谢逸枫：“推盘荒”不会导致“房荒”

  接下来的两个月时间，广州存货充足，不会出现“房荒”的现象，开发商推货热情快速从“炎夏”进入“寒冬”。11月，众多限购城市进入“开盘荒”阶段，北京、深圳、广州等一线城市，11月份的推货量预计环比大跌五成。特别是广州，除了政策利空，还有亚运会的因素，11月份的推货量最多也就七八千套，与黄金月期间的2.3万套不可同日而言。当然，“推盘荒”不会带来“房荒”，毕竟，广州目前的可售货量还有约3.7万套，依然处于较高水平。9、10月份是广州开发商推货最疯狂的时刻。

  据阳光家缘数据统计，从9月14日至10月12日这段时间，广州拿到预售证的货量达到2.3万套，而这庞大的货量主要集中在9月底至10月初这段时间推出，因此，今年“十一”也被业界称为史上供应量最大的“十一”。推货量太大的“后遗症”是后继工程难以跟上，加上市场由于调控进入观望阶段，开发商11月份的推货量骤降。粗略统计，11月广州新货预计只有七八千套，仅为9月中至10月中这段时间拿到预售证货量的三分之一。

  2010年11月5日,有报道称,11月新货中，黄金月已疯狂过一轮的番禺，依然会有2000套左右的新货，继续充当推货“急先锋”角色。令人稍感意外的是海珠区，在众多公寓项目的带动下，该区11月新推货量预计也将达2000套，一改近几年来新货偏少的局面。至于其他区域，新增货量都难以突破2000套。增城、从化有不限购的利好，开发商推货积极性依然较高，只可惜天河、花都新货量极少，拉低了东部、北部的整体供应量。

  根据阳光家缘的签约数据统计，广州10月份卖了1.7万套一手住宅，为有史以来的新高。有证券公司的监测数据显示，由于前期销售旺盛，导致包括广州、北京、深圳、上海在内的8大城市一手住宅库存可售量去化时间仅为6个月左右。一方面是库存降低，另一方面是新增供应持续减少。11月份广州已经出现“推盘荒”，新增供应只有七八千套，而受到亚运停工的影响，预计直到明年年中，广州的新增住宅供应都会处于低位，广州也不会出现“房荒”。在限购、加息、房贷优惠利率提高等不利因素下，广州很难再复制今年10月份的疯狂成交，就算恢复至正常月份六七千套的月均成交水平，广州目前的可售货量仍足以支撑半年。

  据阳光家缘统计，番禺目前可售商品住宅仍有4749套，新增货量预计有2000套左右，可售货量约有7000套。阳光家缘数据显示，亚运城首期4300多套产品目前已基本消化完毕，但亚运城毕竟是广州楼市上史无前例的巨无霸，首期多达8000余套的货量，未售货量还有4749套。要在限购、加息多重影响下短时间出货完毕谈何容易。11月，亚运城仍将扮演番禺楼市乃至广州楼市的主力，并在一定程度上充当“风向标”的角色。

  亚运会的到来，令不少番禺楼盘的开发商认为“机不可失”，积极推货。位于亚运城旁边的庄士映蝶蓝湾二期，原计划在10月开售但未见行动，而是等到亚运会开幕的11月才开售，交2万元诚意金可获9.5折优惠，预计售价“七八字头”。华南板块的锦绣香江布查特国际公寓加推50套高层单位，9折优惠并附送全屋家具家电，预计均价为1.8万元/平方米。售价方面，番禺楼价短期内下降的可能性不大。从目前的状况来看，几大在售楼盘“十年小雅”、锦绣香江等在售产品的价格和前期变化不大，大部分楼盘未见有加大促销的表现，只是在新货开售当天才有优惠折扣。而在10月30日开售的奥园广场公寓项目，发展商称286套公寓当天销售260套，成交总金额2.55亿元，可见市场仍有不俗的承接力。

  广州目前楼市的“内冷外热”，正是资金外流、在外围喷发的结果。中国印钞过多而货币泛滥，导致通胀恶化，单靠楼市本身的调控，未必就能有效抑制市民的投资欲望。但另一方面，很多城市的限购政策，又断绝了投资者持续投资的可能。寻找不限购的区域。因此，近期增城、从化的楼盘不断传出热销的消息，特别是增城，10月份以来每日的网签量屡屡夺下头名位置。

  近期还有广州买家带着过亿元的资金转战佛山南海。资金的外流，令不限购的外围区域火爆，也令限购的十区住宅楼盘冷清。例如，恒大山水城成交量高，一方面和其自身产品适销对路有关，同时，广州对市辖十区的限购令反而成为不限购的增城楼市的利好。限购令出台后，广州市中心区楼盘的成交急速降温，但在郊区，一些商业与住宅兼有的“复合型”项目，由于不受新政限制，让炒房客的投资野心再次雄起。楼市各方对限购政策最为关注，而一些商业项目，无疑是给炒房者留了一条可以钻进去的“缝”。