房地产调控六大难题真的那么好破解吗？

文/陈涛

住房和城乡建设部副部长仇保兴26日表示，当前中国房地产价格波动前所未有，调控压力前所未有，“我们要对房地产泡沫衡量和警戒，制作货币投放与房价波动的定量分析模型，对地方政府调控房地产市场进行评价、监测和激励。”并且说，我国房地产调控的难度主要包括6个方面：一是中国城镇化发展带来的刚性需求，住房刚性需求旺盛，所以调控难度非常大；二是民间资本投资领域过窄；三是全球化的热钱涌动与人民币升值预期相结合；四是房产持有环节税收制度缺失；五是地方政府对土地财政的依赖；六是中国各地区之间经济发展差距十分巨大，用“一刀切”的办法调控房地产市场，对全国来说很难有非常好的效果（中国证券报11月29日）。

到底是住建部的领导，看问题就是看得全面，说难题就能说到痛处，论房地产市场就会论到根本。我是非常赞同其观点的。

可是，一贯唱空楼市、一路看空楼市的人却不这样认为，他们认为这六大难题都不是难题，都是很容易破解，都是不成问题的问题。

事实上呢？真的如此容易破解吗？我看未必。

我们且看看其逐条破解之术吧。

一、中国城镇化发展带来的刚性需求。破解术说，“这些进城的农村居民确实有居住需求，可他们解决自身居住的方式是租房而绝不是买房。”确实，这些农村居民进城进城务工或经商，解决自身居住的方式是租房而不是买房，但是我想要问一问，这些租的房子又是哪里来的呢？难道是天上掉下来的吗？正是因为有人要租房，才会有人买房来投资，才会有城镇化发展带来的刚性需求，不是吗？

二、民间资本投资领域过窄。破解术说，“中国民间投资领域及渠道从来都不窄”， “国务院出台16条政策松绑民间资本，民间资本的投资路径将越来越多，可以说，中国民间资本从来就不愁没有合适的出路。”“而导致民间资本大举进入楼市的最重要原因是近几年房价的疯涨，很多人在通过炒房谋取暴利后继续加大投入。”我只是想问一问，不是民间资本投资领域过窄，为什么会炒完绿豆炒大蒜，炒完黄金炒钻石，炒完红木炒茶叶呢？国务院出台16条政策松绑民间资本，就能让民间资本一夜之间就有投资渠道了吗？在通胀形势下房产不能作为投资品吗？

三、全球化的热钱涌动与人民币升值预期相结合。破解术说，“这些热钱是在房价处上升通道时涌入，在获取既得利益后绝大多数已经退出楼市。在目前中国房价已经处畸高状态，政府已经下定决心痛击房价，市场成交已经接近冰点，房价即将步入下行通道之际，海外热钱绝不会再度进入中国楼市。”事实上呢？现在房地产步入了下行通道了吗？即使如你所说，房价有所下跌，不是更为国际热钱提供了一个炒作的机会了吗？人民币升值预期有降低吗？囤积在香港的热钱高达6500亿又作何解释呢？

四、房产持有环节税收制度缺失。破解术说，“物业税空转几年及本轮调控政府明确提出加快开征房产保有税的进程即为明证。而从政府近几年对于房产持有环节税收的努力可以看出，这一困扰地产领域达数年之久的难题即将得到解决。”事实上，房产税的出台牵涉到方方面面的问题，真的就那么容易吗？真的那么容易的话，又怎么会只见楼梯响，不见人下来呢？

五、地方政府对土地财政的依赖。破解术说，“只需变革土地供应制度，即可令地方政府摈弃土地财政思维。”大话我们都会说，但是我国的土地供应制度就那么容易变革吗？如果那么容易变革的话，早一段时间国土部的官员为什么说“招拍挂是目前最好的土地出让制度”呢？

六、用“一刀切”的办法调控房地产市场，对全国来说很难有非常好的效果。破解术说，“因为，一旦在三、四线城市采取宽松的调控政策，势必吸引那些原本横扫一、二线城市的炒房客将资金转移过来，从而推高三、四线城市的房价”，所以“房地产调控就必须采取一刀切的政策”。这就更有点强人所难了。难道1000多元一平米的房价也要去调控吗？其实，房地产调控的效果为什么不明显，很大部分原因就是“一刀切”所害的。我就是不明白，少数城市的发烧，为什么要全国来吃药呢？

房地产调控已经成为一个大难题，这是有目共睹的。要破解这些难题，决非一两个调控政策就能解决的，而应该从制度上、从体制上、从市场上、从引导消费上、从经济规律上来分析来研究，来探索来解决，而且也决不会是一帆风顺的。

如果真的那么容易解决的话，那还叫难题吗？

2010年11月30日