明年楼市调控可借鉴计划生育
作者：郭海臣（版权所有，侵权必究）
最近，身为国家领导人的胡锦涛主席、温家宝总理、李克强副总理，都在不同的场合、采用不同形式，对中国房地产行业接下来调控提出方向、做出战略部署。这样的行动必将2011年的中国如何调控推向一个新的高度。
一个月前，我曾经在广州一座茶楼里，与业内好友阿文一起喝茶、闲扯，喝着喝着，扯着扯着，自然就开始往2011年的楼市调控方面扯开来。那时，我俩共同感到2011年的楼市调控将会越来越加严厉。但是，同时，又都感到目前的楼市调控，将该用的政策用了，不该的政策也用了，我们切磋了半天，一时也替政府想不出更好的主意。
我们这等草民之所以关注调控的初衷，是因为我们这些寄生在房地产行业的寄生虫，完全靠靠在房地产行业里混口饭吃，因而，在年关探讨一下明年的政策方向与楼市走势，也是必须而必要的。这其中，不乏也含有一种“楼市兴衰，匹夫有责”的高尚职业精神，与变相的爱国情怀。
2011年12月26日，温总理在继胡主席提出加快建设保障房的重要讲话精神，走进电台直播间与广大听众交流，温总理称，中国将继续加大力度抑制房地产投机，继续推行限购令政策，并承诺“在任期内一定要使房价能够保持在一个合理的水平”。
翌日，李副总理也在一次会议上表示，明年在全国范围内新增共租住房等保障性住房1000万套。要下决心加大投入，多渠道筹措资金，保证目标实现。经过几年努力，使保障性住房在住房供应体系中的比重大幅度提升。同时，要坚持房地产市场调控不动摇，综合采取财税、金融、土地、市场监管等联动措施，继续抑制投机投资性需求，增加普通商品房供给，努力使人民群众住有所居、安居乐业。
正、副两位总理是在年底楼市屡调屡涨之际，公开发表这番讲话的，其中含义已经不言自明，这是政府公开向社会做出的一次郑重承诺：政府是有能力治理楼市过快上涨的，起码遏制高房价的决心是不变的。由此推论，2011年的楼市调控将会迎来更加严厉的一年，应该是今年房地产调控基础之上的升级版，因为2010年的调控政策已经极其严厉了，已经动用了政治行政干预的非常手段，但房地产市场依然涨势不减。如果不进一步加强楼市调控力度，楼市依然继续涨不停，显然政府难以兑现诺言。
现在想来，中国房地产行业除了在1997年香港爆发经济危机之前，房地产行业发展迟缓徘徊很长一段时期之外。而自从大陆启动内需，彻底放开了房地产行业那一年开始，中国房地产就一直处于亢奋状态，就像患了疯牛病一般。不过，中国楼市也在两个时期，遭遇过真正的严重下挫的危机：一是中国“非典”瘟疫流行的严重灾害；二是美国金融危机引发全球经济受灾。由此可见，预想使楼市、房价大跌，除非出现天灾人祸。除此之外，不管动用什么样的政策，都将无济于事，收效甚微。这主要是因为，人为的调控政策顾及太多，而天灾人祸却从不考虑这么多，想怎么干就怎么干——当然这是蛮干！
中国人往往太纠结于在具体事务中斗智斗勇，在互相拆台的内耗中，却忽视了应该解决问题的实质。所以，圣人的孔子只能开坛讲学，散布其一家之言的理论学说；而不学无术但善于用人的刘邦，则可治国平天下。如果政府能够推出既可均衡社会整体利益，有能保持经济稳定增长，同时，又抑制了楼市过快上涨的政策与手段，我们已经要为其鼓掌了，将楼市降下来的手段，我从来就不敢奢望。从这个角度讲，我们应该理解政府，换了你，你也一样拿房地产行业无计可施。咱们谁也别站着说话不腰疼，理论家就想孔夫子一样，个个说得头头是道。但是，你来实操一把试试？！没有深陷这个房地产的困局中，就很难体会房地产行业的凶险与无奈。
如果沿着我以上的发现——“拍倒楼市、房价非人力所能为”——这个近乎荒谬却又真实的逻辑思路基本可以推断出：2011年的楼市调控，虽然正、副总理依然信心不减。但是政府将面临很大的挑战。政府需要汲取各方面的智慧，才有可能不至于使政策走偏。如果按照我的观点：中国楼市调控的滞后性、地方性、潜规则三大特征决定了房地产行业的调控必须面对现实，才能解决实际问题。任何脱离实际，不尊重现实、不能实事求是的产业政策都将把一个行业推向万劫不复的深渊。
因此，我提出的方案建议是：2011年的楼市调控，如果真想取得显著成果，则必须动用“三只手”。也就是，要理清思路，思路决定出路，出路决定方法，方法决定执行。不管是保障房的建设、分配与落实，能够彻底体现执政为民与长治久安；还是严控投机行为进入楼市，而导致的产业经济与宏观经济，需要考虑资金流向的均衡调控。应该说，这些政策的出发点都没有错，其主要的问题出在执行层面上。因此，在我看来，2010年楼市调控比较现实、比较靠谱的执行思路主要体现在以下三方面：
一、政府的手
“政府的手”主要强调的中央政府的调控手段，或曰政治手段。房地产行业调控失效的病因，其实在根子里的矛盾是中央和地方的政治、权利、财富的平衡与博弈。中国楼市未来处于涨势无法改变，如果没有地方政府不能配合中央贯彻落实，就会将中央精心设计的落空。因此，2011年中央政府必须强调中央权利，沿着目前限购令的正确思路，继续推行更加严厉的限购令。
笔者乱想：如果借鉴计划生育，推行每个家庭只限一套房，结果会怎样？也就是说，对拥有两套房以上的家庭限期出售，从今天起不论是高官，还是草民都必须仅限一套房。目前，闹得沸沸扬扬的房产税，保障房等政策，虽是一项可以实现房地产综合科学治理的好方法，但唯一的不足是不能在短期内见效，解决不了眼前的问题，解决不了明年的房价高涨的实际问题。如果每个家庭仅限一套房的措施推出，并开始从2011年开始强力着手清理，一直清理到保障房、房产税的作用真正显现为止，那时的中国经济增长方式实现转变的雏形已显，地方经济增长逐渐脱离房地产依靠。则中国楼市在短期内无忧，在长期更无忧了。
二、市场的手
“市场的手”主要是强调楼市调控的市场化手段，目前看来，推行行政干预的政治手段调控楼市依然势在必行。但并不是不能与市场化手段双向并举，应根据不同的市场，某些城市市场特征进行调整，比如：对北京、上海、深证、广州等一线城市，推出每个家庭只允许一套住房，一套房子的计算方式甚至可以涵盖对商业物业的投资性产品。当然，为维持城市经济的合理稳定发展，可以适当、适可而行。同时，要考虑对二三线城市推行稍微宽松的政策，使房地产开发的热度逐步向二三线城市转移。
据我了解，目前，一线城市核心区，比如广州的核心城区，北京的三环甚至四环五环以内，其实已经没有多少开发的土地。推出的货量已在逐年减少，开发的火热局势已经发展到了周边城市以及城乡结合部区域。所以，每个家庭仅限一套房的措施不仅可以阻击投资，同时，会将城市核心区域的房源迅速释放出来，以缓解这种市场难以调和的矛盾。挤压空置率，预防潜在的泡沫产生。
三、监督的手
“监督的手”主要强调是政府的督察力度，督察的贯彻执行源于中央政府本身，而不是靠地方政府自觉。这就像不能指望开发商主动降低利润售房一样。希望地方政府自觉维护中央政令是一个幼稚的政治幻想。靠媒体监督更是一件愚蠢之极的思想，地方媒体岂敢说地方政府的坏话？地方官员与上级官员的官场利益链，使上级的媒体也是见风使舵，不敢乱言。因此，楼市监督的手必须依靠中央铁腕推行，这个权利的行事必须中央亲自操刀，中央集权。
当一切政策调控思路正确、手段对路之后，督察之手就显得的非常重要。此时的督察主要在两方面：一是政令落实，据笔者的了解与观察，目前，地方政府执行政新政的力度与速度，比以前好了很多，毕竟谁都不想丢掉乌纱帽，但如果推出新政依然需要强力督察落实才行。二是对潜规则的治理与清除。也就是，地产行业的腐败。行业的腐败与潜规则是政策走偏，催高房价另一大内因。
笔者乱想：2011年，国务院应该成立“房地产行业专项稽查治理委员会”，由中央领导人亲自挂帅。关于这个委员会的具体人选名单，我在此号召，欢迎诸位有正义感的看官，在这篇博文留言版中留言、建议、推荐。
郭海臣
2010年12月29日
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