谢逸枫：为什么说11月广州“量价暴涨”
广州珠江新城猎德楼价破5万元/m2 四区房价齐破2万
2010年12月17日，广州市国土房管局发布最新房地产市场分析报告，2010年11月广州楼市商品住宅签约均价出现反弹，全市10区均价仍维持在13847元/平方米。值得注意的是，珠江新城猎德街房价猛增首次冲破5万元大关，这是广州楼市官方均价首次突破5万元/平方米，而天河、越秀、荔湾、海珠四区房价更是首次齐过两万，楼市调控形势再趋严峻。根据报告显示，11月广州10区新建商品住宅网上签约均价13847元/平方米，同比上升17.2%，环比上升4.5%。综观全市,天河区均价最高,达到26009元/平方米,猎德街更是出现了罕见的天价均价54527元/平方米。
天河区均价领跑广州，各区房价方面，统计数据显示，11月广州一共有天河、越秀、荔湾、海珠四个区的新建商品住房签约均价站上了2万元高位，其中领跑全市房价的天河区均价达到了26009元/平方米，这种四区房价齐过两万的现象在广州房地产历史上十分罕见。具体观察各街道片区的房价，天河区猎德街均价首次达到54527元/平方米，猎德街房价高企主要是由于成交14宗坐落于凯旋新世界广场和南雅中和广场等地，这些个盘的成交价格均较高。
此外，荔湾区站前街本月均价28760元/平方米，主要是由于成交40宗坐落于富力君湖华庭和流花君庭等地；天河区林和街本月均价16992元/平方米，主要是由于成交中的9宗个案坐落于嘉尚国际公寓；越秀区六榕街本月均价为9283元/平方米，主要是由于成交的8宗均坐落于方凯华庭，这些个案对所在街道成交均价影响较大。虽然中心城区房价依然坚挺，但在今年的调控措施影响下，周边四区的房价已经出现松动。统计显示，广州十区中，中心六区均价仅环比微升0.5%，基本保持平稳；周边四区均价环比则下降7.9%。
广州市国土房管局发布最新房地产市场分析报告，近期广州楼市表现火热，前日白云新城首批住宅用地出让即打破广州土地价格纪录冲上2万元/平方米楼面地价的新高度。而11月商品住宅签约数据统计结果也印证楼市仍在高位徘徊，虽然今年一轮紧似一轮的调控政策接连出台，但楼市疯狂的状态仍没有受到明显而有效的抑制。
广州市国土房管局在评价近期楼市走向时表示，11月房价环比10月有所上涨的原因有，广州亚运会使得广州城市建设大大提速，城市环境得到明显改善，亚运城市面貌已实现“大变”，城市价值显著提升，对房价产生积极支撑作用。此外，广州房地产市场需求结构中自住的刚性需求，特别是改善性需求仍然存在也是原因之一。
广州市国土房管局还特别指出，据中国社科院12月8日发布的《住房绿皮书：中国住房发展报告(2010—2011)》显示，广州的房价泡沫指数低于30%，在35个大中城市中位列第23位。广州房价泡沫指数不仅低于北京、上海、深圳等一线城市，而且低于杭州、福州、青岛等二线城市，甚至低于南宁、贵阳等三线城市。因此，不管是从新建商品住宅价格运行情况来看，还是与国内一些城市横向比较来看，广州房价仍处于较为理性的、可控的范围。
限购限贷等“四限”新政实施后,广州楼市成交应声而落。根据广州国土房管局发布的报告,今年11月,全市十区(不包括从化、增城)新建商品住宅网上签约面积43.68万平方米,同比减少37.2%,环比减少72.1%；其中,越秀、荔湾、海珠、天河、白云、黄埔等中心六区合计网上签约19.01万平方米,同比减少42.3%,环比减少62.2%。花都、番禺这两个外围区域成交最旺,均超过了10万平方米,是荔湾、越秀等区成交的数倍。
广州市国土房管局房地产市场分析报告指出，11月广州新建商品住宅签约均价环比略有上升，主要原因其中就包括11月中心六区的成交比重环比上升了11个百分点，全市新建商品住宅均价略有上升是受到成交结构变动的影响。成交量方面，11月广州10区新建商品住宅网上签约面积43.68万平方米，同比减少37.2%，环比减少72.1%；其中，越秀、荔湾、海珠、天河、白云、黄埔六区合计网上签约19.01万平方米。在限购令和亚运期间看房购房人数减少的影响下，开发商的推货节奏也在上个月出现明显减缓。统计显示，11月广州市10区批准预售商品住宅2941套，环比减少71.13%；面积34.38万平方米。
如同人们所感受到的,房价依然我行我素,11月广州十区均价13847元/平方米,同比上升17.2%,环比上升4.5%；有四个区均价突破了20000元/平方米的关口,其中天河区均价最高,达到26009元/平方米。排在十区最后三位的是南沙、萝岗、花都,均价都低于9000元/平方米。从街道来看,33条街道中有18条均价在20000元/平方米以上,天河区猎德街更是出现了罕见的均价54527元/平方米,这主要是由于成交14宗坐落于凯旋新世界广场和南雅中和广场等地,这些个盘的成交价格均较高。荔湾区站前街本月均价28760元/平方米,主要是由于成交40宗坐落于富力君湖华庭和流花君庭等地。
这次公布的官方楼市分析报告有个重要变化，就是不再公布楼市交易登记数据，而只公布签约数据。因为商品住房从网络签约到交易登记有将近1个月的时间差，所以长期以来两套统计数据经常“打架”，现在统一发布即时签约数据将更直观和及时地呈现市场动向。
广州市国土房管局房地产市场分析报告指出，成交量环比大跌七成，11月作为广州市“限购令”颁布后首个运行完整的月份，十区一手住宅网上签约面积为43.68万平方米，同比减少37.2%，环比减少72.1%。出现环比大跌，主要跟10月大量新货上市推动了该月份网签有关，相比之下11月新货推得较少因此网签也较少。另外，10月一手住宅网签面积较多，与亚运城的大量推货也有关系。据报告，11月全市10区一手住宅网上签约均价13847元/平方米，同比上升17.2%，环比上升4.5%。这也是广州市网签均价的历史新高。
其实和11月网签销售成交的减少最主要不是限购的影响，是地方政府把部分区域的高价房网签推后或者延迟到12月份签定具有直接的关系。
此次报告中，海珠、越秀、荔湾和天河四区的一手住宅网签均价首次全部突破2万元/平方米。其中天河区一手住宅网签均价最高，达到26009元/平方米，天河区猎德街均价更是54527元/平方米，主要是由于成交14宗坐落于凯旋新世界广场和南雅中和广场等地，这些个盘的成交价格均较高。报告抽取2010年11月和2010年10月成交面积均大于4000平方米的23个典型楼盘的网上签约情况，有13个项目签约均价出现上升，10个项目签约均价出现下降。上涨幅度最大的为白云区锦洲花苑，出现了12.7%的涨幅，11月份网签均价达到了10192元/平方米；其次是华南碧桂园，出现了11.4%的涨幅，该盘11月网签均价达到14404元/平方米。降幅最大的为白云区恒大绿洲，出现了3.9%的降幅，均价为15419元/平方米。
量降仍不足以带来房价拐点，在被称为最严的“限购”、“限贷”等政策环境下，楼价仍未见降温。目前网签成交量的大幅下降，是否最终可带来以降价救量呢？广州市房地产专家吴定金认为，目前成交量的下滑，仍不足以带来房价“拐点”。今年4.15新政后，广州市一手住宅最低时出现过800套左右周网签成交量；但11月开始每周却都仍有1200套左右。量的下跌要带来房价“拐点”必须经过买卖双方的博弈僵持期，即开发商不再推新货而购房者也不愿意再买房，双方都停止下来。但现在广州楼市却仍远不是这种状况。事实上，本月底开发商还将继续推出不少新盘。由于2010年已近尾声，预计短期内要降房价也不太可能。