当代物权法百科全书小辞典106

当代物权法百科全书小辞典106

业主车位法定性物权

陈绪国

物权法第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”其基本概念，包含有三种物权界定取向：一是规划车位、车库条件下的业主优先权；二是“约定”的业主车位车库的所有权，即业主车位车库“约定”性物权；三是“法定”的业主车位共有权。其中，业主优先权是贯穿于业主所有权、业主共有权之中的先决权，业主车位车库“约定”性物权是最为显著的物权，业主车位“法定”性物权是较为明晰的物权。

业主车位“法定”性共有权，是指物权法以肯定性的条款，明晰了业主车位共有权的主体、客体和要件，是业主非规划车位条件下的业主优先权，关乎物权法赋予业主的优先共有权或者优先权占用权、优先获赠权、优先租赁权。所谓“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”就是“法定”的车位共有权。

业主车位“法定”性共有权的性质，主要体现在以下几个方面：

第一，是业主利益均衡化发展的共有权。

业主利益均衡化发展的共有权，是业主建筑物区分所有权动态平衡发展的必然归属，也是鉴定物权法公平合理和执行效力的一个指标。

首先，业主车位“法定”性共有权，是在建筑物区分共有权得以法定均衡的结果。既然法律规定道路或者其他场地已经归业主共有，那么利用这些设施作为业主共有的车位是顺理成章的权利均衡。

其次，业主车位“法定”性共有权，是针对业主车位“约定”性共有权的权利均衡，约定性物权主体方面是业主同开发商之间的均衡。建筑区划内，规则用于停放汽车的车位、车库供不应求，而道路或者其他场地给予业主停车共有权，正好可以弥补这一缺点。

其三，业主车位“法定”性共有权，有车的业主有比较优势的优先停车权。业主车位车库的物权选择，资源共享的一个前提，就是“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，实现业主道路通行共有权与道路停车权的相对均衡。这是有车的业主同无车的业主的相对均衡。

总之，业主车位“法定”性共有权的相对均衡，物权主体的利益均衡是：一是，有车一族的业主与无车一族业主之间的分配均衡，这种法定的共有权与其他法定的共有权有所区别；二是，全体业主同物业公司之间利益的分割均衡，道路或者其他场地车位已经归业主共有，全体业主对于物业公司有物权的排他性，但停放汽车的业主应当向物业公司支付保安费；三是，全体业主同开发商之间利益的分割均衡，道路或者其他场地车位已经归业主共有，全体业主对于开发商有物权的排他性，是因为业主们在购买商品房过程中，同时也包含买断了道路或者其他场地车位共有权。

第二，他是业主优先权得以实现的共有权。

业主停放汽车的优先权，首先是满足有汽车一族的业主需要的优先权，这种优先权是通用性的优先权。有车一族的业主，可以享受多元化的优先权。譬如，第一优先权即约定性物权链条中，有优先购买、优先获附赠、优先获租用的优先权。此类优先权，一般而论，无车一族的业主自然不及有车一族业主的优先权。第二优先权即法定性物权链条中，道路停车权和其他场地停车权，名义上是每个业主共有的权利，实际上无车一族的业主因无车而放弃其停车共有权的为绝大多数。

所谓“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，实际上，是优先满足有车一族业主的需要。就是说，通用性的优先权，比较适合于有车一族业主的优先权，而其他的业主有不太适合通用优先权和停车共有权的一面。因此，业主优先权得以实现的共有权，最终还是要视具体要件和具体情况而定。

总之，共有权项目中业主停放汽车的优先权，“归业主共有”可以视之为名义上的优先权，而最终实现了的优先权才是自主支配的优先权。之所以如此，是业主同业主之间利益调整的团体道德规范的结果。

第三，他是“法定”的业主共有权

“法定”的业主共有权，就是法律完全肯定、不容置疑了的停车共有权。物权法明确规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”就是明确了有车一族业主和无车一族业主，均有机会享受此等停车共有权，这是一种本位化的共有权。业主自动放弃或者被动放弃停车共有权，不在此列之中。

另外，可能会包括了有车一族业主或者无车一族业主之亲戚朋友在此基础上临时性停放汽车的权利，这是一种拓展型的停车共有权，也是属于第二类的停车共有权，优先权水平总体上弱于第一类共有权的优先权水平。这一项内容，由于大家可以理解、可以接受的原因，或者是出于法律语言精炼的原因，没有明文规定，但不影响业主停车共有权的拓展。

“法定”的业主车位共有权，是刚性的业主共有权，排除了“约定”的所有权、优先权。换言之，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，房地产开发商和物业公司及其他第三者不得以“约定”的附加条件来干涉业主的共有权、优先权。

业主获得“法定”的车位业主共有权，是实至名归的权利，对于全体业主而言，是业主身份的尚方宝剑和共有权利的护身符。

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