谢逸枫:一线城市房价“被降价”欺骗了谁
2010年11月全国一线城市房价继续保持上涨
全国楼市似乎在调控中缓过劲来了，上周在成交量和价格方面都出现了止跌回稳的现象。到11月下旬，全国大部分城市的房地产成交量以及价格已经止跌回升。中国指数研究院提供的数据显示，到11月下旬，大部分城市的成交量以及价格已经止跌回升。11月的第一周，市场明显被调控“凝固”，第二周35个城市中已有12个城市成交量出现止跌回升；到第三周，18个城市开始上升；到了第四周，成交量全面回升。重点城市中，北京、杭州等7个城市成交量环比上涨，其中，北京受保障性住房成交影响，涨幅最大，达62.39%；重庆、杭州涨幅超过了30%。
成交价格也有所回升，进入11月之后，杭州、三亚、苏州、深圳、东莞、海口、宁波和银川等城市都出现了环比跌幅超过10%的情况。第四周，深圳成交价格上涨明显，环比超过12.9%，天津成交价格本周突破10000元/平方米。其他城市中，海口、昆明、兰州等城市成交价格环比涨幅较大，在10%-40%之间。
但对回暖，业内分歧较大。最深幅的观望已经结束。调控悲观情绪被时间消化以后，市场已经开始调整心态逐步回暖。但也有人认为，回暖是假象，交易量的上升是因为供应量上升。政策的效果是非常明显的，近期供应量上升太快提升了交易量。对于价格的回升，结构性调整是主要原因。因为在调控初期，部分城市的高价楼盘被压制，推迟入市，近期才大量供应市场，所以，导致价格在近期出现结构性回暖。”
近期，全国大部分城市房地产市场出现了量价齐升的现象。有的城市还出现了“地王”现象。中国指数研究院统计数据显示，到11月下旬，全国大部分城市房地产成交量以及价格止跌回升。11月第一周，市场明显被调控“凝固”；第二周，35个城市中有12个城市成交量止跌回升；第三周，18个城市成交量上升；第四周，成交量全面回升。重点城市中，北京、杭州等7个城市成交量环比上涨。其中，北京成交量涨幅最大，达62.39%，重庆、杭州涨幅均超过30%。
而成交价格也有所回升，进入11月后，杭州、三亚、苏州、深圳、东莞、海口、宁波和银川等城市都出现了房价环比跌幅超过10%的情况。第四周，深圳成交价格上涨明显，环比超过12.9%，天津成交价格突破10000元/平方米。其他城市中，海口、昆明、兰州等城市成交价格环比涨幅较大，在10-40%之间。此外，杭州房地产市场在沉寂一段时间后，再次出现“地王”现象。11月25日，杭州杨家牌楼地块和之江旅游度假区地块创下杭州住宅用地和商业用地单价之最，分别以25735元/平方米和37069元/平方米创下杭州住宅和商业两个“新地[最新消息价格户型点评]王”。其中，之江度假区的成交价格是起拍价的7倍多。
25日，武汉土地市场总价、单价“地王”双双易主。首度在武汉布阵的上海绿地集团以53.98亿元吞下武昌车辆厂413亩地块，刷新武汉单幅地块的总价纪录。前身为汉阳钢铁厂的两幅地块亦在一小时内两次刷新楼面单价纪录。同一天，广州、杭州两地双双拍出高价地块，其楼板价各自刷新当地新高。当务之急是把调控政策深入推进下去，坚决抑制炒房炒地现象的抬头，并加快推进保障性住房建设，为楼市调控打开更多空间。同时，根据市场变化，做好必要的政策储备。
据中国指数研究院统计，11月最后一周，全国20个主要城市共推出住宅用地78宗，共计631万平方米，环比上升13%；成交34宗，共计成交255.3万平方米。其中，住宅用地成交最活跃的十大城市中，仅杭州、北京两个一线城市上榜，活跃度最高的城市为无锡，长春、成都紧随其后。目前，上海、北京土地出让金已相继突破千亿，而大连、天津亦距离千亿不远。
25日，杭州西溪湿地附近的杨家牌楼A地块，起价为92465万元，经过17轮报价，以180600万元由当地的房企滨江集团摘得，刷新今年地价纪录。当日杭州出让的另两幅住宅地块也竞拍激烈，其中西湖区一幅地块成交楼板价高达17196元/平方米。同日，在广州，经过200多轮举牌角逐，广铁集团联合另一房企拍得广铁南站地块，其86亿元的总价为今年以来广州最高。
资深房地产专家谢逸枫表示，严厉的政策调控下,11月一线城市房价呈现“分化”趋势，北京“量价齐涨”，广州“量跌价涨”，上海“量价齐涨”，深圳“量价齐涨”，说明一线城市房价上涨的压力并未完成消除，成交量受到人为因素的干预而导致成交萎缩，而房价也受到人为的干预，出现“被下降”。例如北京和上海实行“3万元禁售”，深圳把限价房等价格计算在商品房价格打平均，新盘高端产品推迟入市等方式，目的是配合中央政策调控。但是，受到通胀等人民币升值的影响，一线城市依然保持上涨的现象，但是上涨的势头明显减弱。
资深房地产专家谢逸枫认为，大部分城市的限购政策已经到期,非常有可能导致购房潮卷土重来,甚至出现房价报复反弹上涨的情况。在已经出台限购政策的14个城市当中，厦门、福州、海口明确提出12月31日为限购政策执行“有效期限”；温州10月中旬启动限购政策时，明确提出限购政策有效期为半年，其余城市均为“暂行”。
其中，11月份广州逆市涨价,主要受到人民币升值和通货膨胀预期及热钱入市等因素，让投资投机炒房客集中投资购买爆发，防止资产贬值。另外是广州亚运会的利用刺激影响。另外一方面，全国部分城市频繁出现高地价的地王，推高了房价，影响到开发商对市场预期的看好。例如广州11月25日广铁南站地块土地拍卖出现地王，周围的二手房和一手房价格就随市上涨价格。说明地王给楼市带来上涨房价的暗示。
资深房地产专家谢逸枫指出，其他方面就是今年10月前大部分房企已经超额完成销售业绩，资金非常的充足，根本没有下降房价的动力。所以，销售策略上采取配合政府调控，放缓推货速度。提高房价，自然销售。但是，不排除部分开发商为扩大销售利润，进行价格上优惠促销活动，目的是多圈钱去抢地，例如万科。今年房地产开发面临较好的形势，就是土地供应明显增加。
今年4月中旬，国土部曾发布各地住房供地计划，全国各省、市、区（西藏除外）2010年度住房用地计划拟供应量约18万公顷，规模比去年增加了135%。上半年，全国31个省（区、市）和新疆生产建设兵团住房用地实际供应量5.6万公顷，与去年同期实际供应量（2.4万公顷）相比增加约135%。三季度以后，为完成年初制定的供地计划，各地推地量明显加大，其中一些热门城市的优质地块依然被看好。个别地块的高价成交并不等于土地市场的整体过热。今年以来土地供应显著增加，整体地价涨幅趋缓，溢价率明显回落，这说明对土地的调控是有成效的,必须对“地王”的再现保持警惕。
央行数据显示，10月新增外汇占款激增，美国第二轮量化货币政策启动后，游资涌入明显提速，而楼市成为游资的主要聚集地之一。商务部数据显示，11月份以来，全国完成备案的外商投资房地产企业已达108家，而整个10月份只有42家。“9?9”楼市新政满两月，全国主要城市虽然房屋成交量大幅萎缩，但房价依然“高处不胜寒”。
资深房地产专家谢逸枫表示，值得注意的是，外资对楼市热情不减，11月外商投资房地产企业环比暴增157%。由于通胀压力较大，负利率削弱楼市调控效果，房价短期难降。从近期看，大量的国际资金也开始进入中国楼市。今年前10月，房地产领域实际使用外资额同比猛增48.04%，仅10月份一个月增加的外资就高达87亿美元。11月截至26日，全国完成备案的外商投资房地产企业有108家，而整个10月份只有42家，环比增长157.14%。据报道，近一年来，在成都有越来越多的海外资本现身，如美国华平投资为阳光100成都项目注资4500万美元；摩根大通、摩根士丹利也通过多种方式渗入成都楼市。
就在11月中旬，中央再次推出限外新政，严格控制外商在国内购买住宅进入房地产市场。不过目前外商看重的是人民币升值，以及高利率。另外，央行数据显示，10月金融机构新增外汇占款5190.47亿元，创下2008年4月以来的单月新增之最。新兴市场已再度成为国际游资流动的主要目的地，特别是美国第二轮量化货币政策启动后，游资涌入明显提速，而楼市和股市成为游资的主要聚集地。
2010年12月1日，京华时报报道，据北京房地产交易管理网数据显示，楼市调控从9月29日到昨天（30日）已经两个月。与调控第一个月楼市成交量应声而落不同，调控第二个月，楼市成交开始回升。11月，一、二手房成交均出现较大幅度上涨，其中一手房价格也较10月有了小幅攀升。11月一手房呈现价量齐升，9月份的签约量为12215套，二次调控后，10月份的新房签约量应声而落，仅为7690套。进入11月，新建商品住宅的签约量再次过万，1日至29日成交10907套，预计11月签约超过11000套，较二次调控后10月份的签约上升了40%，但是与2009年11月份相比降低了30%。价格方面，据链家地产监测的近半年内所有的130余个期房项目，11月期房的成交均价是21258元/平方米，较10月上升3%。
资深房地产专家谢逸枫表示，通胀压力大促购房者入市，首先，保障性住房成交集中，调控后第二个月，保障性住房签约占比上涨，使得成交数据有明显上涨；其次，市场担忧物价上涨速度过快，10月的CPI高达4.4，而普通居民的切身体会甚至超过这一数值。相比对楼市调控下调房价的担忧，购房者更担心货币的购买力下降。高价楼盘拉高成交均价，对于价格走高的原因，与前几个月以低价楼盘为主不同，11月性价比高、保值增值能力强的楼盘销量明显提高。截至11月29日，11月成交过百套的楼盘中，大成郡、橡树湾、万科红等项目成交价格已在3万元上下。正是这些偏高价位楼盘热销拉高了11月成交均价。
量升因低价房拉动成交量，造成成交量上涨的主要原因是：首先，由于价格稳定，一部分观望者进入市场；其次，相对低价房成为成交热点。据“链家地产”市场研究部统计，在各个价位中成交环比上涨最明显的是价格为1万元-2万元/平方米之间的房屋，环比上涨14%。第三，目前郊区房屋成交较好，一般选择郊区置业的人群为刚性需求和条件有限的改善性需求。价降因购房者对价格敏感，价格微降的原因，首先，房价上涨动力不足；其次，目前市场上主要是刚需以及改善性购房者，这部分人群对于价格敏感，并且在成交过程中会偏向选择较低价格的房屋。
2010年12月1日，限购令将到期，楼市回暖? 深圳成交价涨幅超10%。报道称，11月的第一周，市场明显被调控"凝固"，第二周35个城市中已有12个城市成交量出现止跌回升；到第三周，18个城市开始上升；到了第四周，成交量全面回升。重点城市中，北京、杭州等七个城市成交量环比上涨，其中，北京受保障性住房成交影响，涨幅最大，达62.39%；重庆、杭州涨幅超过了30%。而成交价格也有所回升，进入11月之后，杭州、三亚、苏州、深圳、东莞、海口、宁波和银川等城市都出现了环比跌幅超过10%的情况。第四周，深圳成交价格上涨明显，环比超过12.9%，天津成交价格本周突破10000元/平方米。其他城市中，海口、昆明、兰州等城市成交价格环比涨幅较大，在10%-40%之间。
另据相关报刊消息，杭州房地产市场沉寂一段时间后，再次出现"地王"现象。11月25日，杭州杨家牌楼地块和之江旅游度假区地块双双创下了杭州住宅用地和商业用地单价之最，分别以25735元/平方米和37069元/平方米创下杭州住宅和商业两个"新地王"。其中，之江度假区的成交价格是起拍价的7倍多。然而，与房地产市场迫不及待的回暖相比，政策仍不明朗。在已经出台限购政策的14个城市当中，厦门、福州、海口明确提出12月31日为限购政策执行"有效期限"；温州10月中旬启动限购政策时，明确提出限购政策有效期为半年，其余城市均为"暂行"。
而最为市场关注的房地产税何时实施，仍没有定论。相关报刊消息称，一位接近国家税务总局的人士11月25日在"首届中国税法论坛"上表示，房产税作为直接税种，一定会出，而且会尽快，目前只是在选择时机，限购政策等短期调控政策，将会被长期调控政策替代。但他并未给出时间表。针对上述尴尬局面，住房和城乡建设部副部长仇保兴26日坦言，中国房地产调控已尝试"十八般武艺"，当前中国房地产价格波动前所未有，调控压力前所未有。他透露将"对房地产泡沫衡量和警戒，制作货币投放与房价波动的定量分析模型，对地方政府调控房地产市场进行评价、监测和激励。"
2010年12月1日，深圳限购未限购房热情，年内或现一波推盘潮。限购令出台至今，经历一段时间的市场观望后，深圳房地产市场局部又恢复了热情，上周三部分楼盘开盘销售火爆，上周末万科又一新盘开放样板房，也迎来了“不是一般多”的看房人群。仅12月15日前深圳预计有20个新项目开盘入市，年底前或将掀起一轮推盘小高潮。对于房地产市场的后市走势，业界看法不一，部分专家认为国家宏观调控会继续收紧资金流动从而对房地产市场后市有影响，而另外的观点则认为通胀背景下房地产需求仍会旺盛，限购是临时政策，一旦取消又是一轮报复性上涨。
2010年12月1日，南方日报报告，9月29日，国家颁布政策给再次急剧升温的楼市降温，随后广州也进一步出台楼市限购等新政。9月29日国家出台严厉调控政策，至30日已满两个月。30日，房产监控广州房管局阳光家缘数据显示，9月30日—10月29日广州一手住宅成交量高达17597套，10月30日—11月28日成交量仅有5536套，环比下滑高达68.5%。而根据数据监控中心最新数据，近期广州房价已经开始松动，上周（11月22日至11月28日）广州十区二县市一手住宅成交均价为9795元/平方米，环比之前一周下跌17%。
房产数据中心近日抽调了广州市100个楼盘的成交均价，以9月30日—10月29日和10月30日—11月28日这两个时间段的成交均价为参考基数进行对比。结果显示，“9?9”新政后两个月，抽样统计的58%楼盘成交均价依然呈现上升的趋势。其中，位于花都的某楼盘由于近期推出了别墅产品，成交均价也因此由6276元/平方米升至14541元/平方米，升幅高达131.69%；番禺某在售别墅和洋房，成交均价由12673元/平方米升至29255元/平方米，两者相差达16582元/平方米，涨幅高达130.85%。从上述两个时段的成交量来看，9月30日—10月29日广州一手住宅成交量高达17597套，10月30日—11月28日成交量仅有5536套，环比下滑高达68.5%。从总体成交数据来看，广州楼市形成了“量跌价升”的博弈局面。
在持续的调控政策下，广州坚挺的房价近期也开始出现松动迹象。数据监控中心最新数据统计，11月22日至11月28日，广州十区二县市共有173个项目网签1134套住宅，环比前一周的网签量1338套下跌16%。上周广州楼市成交均价9795元/平方米，环比之前一周成交均价11738.7元/平方米下跌17%，创下了近四个月周住宅成交均价的新低点。而值得注意的是，造成上周房价回落的主要原因是周边低价楼盘成交活跃，从结构上拉低了全市均价。另外，限外令对总价高的高端楼盘成交带来一定影响。比如番禺某地铁盘推出毛坯房变相降价、郊区盘促销增多等，折射出部分开发商死扛高价的心态有所减弱。
2010年11月30日，广州日报报道，广州新房量价齐跌，郊区盘均价重返“9”字。来源于某房地产网站是数据表明，11月22日至11月28日，广州十区二县市共有173个项目网签1134套住宅，环比(11.15-11.21，网签1338套)下跌16%；签约面积达到127971平方米，环比下跌17%。而上周全市成交均价9795元/平方米，环比之前一周下跌17%，除了继续延续跌势外，“9”字头的成交均价也是四个月以来周住宅成交均价的新低。
而为了一家网站数据表明，9月30日~10月29日和10月30日~11月28日这两个时间段的成交均价为参考基数，在广州全市抽查了100个楼盘的成交价进行对比，最后发现已经有15%的一手房呈现成交价格下滑的趋势，降幅最大的楼盘是花都的美林轩逸时光，成交均价由7185元/平方米下滑到5761元/平方米，跌幅为19.82%。而均价相差最大的为天河区的翰林二期8090HOUSE，该盘成交均价由15216元/平方米降至13368元/平方米，也仅仅相差1848元/平方米，浮动幅度也不足20%。
2010年11月30日，羊城晚报报道，新政满两个月，广州新房58%楼盘仍涨价成交量大跌。9月29日楼市“二次调控新政”出台已满两个月，广州楼市成交量大跌，整体均价上周回落到“9”字头，但不少楼盘成交价仍在上涨。近日调查广州市100个楼盘，将其成交均价按不同时间段进行对比，结果显示：虽然成交量和上月相比大跌68.5%，但是58%的楼盘成交均价依然呈现上升的趋势。 不过，动态“网签”数据显示，最近半个月广州楼市整体均价滑落势头加快，上周已经回到“9”字头，创下近四个月来的当周均价新低点。
“9?9”新政明确规定最低三成首付以及禁止第三套房贷，此后限购令、加息等调控政策陆续出台。 数据中心近日以9月30日至10月29日和10月30日至11月28日这两个时间段的成交均价作为参考基数，在广州全市抽查了100个楼盘，将其成交价进行对比。考虑到正常的价格浮动，该项调查将“价格浮动正负2%”以内的楼盘假定为价格没有变动，涨幅超过2%的楼盘定义为“升价”，跌幅超过2%的楼盘为“降价”。对这100个楼盘的最终统计结果是：58%的楼盘依然涨价，27%的楼盘价格没有多少变化，仅有15%的楼盘价格小幅下滑。
从这两个时段的成交量来看，9月30日至10月29日成交量高达17597套，10月30日至11月28日成交量仅有5536套，后段比前段环比下滑幅度高达68.5%，与9月成交量（12470套）相比也下滑55.6%。
资深房地产专家谢逸枫表示，从总体成交量和楼盘价格可以看出，“9?9”新政后广州楼市形成了“量跌价照涨”的怪局，这种现象彰显房地产的博弈仍在持续。 首先，这可能和开发商已完成今年的任务有关，不少开发商目前的心态是：卖不卖得动都没多大关系，因此不考虑降价促销。其次，从供应量来看，10月份广州楼市供应量已经开始缩水，到了11月，新增供应量更低到仅有3070套，只是上月的44%。供不应求之下，楼盘降价的可能性不大。第三，从需求来看，除刚性需求之外，通胀使现金面临缩水危险，从保值角度出发，在僧多粥少的前提下，“粥”一般是不会降价的
不过，从最新的网签动态可以看出，广州楼市的整体均价滑落势头仍在加快。按最新统计数据，11月22日至11月28日，广州十区二县市共有173个项目“网签”1134套住宅，签约面积达到127971平方米，与之前一周（网签154350平方米）环比下跌17%，平均每套签约面积为112.85平方米。上周全市成交均价9795元/平方米，环比之前一周（11月8日至11月14日）的成交均价（11738.7元/平方米）下跌了17%。
据分析，周成交均价跌至万元以下，主要是由于恒 大山水城、碧桂园凤凰城等多个郊区盘成交活跃，而这些楼盘均价都在万元以下，从而拉低了全市的成交均价。另外，“限外令”对总价高的高端楼盘成交带来一定影响，在成交量明显萎缩的情况下，广州楼市已经出现局部价格松动的迹象。如番禺某地铁盘推出毛坯房变相降价，郊区盘促销增多等，折射出部分开发商死扛高价的心态有所减弱。但是近期贵价地频出，在其联动作用下，有分析称广州楼价很难在短期内大幅下调。
2010年11月30日，信息时报报道，9.29新政出台两个月以来，市场经过博弈后房价仍未有下降趋势，而成交量则出现了大幅萎缩。某网站房产数据中心近日抽调了广州市100个楼盘的成交均价在不同时间段进行对比。结果显示，“9.29”新政后2个月，虽然成交量和上月相比大跌68.5%，但是75%楼盘仍未降价，其中58%的楼盘成交均价更是依然呈现上升的趋势。尽管中国人民大学经济研究所等机构近日也发布报告称，2011年上半年房地产价格将会出现近20%的下滑，但是，受政策调控的影响，未来一年房价有下调压力，但不可能出现大幅下跌，不可能出现20%的降幅。
某网站房产数据中心近日以9月30日～10月29日和10月30日～11月28日这两个时间段的成交均价为参考基数，在广州全市抽查了100个楼盘的成交价进行对比，考虑到正常的浮动情况，假设浮动正负2%以内的楼盘为价格没有变动，涨幅超过2%的楼盘为升价，跌幅超过2%的楼盘为降价，那么意味着广州有58%的楼盘依然出现涨价的趋势，27%的楼盘价格没有大变化，仅有15%的楼盘价格小幅下滑。其中，番禺的南国奥园在售别墅和洋房，成交均价由12673元/平方米升至29255元/平方米，两者竟然相差16582元/平方米，涨幅高达130.85%;海珠区的东银广场则由13136元/平方米升至21028元/平方米，升幅高达60.08%;此外嘉尚国际公寓、星汇云锦、华标品峰等都有不同的升幅，成交差价高达几千元到2万多元不等，幅度之大让人咂舌。
据广州某研究机构数据显示，对10月26日至11月25日监测的数据显示，11月广州十区签约3942套，计43.53万㎡，环比下降72.32%;十区两市签约5993套，计68.63万㎡，环比下跌65.48%。另据网易房产对10月30日～11月28日的统计数据显示，广州十区一手房成交量仅有5536套，环比上个月的17597套，下滑高达68.5%。和9月自然月的成交量12470套相比，也下滑55.6%。
资深房地产专家谢逸枫表示，为何量跌价涨，可能和开发商已完成今年的任务有关，因此是否卖得动都没关系，不考虑降价促销。从供应量来看，从10 月份开始供应量已经开始缩水，而到了本月，新增供应更是仅有3070套，为上月的44%，供不应求的情况下，价格下降的可能性也极小。从需求的角度看，撇开刚性需求不说，单是通货膨胀就促使现金面临大量缩水的危险，从保值的角度来看，买楼还是目前的最佳渠道。
尽管面临2010年度史前最为严厉的政策调控，自进入11月第四周以来，中国的商品房交易还是出现了量价齐升的势头。据报道，11月第四周，全国楼市的成交量全面回升，重点城市中的北京、杭州等7个城市成交量环比上涨，其中，北京受保障性住房成交影响，涨幅最大，达62.39%；重庆、杭州涨幅超过了30%。成交价格也有所回升，11月第四周，深圳成交价格环比上涨超过12.9%，天津成交价格本周突破10000 元/平方米。其他城市，如海口、昆明、兰州等地的成交价格环比涨幅高达10%至40%。另据报道，11月北京新入市楼盘均价涨2500元。一时间，关于房价只涨不跌的判断再次得到了市场的印证。
资深房地产专家谢逸枫表示，事到如今，我们亟需探究，这与收入水平严重脱钩且仍在不断上涨的房价，到底是由哪些力量支撑的？放下官方的统计数字不说，单从自身及其亲朋好友的切身感受说起，我们可以非常轻易地得出一个结论：如今的高房价绝不是由普通百姓真实的购买力支撑起来的。房子有两重属性，一个是消费，一个是投资，中国今天的房价，毫无疑问是由投资性需求追捧而酿成的。而这个所谓投资属性，它之被称之为投资——深追问下去——那便是诸多的买房者其买房之初衷根本动机就完全在乎保值升值上，而根本不是自住用。