扬汤止沸  不如釜底抽薪

浅议中国房地产政策的失误

“衣食住行”是人类赖以生存的基本条件，是关系国计民生的大事，它关系到国家的前途和命运。纵观历史，各个国家的统治者无不从战略的高度认真对待这个问题，实践证明，凡是国家繁荣、人民安居乐业的年代，衣食住行都解决的比较妥当；反之，国家倾覆，民不聊生，人民水深火热，统治者位子也岌岌可危。

“衣”，国家历来非常重视，例如把棉花作为战略物资，化纤等大的企业多数都由国家控制。“食”就更重要了，民以食为天，“无粮则乱”，国家历来重视粮食生产、加工、储存、供给，给农民以补贴，以粮为刚，备战备荒。食盐也是国家战略物资。“行”，国家重视交通事业发展，公路、铁路、航空、水运都由国家控制，交通工具国家也由宏观加以调控。

我们常说，小康不小康，首先看住房，可见住房对人们小康生活的重要性。近几年各地房价不断上涨，很多消费者无力购房，苦不堪言。房价上涨的原因很多，但是国家有关房地产政策失误也是重要原因之一。

政策失误之一：将住房作为商品推向市场

住房是人们赖以生存的基本条件，“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”是多少人梦寐以求的理想。在九十年代初，国家明文规定：商品房的销售价格由开发公司自行确立，将住房作为商品推向社会，随行就市，全面开放。从此，住房和其他商品一样，在市场经济的大潮中自由沉浮，至今，这个政策的恶果已经显现出来。

住房一方面是人们改造自然的结果，另一方面，它已融入社会，成为社会活动的载体，成为社会的一部分，住房不仅是商品，也是一种公共产品。如果住房问题不能妥善解决，政府负有不可推卸的责任，也将引起严重的政治、经济等问题，后果不堪设想。因此，根据中国的国情，将住房作为半商品、半公共产品，象有的国家（例如新加坡）那样，一家一户只能购买一次住房，将房地产作为国家的战略资源适当控制，那么国家的住房现状将会有很大改观。这样做的理由是：

1、这是由中国国情决定的。

中国是一个13亿人口的大国，我国的基本情况是地少人多，房少人多，解决住房问题确实不易。因此，必须建立富有中国特色的住房体系，加大对住房的调控力度。很难想象，如果国家对食盐不进行控制的话，很有可能有一部分人连盐都吃不上，更不用说加碘盐了。最近市场上“豆你玩”、“蒜你狠”就说明完全由市场调节的商品价格波动是多么厉害，好在绿豆、蒜贵了我们可以不吃或少吃，对我们生活影响不大，但是住房就不一样了，我们非住不可，因此控制住房价格对消费者的具有特别重要的意义。

2、这是由住房的社会属性决定的

住宅既具有市场属性，又具有社会属性。对住房社会属性的关注，正是政府的职责所在。政府应该加强对房地产市场的监督和调控，国家调整的目标是实现市场的“双回归”，即市场回归理性和价格回归价值。在我国计划经济时代，国有或集体部门的住房实际是一种公共产品，虽然人们享受福利性住房的好处（尽管住房紧张、条件很差），但是却限制了房地产事业的发展；改革开放后，将住房作为商品完全推向市场，促进了房地产事业的发展，却造成高发展、高房价、高空置率。部分消费者无力购房、没有住房的局面。因此政府应该将住房作为半商品、半公共产品，把房地产作为战略资源，由政府进行控制，由市场进行调节。我国是社会主义国家，对房地产有多种调控手段，例如行政、税率、利率、法律等等，调控起来应该比西方国家容易。只有这样才能保证房地产业健康稳定的向前发展。

3、这是我国实现社会和谐、关注民生的基本手段之一。

政策失误之二：对住房实行预售

对商品房实行预售，是中国房地产业特色之一。通过预售，开发商可以用较少的资金，完成很大的项目建设，真正实现四两拨千斤。在中国当代房地产发展前期，很多开发商空手套白狼，规划刚刚做好，就收齐了全部房款，至今笔者和很多房地产商谈起此事都喜形于色，皆曰“很舒服”。对于房地产越来越严的资金监控则颇有微词。现在很多房地产开发商，声言先交款者不再涨价，变相收取售房款，购房者害怕涨价，快交款，于是开发商又在没有动工或者没有完工的情况下，收齐了大部分或全部售房款。拿到房款，有些开发商再去拿地，或挪作他用，严重扰乱了金融秩序和房地产业秩序，最后受害的还是消费者。

房地产业是资金密集型行业，中国应该拓展融资渠道，降低房地产金融风险，为房地产提供强有力的资金支持，但是预收款制度作为一种融资方式，只是对开发商有利，危害极大。有人说，预收款制度是万恶之源，虽然有失偏颇，但是也说明对这个政策的痛恨。因此，预售制度理应立即取消。

政策失误之三：实行土地招、拍、挂制度

土地不进行招、拍、挂会产生很多腐败等问题，进行招、拍、挂就没有问题了吗？土地进行招、拍、挂产生的问题是：

1、地价越拍越高，地价高了，房价就高。目前，土地价格占到房价的30%-40%，欲降房价，必降地价。

我们知道住房成本=地价+建安成本+税费，据估算全国的建安成本差距不大，由于我国税率相等，税费也差距不大，那么各地住房成本的高低很大一部分是由地价决定的，在偏远的小城市每亩地价30万元，在沿海大城市每亩地价300万元，相差10倍，因此房价相距也非常悬殊。

2、土地拍卖产生的土地出让金，成为地方政府的第二财政，因此地方乐此不彼。政府希望拍的价格越高越好，既然地价高了，房价高了，GDP高了，政府业绩大了，现在又要政府调控房价，是真调还是假调？

3、土地是稀缺资源，是房地产业一个重要部分，它也具有社会属性，土地属于国家所有，土地使用权属于全国人民，将土地进行拍卖，谁有钱谁就拥有土地，这等于变相剥夺了别人的土地使用权，有失公平正义。实力大的开发商，憋足了劲拿了地，就等于吃了定心丸，土地只有越来越少，很多开发商从土地升值中就获利很大，有的开发商为了拿地，不惜违规操作，挪用资金，孤注一掷，对国家和消费者各方面危害很大。

地方政府热衷于土地招、拍、挂还有深层次原因，地方政府缺钱，国家税、地方税很大一部分上交，造成上富下穷 ，影响了地方政府的财政收入，只有卖点土地拿钱应急。建议国家适当调整有关财政分成政策，促进地方经济发展，小河水满，大河有源。只有地方政府富裕、人民富裕，才能做到国富民强。

今后建议拍卖土地时，以房价为准，房价最低者取得土地的拍卖权。

政策失误之四：住房保障制度政策不到位、不健全

在第一个政策失误谈到，把住房作为一种商品，而不是作为公共产品或半公共产品，必然导致住房保障不到位；把土地出让金作为小财政，必然导致高房价；试行预售制度必然扰乱房地产金融秩序。住房保障制度贯彻不坚决，左右摇摆，今天补钱，明天补“砖头”，甚至一些保障性住房分给富人，所有这些，都有赖于制度的完善、政策完善、法制健全。

住房保障制度政策可操作性不强，例如假设某城市的解危解困保障性住房价格4000元，如果符合条件的消费者购买70平方米的住宅，包括税费、物业管理基金等，需要30多万元，而30万元对这个消费者来讲，首付有时很难解决，按揭无收入保障，银行不愿冒风险贷款，所以，很多符合条件的困难户也只能望房兴叹。因此建议国家有关部门建设一部分直管公房，作为困难职工居住之用，他只有居住权，没有所有权，并适当收取部分房租，作为困难职工过渡之用。

政策失误之五：政策多变，调控无序

自2000年以来出台了无数次房地产调控政策，令人被目不暇接，眼花缭乱。房价高了就减，一减就打压，一打压就停滞，一停滞就出台政策推动，一推动就上涨。例如纳营业税五年改成三年，三年改五年，契税契率变过多次，房地产预售款首付比例也一变再变，房地产按揭贷款利率也一变再变，什么一套房二套房，第一次贷款第二次贷款，头疼医头，脚疼医脚，搞的人头都大了。本来随着房地产业发展，政策因时、因事而变化也属正常，但是这些加税、加费、利率提高的行为，直接加重了购房者的负担，抬高了房价，最后羊毛出在羊身上，没有调控好房地产业，把消费者调得晕头转向。

我国居民平均收入较低，而房价高涨，住房空置率很高，房地产泡沫破裂的风险较大。我国房地产业只有彻底改变目前的房地产政策，改弦更张，才能健康发展；否则，20年内房地产泡沫必将破裂，下一次世界经济危机的策源地将是中国。

门户之见，请各位批评指正。

2010年11月7日