2010-09-21

自2005年以来，持续高企并一直飞涨的房价让中国全社会震惊，中国已成为房价收入比全球最高的国家，对此连海外媒体也多有报道。房价问题涉及基本民生，民怨最大，百姓呼声最高，已经成为中国社会的头号问题，并由此催生白领成“房奴”，大学生成“蚁族”、“蜗居”等社会现象，已是不争事实。房价问题牵动群众、国家领导人和全社会的神经，并由此引起分配公平、社会价值取向、民众心态等一系列问题，甚至影响到政治稳定，形势已经相当严峻。

关于中国的房价问题，我做了一些调查研究，和行业人士做了深入交流，也做了多方面深层次的思考。希望在此做些探讨

党和政府采取了一系列措施稳定房价，其中以新旧“国八条”“国十条”为代表，但是房价恶性上涨的局面没有改变，更枉谈下降。温家宝总理、李克强副总理的多次讲话，人民日报多次社论虽然显示政府稳定房价的决心，但显然都于事无济，房价至今没有下降，而供求形势却日趋严峻。房价不降，影响民生，影响党和政府的威望，最眼前的，明年两会政府怎么向民众交代？

       那么，房价确实缘何越调越涨？宏观调控为何收效甚微？ 以至于百姓对政府越来越失去信心？缘何党和政府的威望在房价问题上受到如此大的影响？我们的地产调控政策最终将走向何处？高房价的死结究竟在哪里？

       我认为问题的根本在于宏观调控政策解决房价问题的核心和房价上涨的根本矛盾，不客气的说，甚至有失偏颇，即“看错病根开错药”。

纵观我们的以新旧“国十条”（见附件）为代表的调控政策指导思想是挤压房地产商断其现金流，逼其“降价”，如控制开发项目贷款、限制二手房交易，提高融资成本，严控房地产公司上市融资，甚至限制土地开发规模，消灭“地王，打击”囤地“，“捂盘”。

其背后的逻辑是黑心地产商恶意抬高了房价，投机炒作炒高了房价，岂不知市场经济有其自身发展规律，即供求关系决定价格，中国房价高企的根本原因是房子供给远远跟不上巨大需求（主要是城镇化和经济高速增长的必然结果），这才是最根本的原因，其他的炒作、捂盘、囤地行为皆属表面现象，非本质。

通过卡地产商的“脖子”，断其现金流的办法逼其降价，地产商的第一反应就是减少拿地，减少新项目开工，结果造成一年后供应更加紧张，供求关系更加恶化，房价于是新一轮报复性上涨。---这个我们已经从2004年底的第一轮房地产调控和2005房价的剧烈上涨中看到了。

供求关系决定价格走向是市场经济的铁律，是最根本规律，不以任何人（政府、地产商、购房者）的意志为转移，不从根本上解决房子的供应问题的打压式政策是“杀鸡取卵”的短视行为，必然造成供求关系更加紧张，房价更快上涨。显然，我们的地产调控政策已经进入死结。

极度紧张的供求关系一日不变，中国的高房价问题一日无解。老百姓和全国人民就得在高房价中煎熬。

相传鲧治水，采用“堵”的方法，劳民伤财，一朝坝决，泛滥千里，生灵涂炭，结果事与愿违，一事无成；

禹治水，转换思维，采用“疏导”的办法，开沟挖渠，引洪流顺江入海，三年功成，泽被后世，万古流芳。

可见方法之重要。

市场需求就是滚滚洪流，任何力量都无法阻挡，包括政府---我们必须认识到政府的力量是有限的，启动市场，启动民力，启动十三亿人口的创造性和积极性，“打破僵化，沉闷停滞”使其“活跃起来”，才是改革真正的动力和希望。

只有“疏导”这个需求，顺应历史潮流，才会一顺百顺，供应增加了，可供销售的房子多了，房价不降也难，这是必然规律。

对这个行业“围追堵截”的办法是行不通的。

这些控制信贷、挤压地产商的“围追堵截”式调控政策损害地产商、购房者甚至银行各方利益，可以说一损百损，百害而无一利。

这是想当然地沿袭了计划经济的陈旧思维，“打击、管控、限制”等行政手段，背后是计划经济阴影不散，事实证明是“涸泽而渔”“饮鸩止渴”。

改革开放搞了三十年，市场经济搞了二十年，这样违反市场逻辑的政策显然是不太应该的，当然，媒体、所谓“学者”、“专家”在很多方面掩盖了真相，误导了决策者。

历史早就证明只有解放思想，放开政府的直接干预，抛弃计划经济的管控，建立市场的法规和原则才能真正解放生产力，实现行业和经济的良性发展。这应该是解决大部分经济问题的指导思想。

中国是一个国土辽阔的国家，不是狭窄的岛国日本，也不是新加坡和香港地区，中国人不应该承受高房价。也完全没有必要。他们的经验更不可死抄硬搬。

切实正确的政策（后文中有具体建议，如可在某些省、市搞试点）不但可以实现温总理提出的“居者有其屋”的施政目标，而且能一顺百顺，即房价下降，人民居住质量提升，房地产行业得到健康发展，继续引领中国经济再高速增长30年，继续书写中国经济在世界经济史上的奇迹。

以上是笔者天天浸染地产行业，亲赴实地调查研究历时数月的研究心得，与一般意义上的理论专家、学者天天坐在办公室里主观臆想的所谓意见完全不同。希望能起到抛砖引玉的作用。