资深房地产评论人：文/丁延平 祸国殃民

 不可否认，在中国房地产行业存在一定的泡沫，尤其是几个典型的一线城市，包括部分二线城市，甚至部分拥有独特稀缺能源的三线城市。

然而，中国房地产业真正走上商品化轨道也仅近12年时间，难道就像一些“唱跌派”、“唱空派”人士那样说的“2012年中国经济崩盘”、“中国楼市玩完”了吗？回答当然是否定的。

首先，用城市化率的概念来讲，中国赶超发达国家80-90%左右的平均城市化率还要有20多年时间，按中国房地产业30年平均城市化率46%来算，相当于平均每年约1.5%的增速。也就是说按照这个速度中国房地产业还有20来年的高速发展期。当然也不排除在20来年时间里中国房地产业会出现周期性波动。因为房产经济还要受到其他行业影响、受到世界范围内不确定因素的影响，特别是股市汇市及国际金融政策的影响。

其次，用宏观手段调整产品结构、出台系列政策规范交易市场，虽然局部城市房地产业有泡沫，但其危险性、破坏性不会向甲流和SARS那样波及全国。这正是09年末和2010年开元之初政府出手正在做的事情，就是在向特殊一线城市比如深圳、北京等地楼市“挤泡”。现在成交量下降、价格“有所松动”实乃正常现象。看看2008年房地产业那么尴尬的境地，可以说“已经是甭盘的边沿了”，但是为什么市场又起来了呢？笔者认为不只是“4万亿”的支撑作用，因为那时这些资金流并没实际流向商品房开发领域，主要归功欲政府优惠政策托市与开发商推出一些让利后，相当多的中国民众购房需求的欲望被调动起来了，中国市场住房需求量还是相当之大的。

    第三，2010年与2008年情形不同，2008年恰逢美国次贷危机冲击中国广大购房消费者的购房心理，而且当时大多数开发商真的很差钱，开发商老板当中“跳楼的、卷款逃跑”等现象都有发生。2010年这些现象都没有出现，2/3的开发商都“不差钱”，市面民间游资充盈、资本市场底蕴很厚实，唯一缺憾的实体经济还没完全恢复，但这短期内不会对中国楼市造成较大影响，何况中国经济在“后危机时代”是经济恢复最快的一个国家。再者，房地产周期理论告诉我们楼市发展轨迹就是这样“螺旋式、波浪式、曲折上升的”，或许这一轮你在波峰入市买了单价格相对较高的商品房，而你的朋友又在下一轮波谷入市买了相对价格低许多的商品房。所以个别一线大城市的“量价齐跌”以及“退房”现象均为楼市之“常态”。消费者权益保障法里面就有保护弱势群体的条款。买房与其他商品在这点上是一样的，不满意、只要没在房管局备案、银行按揭也没批下来，理由正当是可以退房的。但是，“市场波动引起房价涨跌”不能作为退房理由。

    当然，中国政府“首次房改”20多年来，应该说问题还是有一些的，但我们应该看到城镇化推进之后，各地城市面貌发生了翻天覆地的变化，应该说中国房地产业“功劳远大于弊端”。也许有人要说中国房地产业拉大了贫富差距并衍生了一些腐败现象，这也是一个社会现象。贫富差距拉大，包括东部与西部经济实力差距拉大，一方面有历史遗留的原因，还与当地官员的能力、享受的一些政策有较大关联；至于个人之间财富上的差距，有许多方面的原因，比如人与人之间本身就有学历、职位等高低，还有勤懒之别，智商与机会在人生某一阶段都不尽相同，所以大家不可能创造同等的社会财富价值量，但是对那些投机倒把、偷税漏税等手段创富的份子我们坚决予以反对，这也就需要政府加强管控、健全监督体系；而腐败现象我要说无论在哪个社会腐败现象都是存在的，关键看政府的态度，是否下决心有所为，是否为人民制定公平、公正的各类法律、法规及制度，是否执行到地方没走样？人民又是否能响应和自觉遵守！？

    当前，房地产行业最大的问题还是供应市场上的产品结构调整和对市场定价机制要执行监管。

    以深圳为例，关外的地段，一些品质楼盘的均价反超关内二、三级地段同期推出的商品房价格；而关内二级地段的普通商品住宅价格反超一级地段的豪宅的价格均有存在。这或许是一些专家喊出“中国房地产没规律”的原因。笔者认为主要是“定价与出货”没了规律。还有就是城市规划中生活区、商贸区界定也没什么规律，拿关外的布吉来讲，为什么其房价还是“低洼”，没多大涨劲！不是交通规划没搞好，而是城市功能定位与分区没规划好，才造成城市配套价值影响到商品房价值。其实就这个位置应该不仅是罗湖的“后花园”、龙岗的“前哨”；90年代，这里就是香港的“后花园”，香港人买房者居多，早期许多香港电视剧都有以布吉为外景地拍摄的，可是10多年后那里就多了几家超市和酒店还有3号地铁线，城区规划基本还是老样子，更谈不上配套升级了。

     在首次“房改”中，中央一贯坚持说要实现“双轨制”，既“保障性住房“与商品房”两条腿走路，笔者觉得还要细分一下，实行“三轨制”，即保障性住房、普通商品住宅、豪宅与商业（酒店式公寓、店铺、写字楼）。买普通商品住宅的才是社会供应与需求的主场，当然这块“净地”已经被许多投资、投机客抢占了、控制了！所以很多工薪白领买不到这些普通商品住宅，被这座城市给“抛弃”了！中央政府今年的政策很明智、直接遏制投资、投机客购房消费，让他们知难而退，至少今年不再与首次置业者“争抢房源”，这样高房价才可能得以平抑，天下才可太平。

至于保障性住房那政府以控规指标每年按计划建设就可以了；豪宅与商业市场（酒店式公寓、店铺、写字楼）就留给“先富起来的人”玩吧！所以政府管理普通商品住宅、把夹心层安顿好就无大碍了！笔者觉得一个城市房管部门应该专门对普通商品住宅和豪宅市场进行区别统计，大家才能做到一目了然！投资客尽可能让他们去角逐豪宅市场。

    当下，楼市又有了些“风吹草动”，一些“唱跌派”、“唱空派”代表人物又开始“幸灾乐祸地”叫嚷自己以前怎么预测得准确！叫你们不买你们偏要买，楼价跌了吧！？上当了吧！？被套了吧！？有这种心态和受这种心态的朋友那我要说你可能买了房一辈子心情都不会“敞亮”。房子是拿来住的、是生儿育女之所、是休憩的港湾，你管他“涨”多“跌”少呢！？

笔者认为，在房地产界走极端主义的“唱跌派”与“唱涨派”都是不理性的。尤其在当今中国经济受到国外列强虎视眈眈的前提下、在中国实体经济没全面恢复的前提下，那些主张楼市大跌、甚至崩盘后自己捡便宜的念想只是一种短视！国家现在在想办法慢慢“挤泡”、让高房价“软着陆”，“渐进式”地用物业税等经济杠杆来协调货币资金流量，维护整体经济的稳定向好，我们地方政府也好、开发商也好、黎明百姓也好，都要理清思路、统一思想、脚踏实地地干好份内之事。在做好本职工作之余、有能力的话在多做一些有益于社会发展、人类进步、环境保护等方面的事情，这是一种爱国、爱民的表现。

而近期的一些所谓“泡沫威胁”、“2010中国经济崩盘”等“唱衰”中国经济和楼市的论调其实质是有“阴险目的”之“莫须有”论调。

    楼市“降降更健康”，但是，指望像2008年那样“过山车”还是大不可能的，或许2010年7、8月就是“夹心层”最佳入市购房的时机。