谢逸枫：社科院“这帮书生”纯粹瞎忽悠
社科院2011年经济蓝皮书称85%家庭无能力购房

  中国社科院2010年12月7日在京发布2011年《经济蓝皮书》。该书对我国今明两年的房地产形势与调控作出分析，今年全国城镇居民的房价收入比是8.76，比去年年上升了0.46，相当于普通城镇居民家庭8.76年不吃不喝可买一套房。蓝皮书也对明年的房价走势进行了预测，如果调控放松，房价将会恢复性反弹，价格可能上涨20%-25%，甚至会更高。蓝皮书特别指出，目前中国85%家庭没有能力购买住宅，房价上涨速度仍然高于城乡居民收入增长速度。

  资深房地产专家谢逸枫认为，“中国85%家庭无能力购房”，社科院2011年《经济蓝皮书》纯粹瞎忽悠,压根就是误导市场和楼市调控及政府。《经济蓝皮书》根本就没有权威或可靠的数据证明中国85%家庭无能力购房，仅仅是以今年全国城镇居民的房价收入比，作为判断“中国85%家庭无能力购房”，完全忽略了中国人的额外收入和其他利益收入及储钱习惯等不超前消费的因素。例如灰色收入和黑色收入及投资等投机性收入。

  如果把隐性收入包括进居民收入之后，发现居民收入实际的差距远远大于统计数据。按照统计数据，城镇最高收入的10%家庭和最低收入的10%家庭之间的收入之比是9倍，根据根据中国改革基金会国民经济研究所重新测算的结果是26倍，也就是说收入远远超过房价上涨速度，怎么就购买不起房呢。

  资深房地产专家谢逸枫认为，况且把房价收入比根本无法判断其作为是否购买得起房的依据。如果把无经济收入能力和已经购买房及乡下人拥有自建房的人等已经享受国家分配房，另外是住到保障房等人包括在里面，打成平均之后，不要说是85%，可能是100%购买不起，不要说普通家庭购买不起，就是国家主席胡锦涛也购买不起了，甚至连千万亿万大富豪也购买不起。

  资深房地产专家谢逸枫表示，另外，居民收入统计数据存在很严重的失真，与其他一些宏观和微观方面的数据有非常大的矛盾。根据中国改革基金会国民经济研究所最近做了一个关于灰色收入问题的研究课题，在全国19个省64个城市对接近5000户居民做了专门的调查访问。课题组通过模型分析法，对城镇居民的收入统计数据进行了校正，发现最低收入居民的平均收入和统计部门的数据是基本一致的，中等收入居民的平均收入则略高于统计部门的数据，而最高收入居民的平均收入与统计部门的数据差距较大，按照国家统计局的数字，2008年，10%最高收入的居民，人均收入是4.3万元，而课题组的调查数据是13.9万元。

  根据中国改革基金会国民经济研究所最近做了一个关于灰色收入问题的研究课题，到2008年为止，城镇家庭的汽车普及率达到了12%左右，也就是说不光是10%的最高收入家庭可以买车，还有一些次高收入的家庭也可以买车，能够买车的家庭的人均可支配收入和人均4.3万的人均可支配收入相比，显然有一个巨大的差距。

  再比如说，按照国际上通常的经验，房价和家庭人均收入之间的比例关系通常是在3-5倍之间，在这样一个区间，房价是一个可承受的房价，居民能够承受，而我国的城镇房价收入比已经达到10倍，按这么高的房价收入比居民是承受不了，是没有钱买房的，但是过去10年之间，我国城镇商品房销售增长非常迅猛，在这10年中间平均每100户买了16套住房，去年一年商品房的销售额是3.8万亿，这个数字和当前的居民收入的统计数据是没有办法协调起来的。

  任志强先生也表示，中国房价收入比误导了大众。许多人，特别是自称为经济专家的外行们常常喜欢用“房价收入比”这个词来证明中国的房地产泡沫，但却仍然不见中国的房地产泡沫破裂，反而只看到价格的上涨，这使社会对此颇多疑虑。国际上大多用两个指数来衡量住房的价格，并以此来判断资产价格的合理性。一个是住房可支付性指数，这个计算起来比较合理，但大多数自称为专家的人们不会用，或有些人根本不知道这个世界通用的指数，于是就只好用另一个至少可以让多数人能看明白的“房价收入比”作为衡量的标准。

  但遗憾的是国际上对“房价收入比”所应采取的计算数据有严格的定义，如必须采用全部收入的中位数而非平均数，全部住房套面积的中位数而非平均数，全部住房交易价格的中位数而非平均数，尤其是不能仅用一手商品房的市场平均价，而不计算经济适用住房、享受经济适用住房政策的住房、二手房等价格的中位数或平均数。而中国目前大多数所谓专家们的计算几乎全部都违背或根本不知道上升中位数的基本定义与计算原则，所以许多人会用100平方米作为计算标准，而实际全国住房套面积的中位数仅为76平方米，上海仅为66.1 ，天津仅为65.1平方米。

  按王小鲁计算的收入情况看，中国尚无严格的个人收入统计，而更多的是工薪为主的工资收入统计，包括中位数统计也几乎没有各种可交易住房价格的中位数。这些大多要靠多项统计综合计算的，而我们的各种所谓专家们则根本不去计算，而只简单的用各种平均数来估测，自然差距离现实巨大，且对社会的不良影响也很大。而作为开发商又是如何利用这些数据或如何进行市场定价的呢？

  这大约和“房价收入比”是个完全不同的或完全相悖的概念，而与可支付性指数越高的房价上涨的潜力越大、房价越低。而房价越高的地区则住房的可支付性指数则越低。开发商的房屋定价则与房价收入比的计算无关，也许是反相关。一般而言，开发商的房价越低越是对房价收入比的倍数高；房价越高的则房价收入比的倍数越低，而绝不是1:4—1:8的平均概念。房价收入比可以用于宏观判断，但绝不能针对于个性选择。

  开发商的房屋定价则与房价收入比的计算无关,也许是反相关。房价收入比可以用于宏观判断,但绝不能针对于个性选择。通常购买百万元级住房的是30至40岁的年龄群,这个年龄群恰恰是收入增长较快的群层,因此也是相对房价收入比较高的群层。但是由于其增长变化快,属收入上升期,可在不影响家庭体面生活的条件下承受较高的还贷压力,几年后随着收入的增长则房价倍数比会快速下降。而30万元至50万元的购买人群则相对收入增长潜力会在一个较长周期体现,所以倍数太高则日常生活会受到还贷压力的影响,故反而收入比倍数会低于上一层次。

  此外,中国的人口处于高速的流动期,而收入两端的人群是流动量最集中的人群。一是,高收入的人群携带着大量的财富向城市中转移,于是就改变了这个城市或地区的收入比,但却在资金与财富的大量流入时并无法列入统计之中。二是,低收入的打工一族的流动,这些流动人群的G D P在当地体现,一部分收入在当地体现,但大量财富的消费却可能回流至户籍所在城市。于是这就造成了统计数据的收入与房价的反向差距拉大,而只有中位数的统计才能排除这些移动的高收入与流动的低收入,得出相对合理的评价。

  于是中国的房价收入比在没有准确的中位数收入统计和没有中位数的房价统计中变成了一种误导市场与民众的工具,不但不能对该市场有个清楚的认识,反而让市场更加混乱,成了一件令人尴尬的事情。不如放弃这个只有专业计算才能正确得出结论的指标,而转用住房可支付性指数,反而更容易让决策层有个正确判断市场的依据。

  开发商的房屋定价则与房价收入比的计算无关,也许是反相关。房价收入比可以用于宏观判断,但绝不能针对于个性选择。通常购买百万元级住房的是30至40岁的年龄群,这个年龄群恰恰是收入增长较快的群层,因此也是相对房价收入比较高的群层。但是由于其增长变化快,属收入上升期,可在不影响家庭体面生活的条件下承受较高的还贷压力,几年后随着收入的增长则房价倍数比会快速下降。 而30万元至50万元的购买人群则相对收入增长潜力会在一个较长周期体现,所以倍数太高则日常生活会受到还贷压力的影响,故反而收入比倍数会低于上一层次。

  此外,中国的人口处于高速的流动期,而收入两端的人群是流动量最集中的人群。一是,高收入的人群携带着大量的财富向城市中转移,于是就改变了这个城市或地区的收入比,但却在资金与财富的大量流入时并无法列入统计之中。二是,低收入的打工一族的流动,这些流动人群的G D P在当地体现,一部分收入在当地体现,但大量财富的消费却可能回流至户籍所在城市。于是这就造成了统计数据的收入与房价的反向差距拉大,而只有中位数的统计才能排除这些移动的高收入与流动的低收入,得出相对合理的评价。

  于是中国的房价收入比在没有准确的中位数收入统计和没有中位数的房价统计中变成了一种误导市场与民众的工具,不但不能对该市场有个清楚的认识,反而让市场更加混乱,成了一件令人尴尬的事情。不如放弃这个只有专业计算才能正确得出结论的指标,而转用住房可支付性指数,反而更容易让决策层有个正确判断市场的依据。

  根据中国改革基金会国民经济研究所最近做了一个关于灰色收入问题的研究课题，如果把隐性收入包括进居民收入之后，发现居民收入实际的差距远远大于统计数据。按照统计数据，城镇最高收入的10%家庭和最低收入的10%家庭之间的收入之比是9倍，而课题组重新测算的结果是26倍。由于法律制度不完善，很多收入没有明确界定是合法还是不合法，这部分法律没有明确界定的收入可以称为灰色收入，还有一部分实际上是非法收入，但是没有办法在每个个案中间明确界定下来，这种情况也可以称为灰色收入。

  灰色收入主要的来源，首先是围绕权力产生的腐败和寻租行为，其次是公共资源的漏失和不合理的配置，第三是土地收益分配不当，第四是垄断性行业及其部分人员有超高的收入。如果把灰色收入考虑进来，实际上国民收入的统计数据和结构需要做更大的调整，比如劳动报酬所占收入比重，就比统计数字更低。

  有人认为，目前中国的平均房价收入比已然超过15倍，上海、北京、广州等地的房价收入比更是高于50倍以上，而与此形成鲜明对比的则是国际通行的房价收入为1.8-6倍。难不成，中国这已然飙涨并会继续飙涨的房价，就真的与老百姓的收入水平无关?

  资深房地产专家谢逸枫认为，房价还会继续飙涨，与百姓收入水平无关。受人民币升值诱惑，外资大规模进驻中国楼市。据称，来自国家商务部的数据显示，今年1至10月，房地产领域实际使用外资额同比猛增48.04%，增幅明显高于利用外资的其他领域;今年前三季度，全国房地产吸收外资新设立的企业达498家，实际吸收外资166亿美元，同比增长56%，增幅高于总体吸收外资的幅度。

  2011年《经济蓝皮书》称“居民收入涨幅比房价少5个百分点，数据显示，今年1-8月，全国商品房平均销售价格为5520元/平方米，2009年同期为4800元左右，房价涨幅为15%。2009年同期与2008年相比上涨25%。预计2010年全年住宅价格涨幅为15%左右，涨幅比2009年下降10个百分点。三年之间比较发现涨幅确实降了一大截，但与城乡居民收入的增长速度相比，仍是在高速领跑，居民腰包里的钱要买房子仍很难。这是因为房价上涨速度要比城镇居民收入增幅高出5个百分点。2010年上半年，城镇居民人均可支配收入9757元，相比去年增长10.2%，扣除价格因素，实际增长7.5%。

  蓝皮书指出，普通城镇居民三口之家8.76年不吃不喝能买一套房，这一数据是房价收入比的最直接体现。2010年，全国城镇居民的房价收入比是8.76,农民工家庭是10.06。其中，城镇居民房价收入比比2009年的8.3上升了0.46。从房价收入比看，2010年城镇居民人均可支配收入，不扣除价格因素，估计为18900元左右。上述数值是按照城镇居民每人30平方米以及城镇居民每户有3口人进行计算所得出，是用每户住房总价除以每户家庭年总收入得出该比值。

  蓝皮书指出，考虑中国城乡居民的收入不平衡，中低收入人口占大多数，在这样一个房价收入比水平上，在城镇中需要购买新住宅的家庭，85%没有能力购买。房价收入比直白解释：指住房价格与城市居民家庭年收入之比，比值越高，说明居民攒钱买房的年限越长。不仅仅是北京的房价收入比非常高，其他一些大中城市房价收入比都超过了10。深圳房价收入比超过15，广州房价收入比也超过13，南京房价收入比超过12，就连大连的房价收入比也超过12。虽然现在工资水平有所提升，但和房价增长速度相比仍相差不少。如果买房花的钱超过自己6年纯收入的总和，那就不要考虑买房了。对于多数人而言，按照现有的收入，8.76年纯收入之和就能买起一套房子的人并不是很多。

  蓝皮书指出，2011年的房价存在两种可能：一是价格上涨与暴涨之间恶性循环，二是房价略有下降，或者是温和上涨。据蓝皮书预计，如果经济增长，调控放松，那么房价将会恢复性反弹，价格可能上涨20%-25%，甚至会更高。有关报道显示，2010年前3个季度全国仅30个纳入统计的城市，土地出让收入就高达9000亿元，比上年增长70%，该成本必定会摊入房价。

  蓝皮书指出，如果中央政府下决心解决住宅问题，加大城镇居住用土地供应，改革土地制度和地方政府财政税收渠道，出台房产税，严厉打击土地囤积和房屋的投资投机行为，让房地产开发商的利润回归正常水平，2011年，房价有可能略有下跌，或者其涨幅最多为6%，低于城镇居民可支配收入和农民工工资增长速度。