《齐鲁周刊》：能否预测一下2010年济南房价走势？

赵鲁梁：2009年房价走势基本是前半年观望为主并小幅上扬，下半年则有明显增长，2010年的市场环境和条件都发生了根本性扭转，复制09年走势已经完全不大可能，影响房价的最大因素一是国家宏观政策，一是货币流动性和通胀预期，我们要看这两大因素在今年的博弈，前者胜则不会乐观，后者占优势则会沿着上升通道继续上升，幅度可能不会太大。

这就是事实。看看22日的中央政治局会议内容就知道了，两大方面，一是继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，二是增加灵活性，管好通用预期。在货币流动性向好，有较强通胀预期的前提下，就要看国家对房地产发展的宏观调控政策及其力度，这是一种反方向的作用力，看双方谁占优势。在前者确定的情况下，未来的变化就要看调控了，在可预期的未来，我们还是认为会有大的措施出台，为的是加强通胀管理，确保经济在可控的范围内。

原理大家都明白，但在具体操作上会有不同，结果自然也不同，力度和火候是最难掌握的。看一组数据：银行业今年1月份贷款总额超过此前三个月总和，新增贷款飙升至1.39万亿人民币，同时房价再度强劲上涨，中国70个大城市房价同比上涨9.5%，这都是危险信号。针对这种情况，监管部门在元旦两周后，不得不采取措施限制贷款，给预期过热的经济降温。

尽管此举被解读为中国开始收紧银根，但许多经济学家认为，监管部门的真正意图，是防止已经十分宽松的货币局面变得更为宽松。同时，尽管消费者物价指数上涨放缓，但澳新银行经济学家刘利刚认为，物价的潜在趋势显示，通胀正在加速。他说：“今天的通胀数据显示出，中国迫切需要进一步的收紧措施，以降低通胀风险。”

但是在政策调控预期加大的前提下，一般认为在前期大幅上涨的基础上调整震荡就不错了，当然，也不排除短时间小幅度的回调。最终的结果还要看银行放水量和通胀速度与调控政策的博弈。

要强调的是济南市场与部分一线城市不一样，济南处于高速发展中，需求和机会还大得很，而且城市建设正在全面开花，部分地区就是在最不乐观的形势下也不会向下调整，这些区域只会有更多投资机会，也是在泡沫时代比较保险的买入点，对此好多人应该有心理准备。市场已经细分，也不能完全的一刀切。

《齐鲁周刊》：2009年下半年，济南商业地产发展劲头十足，绿城要做第一高楼，其他的商业广场也逐渐为人们所关注。这种商业地产的快速发展会不会影响到住宅？

赵鲁梁：商业地产是中国地产业下一个发展方向，是规律，现在才刚刚起步阶段，未来的空间会很大。对济南来说更是这样。整个中国现在的人均商业比例达不到国外平均的三分之一。有好多地产公司专业做商业地产，不做住宅。商业和住宅这是两条线，当然有好多交叉的地方，但严格起来还是两码事，要是说到影响，主要是资金的流向，一方面开发企业的资金，另一方面是投资者的资金。

当前一段时间内，济南商业地产与普通商品房住宅都会大力发展，也许商业地产后期会加大力度并最终会超越住宅，届时还有旅游等其他地产加入起来，济南房地产市场会更热闹。