产业空洞化，又称产业空心化，有两种情况：第一种，伴随某个国家对外直接投资和产业转移的持续进展，越来越多的企业将主要生产和经营基地从该国国内转移到该国国外，仅在该国国内留下一个“空壳”，也就是将制造业基地和生产转移，以致该国国内投资不断萎缩，就业机会大幅减少，失业问题日益严重。这种情况主要发生在经济发达国家，如日本。第二种，某个国家在工业化进程中，违背产业发展的客观规律，产业发展不平衡，盲目实现跨越式发展，国民经济过度服务化或超工业化，从而使资本等生产要素的投入与流动日趋不合理，造成经济结构的严重失衡，使制造业逐渐丧失国际竞争力，同时也使该国国内物质生产的地位和作用减弱，导致物质生产下降，形成危机。这种情况主要发生在发展中国家，如中国。通俗地说，产业空洞化包括：一方面是指某个国家工业部门大量向国外转移并在国外完成全部生产过程，同时该国国内工业部门减少，形成“外实中虚”的局面；另一方面指某个国家经济结构的脱工业化和服务化。产业空洞化的结果是：物质生产在某个国家国民经济中的地位明显下降，造成该国国内物质生产与非物质生产之间的比例关系严重失衡。

       1985年日本与西方发达国家签订“广场协议”，导致日元大幅升值，导致日本形成庞大的金融资本。日元升值使日本国内生产成本提高，职工工资水平跃居当时世界第一。大批日本民间资本涌向海外，在海外设厂或收购当地企业，日本产业向外转移，日本出现了“产业空洞化”。但出于各方面考虑，日本大多数资本依然留在国内，投资在保险、证券和不动产方面，导致泡沫经济不断膨胀。泡沫破裂后，日本经济持续了10年的不景气。

       对于中国而言，由于中国在1998年至2008年把房地产业作为支柱产业，各种产业发展不平衡，导致中国出现产业空洞化。中国制造业企业大多涉及房地产业，不仅海尔、海信、雅戈尔进军土地市场，甚至长三角制造业群落企业也奋战在房地产业，源于制造业收益不如囤房收益。

       进一步而言，中国在1998年至2008年把房地产业作为支柱产业，影响了中国制造业和科技产业技术改造和创新，影响了中国高技术领域和技术集约型产品方面的竞争力。

       毋庸置疑，随着经济全球化和投资自由化的发展，资本和资源必然在全球范围内寻求最佳最好配置。向海外转移生产是任何发达经济体进一步发展的必由之路，中国应转移传统工业和劳动密集型产业。鉴于此，在当前房地产业不再是支柱产业后，为应对产业空洞化危机，结合当前世界经济形势和科技发展状况，中国应尽快落实和构建多个新型战略性产业的上下游产业链（组建多个新制造产业），加快进行产业重组和结构调整，加强中国制造业和科技产业技术改造和创新，提升中国高技术领域和技术集约型产品方面的竞争力，与此同时大力发展配套的高度发达的金融业。