谢逸枫：定价过高“被约谈”恐吓谁

  随着年底临近，地方政府“稳定房价工作不力将被追究责任”的压力骤增。2010年10月，北京传出“售价3万元/平方米以上的楼盘申请预售证频频遭拒”的消息；2010年9月，上海也传出政府放慢高价楼盘网签速度的风声。但是，广州目前未对高价楼盘使出“控制”手段，至少没有正式下发通知或出文件规定。2010年11月6日羊城晚报报道，广州市区某超高价楼盘在阳光家缘的网签量走势诡异，也算是对市场传言的侧面印证。在10月15日广州限购、限外、限贷细则出台前，该超高价楼盘的日均签约量接近5套；10月15日至11月3日晚，其日均签约量只有0.15套。

  广州中心城区某准备上市的楼盘，因为其定价高，所以有关负责人正积极和政府协商，看以什么样的报价才能顺利拿到预售证。另一方面，营销人员也给楼盘准备了两套价格方案让老板审批，一旦高价的方案没能通过政府部门的审批即换定价相对较低的方案。  例如,增城有可能在近期采取手段遏制高价楼盘入市，手段之一是“约谈”高价楼盘的有关负责人，“约谈”的对象可能是均价超过9000元/平方米的洋房及均价超过1.5万元/平方米的别墅。虽然有开发商明确说出了增城会“被约谈”的价格，但也有开发商表示价格会更高，洋房价格至少在1.1万-1.2万元/平方米才会“被约谈”。

  至于市区楼盘，上述两个受影响楼盘的售价及目标价在广州数一数二，至于珠江新城一些签约价在3万元/平方米以上的楼盘、海珠区售价极高的楼盘，均表示没有“被约谈”也没有“被控制签约量”。此外，以白云区楼盘为主的中型开发商也表示没有听到“约谈、控制签约量”的消息。有开发商就认为：“广州市区控制高价楼盘的手段，应该只针对少数那种售价五六万元/平方米的超高价楼盘。”

  所谓的“约谈”，办公是恐吓开发商而已，干预过多市场，将不利价格稳定，影响市场有效供应。广州即将高价入市的楼盘或开发商，应该谨慎一点，控制高价楼盘的价格。如果约谈目的是使开发商控制网签量，纯粹让开发商可以明目张胆的捂盘销售了，最后故意提高价格。开发商根本不会担心房子卖不动，就故意涨价，是因为市场需求被政策抑制，而广州老城区楼盘市场供应本来小，当然会捂盘等政策松绑，需求爆发时再提价。如果是产品楼层、朝向更好，涨价是理所当然的。

  如广州老城越秀、荔湾的楼盘本来就是“皇帝的女儿不愁嫁”。11月1日阳光家缘上公布的数据显示，销售套数仅48套，仍有167套未卖。目前看楼量和成交量都少，开盘的楼盘不火仅仅是暂时的现象。所以，开发商最好暂时控制产品上市时间，先封盘，等价格提高一段时间后再卖。经过1月-10月份前期卖得差不多了，已经没有资金压力了，加上刚需还在，剩下的货量就自然消化，等政策松绑后，价格上去了再卖更好。降价卖不掉是不可能的事情，关键是下降多少。封盘不卖也是暂时性的。