成交量锐减不是新政的效果体现

自央行调息以来，重庆市房产市场成交量锐减，对比前一段时间仅为火暴的成交而言，这段时间的成交量显得相当寒碜。在这种背景下，市场舆论几乎一边倒，认为是调息的新政导致了成交量的萎缩。

但事实真如此么？国庆过后，房交会之前一周的成交量呈现出一种异乎寻常的火爆，几乎每天成交达到1000套，这大约相当于平时双倍的成交。市场几乎无法理解，为什么这个时间段成交会井喷，但如果联系市场的具体情况来看，应该也是能够解释的。

9月预售许可证放量一下激增到308万方，预售许可证放量形成的直接后果直接刺激了成交量。在今年1—8月预售许可证数据与成交数据对比分析来看，整个市场呈现的是一种典型的供不应求市场，在这种背景下，新增的市场放量将很快被市场消化。而9月预售许可证放量过大，无法当月消化完毕，累积至十月来进行消化，这是十月房交会和房交会以前成交激增的原因所在。

但房交会以后，预售许可证放量大幅度萎缩，直接导致市场供应量再次断档，10月预售许可证放量仅仅为144万方，前期预售许可证放量被消化殆尽，后期预售许可证放量不能持续跟进，导致市场再次出现供应短缺，这是上周成交量锐减的根本原因。

巧合的是周末保利香雪即售罄，而市场上新盘蓄客量都极为充分，这也反过来证明近期成交量萎缩的原因不是调控政策效果体现，而是供应市场短缺的直接体现。

调控政策效果并不明显的原因一方面在于供不应求的市场情况下，任何对需求的抑制作用都无法解决市场购买恐慌问题；第二个方面在于每次调控政策出台，供应方总是率先作出市场反应，直接导致供应市场的抑制，延缓了供应市场的放量，减少的供应甚至大过减少的需求；第三方面则是调控政策给予市场的错误预期，调控政策一出台，需求市场即认为房价会短暂的回调，然后会恢复性上涨，因此在调控期间购房是最佳时期的反向市场预期，这三者相互作用，共同导致了调控政策效应不明显。

基于以上分析和市场现象，我们认为没有供应市场的配合，调控政策短期无法改变当前市场关系，而对于限购性质的非常规性调控，更是强化了购房者政策寿命周期的有限性的预期，反而强化了预期房价将保持上行的预期，导致了当前购买力的持续放量。因此当前成交量准确的反应应该是供应市场的变化和走势，与需求市场没有太大的关联性。