国地产界面临“降价保命”与“不降死扛”的艰难抉择之时，万科率先降价。在东莞万科开发的运河东一号推出了7折优惠的团购房；在北京也采取了直降活动。随后不久，万科旗下项目的降价活动席卷大江南北，涉及几乎所有在售项目。当年虽然受到金融危机的影响，但是万科在2008年的销售额还是达到了409.9亿元，同比上涨15.4%，成为了金融危机中少数几家业绩上涨的房企。
这一次，历史仿佛重新回到了2008年的那一幕。在国内，随着两次调控政策的落地，利率优惠取消、首付调高、限购等政策已经直接导致交易量出现了大幅下降；在国际上，尽管金融危机已经过去，但是经济重建并没有预期的乐观，美元不断贬值、欧洲债务危机、通胀压力加大等，直接影响我国经济发展速度。这样的客观环境比起2008年，对房地产业而言并不乐观。显然，万科已经意识到了购房者对于房价下跌的预期，那么此时采取降价，将让万科再次抢占市场先机。现在房地产市场总体上显现出趋冷的势头，万科又再次祭起降价大旗，期望打开观望局面，对于其他企业也将起到一定的示范作用，或许会出现一些企业跟风。
笔者认为,今年万科武汉带头“降价”与2008年万科带头降价是两码事，2008年金融风暴让中国房企冲击大，当时大部分房企在楼市环境恶劣和市场趋势下滑及资金链紧张所逼下，纷纷调整价格，避免资金链破裂。但是万科最先调整价格，说明万科有先见之明。但是，2009年中国政府救市之后，实现系列的经济刺激计划4万亿，免房地产税费等方式，最主要是货币和信贷政策过于宽松，不仅信贷政策超过10万亿，还下调房地产商品房项目资本金到20%。2010年中国虽然采取系列政策调控，大房企根本不差钱，拿地依然热情，前10月超额完成销售业绩。货币政策和信贷政策根本没有完全的封杀，因此，大部分房企今年的贷款计划早在11月就完成。
2008年万科降价时,其实就“给政府‘拍马屁’也好、清理门户也罢，其实都不是万科的真正目的，万科‘玩’的就是快速套现。现在市场交易量持续下跌，前景又那么不明朗，还能有哪个项目像万科这样卖得‘呼呼’的”？当然，如果万科真的下降房价10%-20%，万科肯定要被告上法院，天天打官司。因为全国万科已经购买新盘业主会要求万科退房退房。国内大部分开发商不会跟风下降，而购房者也不会买帐的。但是，万科不是傻瓜，会自寻烦恼。