据国家税务总局2006年187号文要求，房地产开发项目都要进行土地增值税清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。自文件于2007年2月1日正式生效以来，房地产企业在土地增值税方面的纳税增幅并不明显。例如，2007年10月份,广州拉开了土地增值税“正式”清算大幕，地税局正式开始对2007年度房地产开发企业进行土地增值税清算。但是,清算对开发商影响尚未显现，影响不大。

　　

　　  2008年1月25日，税务总局下发了《土地增值税清算鉴证业务准则》，以期进一步规范土地增值税清算鉴证业务，该准则于2008年1月1日起施行。2010年2月份，上海“90日”内清理土地增值税，可以说一记调控房地产市场的重拳。本次上海催征土地增值税就是针对房地产市场调控，配合其他调控措施，确保调控效果清算土地增值税目前对房企和楼市影响不大，主要受到地方政府执行不到位和清算土地增值税条件限制及部分开发商不配合现象，导致土地增值税清算达不到调控房地产投资投机炒房行为，效果基本上是零。

　　

　　  首先，土地增值税出台目的为调控房地产投机行为，所以税率较高，按照土地增值比例的不同征收不同的税率，最高税率可以达到60%。如果真正清算，很多房地产商将面临“大出血”。其次是地方政府为了政绩和经济考虑不愿清算土地增值税，不愿意打击房地产投资；最后由于这几年税收增长较快，财政增收的计划完成情况较为理想，地方政府没有税收压力。另外，从2006年国税总局发布187号文到2007年上升到法律层面，要求各地对之前采取预缴方式一直没有进行清算的房地产项目进行土地增值税清算，但随后近一年来的时间，各地对土地增值税的清算工作进展一直相当缓慢。

　　

　　  2007年2月1日《关于进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理的通告》(下称“通告”)规定，在广州市区范围内符合条件，必须进行土地增值税清这份通告强调，根据国家税务总局2006年187文，符合土地增值税清算的条件包括(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的；(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的；(三)直接转让土地使用权的。虽然土地增值税清算工作属于税收征管法的管辖范围，但此前一直没有上升到法律层面，这是第一次。

　　

　　  其实，土地增值税出台于1994年，目的主要是为调控当时的房地产泡沫。按照土地增值比例的不同征收不同的税率，最高税率可以达到60%。但出台之后房地产价格已回落，所以一直以来各地对于土地增值税都是采取预缴的方法，即开发商按照自己的估测预先缴纳一笔税金,这笔税金往往远远小于应缴的税金。

　　

　　  例如，广州地税局下发通告，明令符合土地增值税清算条件但尚未清算的房地产企业，一个月内必须到税务机关办理清算手续，逾期不办理的，税务机关将按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处理。因此，广州首度将房地产企业拒不清算土地增值税的行为上升到违法层面。2007年2月1日，广州市地税根据《通知》内容进行了解读。三种情形的房地产开发项目必须进行土地增值税清算，包括：房产项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的和直接转让土地使用权的。

　　

　　  土地增值税的预征比例分为三档：普通标准住宅（不包括经济适用住房）的预征比例为0.5%；综合楼预征比例为0.7%；除普通标准住宅和综合楼以外的其它房产开发项目，预征比例为1%。广州以前的土地清算都是等到房子开发销售完毕后，再进行清算。

　　

　　  符合下面四种情形的，税务机关可以要求进行清算，包括：1.已竣工验收的房地产开发项目、已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。按规定，下面情形的成本、费用可以扣除：对于与清算项目配套的公共设施，建成后产权属于全体业主所有的；建成后用于非营利性社会公共事业的。