冯晓东：宏观调控一个人的寂寞，两个人的错
----宏观调控PK广州、杭州两州新地王
广州、杭州，说好了一起成为新地王，风雨相伴不回头，开发商愿意去等候调控，那怕再过几年秋。为调控孤军奋斗，抛开世俗的信守，相信调控天长地久，到最后却一无所有。宏观调控，一个人的寂寞，广州、杭州，两州新地王两个人的错，调控为何还要诞生新地王？注定没结果，还许下的承诺，让宏观调控深深陷入“感情旋涡”。“分手”虽然是开发商先来说，又耐何躲得过宏观调控的“折磨”，这么多年楼市改变却依然难过。
看“沁园春《房》”这么一篇修改的地产版词牌令，你会哭笑不得。神州大地，万人蜗居，亿人盼房。望市内郊外，空楼大厦，售楼中心，炒房滔滔。祖孙三代，倾尽所有，难与房价试比高。须钞票，清储蓄贷款，分外心焦。楼价如此虚高，逼无数白领竞折腰。昔秦皇汉武，闻所未闻；唐宗宋祖，紧捏钱包。一代天骄，成吉思汗，只好蜗居蒙古包。俱往矣，数天价楼盘，还看今朝。
再看网们热议最多的还是房价与调控的关系：调控不会将房价压下去的，只会像弹簧一样，越压越高；地方不一定会严格执行政策，上有政策，下有对策，一般也不会起效果。成交量跌了，但是价钱还没有降多少，真希望人们再挺一下，让房价真正降下来，同时也希望国家政策再进一步，真正将房价的泡沫挤出来。因为，一个没有信誉度的环境，就会有超常的事经常发生，买单的是老百姓，“幸福”的是造单人，不要再说了，造单人玩造单人的，老百姓过老百姓的，舞台上的“艺员”终归谢幕。。。
所以我说，宏观调控是一个人的寂寞。首先是暂停发放第三套房贷，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，消费性贷款的禁止用于购买住房。其次是推进房产税改革试点，我国将加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国。第三是部分城市限购房套数，房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。第四是囤地捂盘房企将停发股票债券不给贷款，对有违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。
遗憾的是，“两州”新地王“我行我素”，不管你宏观调控“一个人的寂寞”，两地先后制造新地王，或许这就是“两个人的错”。先看国企开发商不惧宏观调控， 86亿元再造广州单价新地王。严厉的楼市调控政策并未遏制开发商对稀缺土地资源的渴望。继广州亚运城项目之后，广州又一个罕见的巨无霸地块——广铁南站宅地公开拍卖，挂牌底价高达48亿元，折合楼面价9627元/平方米。经过200多轮举牌角逐，广铁集团联合珠光集团，击败万科城建联合体、保利、中海等地产大鳄，以86亿元的高价拍得，楼面地价高达1.7万元/平方米，赶超去年广州宅地地王。
这说明房企联合体巨无霸入市受热捧。此前普遍预计，考虑到该地块的优良位置和历史价值，不管是为了“面子”还是利益，广铁集团必定会全力以赴，结果，广铁集团联合珠光集团成功拍得土地。楼面价超1.7万元/平方米，在政策调控之下，这个价格还是偏高的，这导致未来项目必然只能做高端产品。高地价必然助推高房价，该项目未来必定是豪宅项目，对其周边楼盘价格有一定拉升心理暗示作用。
再看杭州开发商不惧宏观调控，杭州新地王照样及时出炉。这是今年最劲爆的土地拍卖。大鳄火拼，加价都是1个亿1个亿往上加。这还是调控期内的土地拍卖吗？这让人感慨万千。土地大战“尘埃落定”——四宗地共吸金48.82亿元，如此高的价格，出乎许多人的意料。其中西湖区杨家牌楼A地块由滨江房产集团（002244.SZ）斩获，并以25735元/平方米的楼面地价创造了杭州主城区楼面价新地王。碧桂园也首次进军杭州，成功获得下沙一幅住宅用地。绿城中国（03900.HK）在蛰伏数月后再次出手，与海航置业旗下公司联合竞得西湖区蒋村地块。
这又说明什么？尽管信贷紧缩的风声劲吹，杭州土地市场没有一丝寒意。今年销售成交的苦乐不均使得开发商的现金储备和对市场未来的预期都产生了严重的分化。预期好，地价高。但最好不要现在就向在售新盘的房价传导，那可能会带来谁都不愿意看到的结果。
总体而言，土地市场依旧顽强，地王再现最高溢价率超500%说明了一切。在全国新房市场表现出整体稳中上升态势的同时，各地土地市场也表现顽强，土地市场年底前将维持此局面。住宅用地再现高溢价主要是由于开发商对政府加大保障性住房用地量后，预期未来商品住宅用地供应量将会偏紧，纷纷想加大土地储备。
楼市政策“加码”，调控却难阻地王疯狂。国土资源部及相关部委对土地市场的调控，不可谓不大。而在4月17日“国十条”出台后，商品房市场也一度陷入极度的冷清，市场观望氛围浓厚。然而尽管如此，在土地市场上，依然屡有地王传出，这就是为何重拳出击的房地产调控下还有地王的原因。
地王魅影频现，楼市走向面临三大变数：地王重现、房价反弹与库存高企。民企角逐地王，是因为近期住宅销售回暖，开发商对后市预期趋向乐观，因此土地市场随之升温。房价反弹成焦点是因为“坚挺”是目前房价的主旋律。期房库存居高不下是因为在房价反弹与地王再现的背景下，期房库存量却居高不下。
楼市新政未足半年，土地市场就已经回暖了吗？一般而言，国企的决策比较滞后于市场，而在本轮市场调控的开始，民营房地产企业早已开始加强土地储备。而国企由于担心政策调控等因素，迟迟没有动手，到调控中期，才意识到拿地的机会到了，开始疯狂拿地。但是，国企拿地一般不会有民营企业那么灵活，从二级市场上通过收购、合作拿地几乎不可能，于是国有企业再次回到土地招拍挂市场上，抢吃那些高价地。现在的问题是，国有房地产企业这轮拿地热，会不会令土地市场转暖，进而带动房地产市场转暖？如果国企频繁出手拿地，相信土地市场不会继续冷静，而其他一些房地产企业也会闻风而动，前期房地产调控带来的市场威慑力势必会被削弱。一系列诡异的事件，让人们对房地产市场调控、走向都摸不着头脑。但老百姓无法接受的是，正处在深度博弈期的房地产调控，或再度被国有房地产企业带头高价“抄底”土地市场而打乱。这让人对国企，以及对房地产调控，不由一声叹息。
“一个人寂寞”归寂寞，宏观调控还得进行，地王再现同样会招致更严厉调控，关键是监管部门能否严格落实现有政策——如开发商囤地一年禁止拿地等。调控政策肯定会继续，但是着力点要做一些调整，在控制开发商、信贷等方面，在需求端进行调控，目前更关键的地方是如何扩大市区内整体的土地供应量。
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