当代物权法百科全书小辞典110

当代物权法百科全书小辞典110

住改商的限制

陈绪国

第七十七条的规定，其宗旨在于严格限制住改商。其限制的类型、方略，物权法并没有明细的确定，而我们可以从中悟出一点法理出来。

住改商的限制，是本条款一项重要内容。物权法关于财产权的限制已经有了一系列规定，而关于住改商的限制，则是在原有基础上加强限制。本条款“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”的规定，主旨在于以物权限制为主、以放开经营为辅。

住改商的限制，从法理技术上分析，可以梳理出以下几种类型：

第一，参照住改商的类型限制

业主住改商的形式，包括了常规型住改商和加权型住改商两大品种，各个品种之中又可以划分出几个不同的品种。加权型住改商比常规型住改商的限制条件更为严格，被限制、被禁止的范围进一步扩大，业主的自主权进一步缩小。单一型住改商属于简单限制，二元复合型住改商属于双重限制，多元复合型住改商属于多重限制，物权交叉型住改商属于债权限制，法定物权型住改商属于规范化限制，约定物权型住改商属于契约化限制。总之，住改商的类型不同，限制条件与法律效力是不同的，需要采取不同的措施对症入药。

第二，参照业主产权类型限制

业主产权类型，受制于住宅产权性质及其附加物权的影响，呈现出产权多样化态势。譬如，商品房产权为业主财产权清晰度高的产权，对于这种业主的自主权限制相应减弱；经济适用房、单位福利“房改房”为业主财产权清晰度偏中的产权，在个人财产权限制之上，会增加单位管理权的限制；农村居民利用宅基地自建住宅，个人住宅物权是相对清晰的，但国家没有规定它们可以自由买卖之列，农村住宅的房产证与城市住宅的房产证物权价值并没有统一，住改商的限制盖由政策物权的限制，而实际情形是，城郊农村住改商相当普遍，主要是利用住宅出租他人作商铺，出租房屋给他人居住的也很普遍；另外，各种住宅的所有权附加了担保、抵押、典当等债物权以后，住改商的限制会相应地加大力度范围。

第三，参照住宅环境类别限制

参照住宅环境类别限制设立条件，采取因地制宜、宽严相济的办法，适宜的从宽限制，不适宜的从严限制。城镇中的商住合一，是写字楼加住宅的模式；农村中的商住合一，是小商铺加住宅的模式。国家与地方、政府与民间的住改商限制不是目的，目的在于以必要的限制促进住改商的正规化、有序化，以期达到物尽其用、和谐共处目的，同时避免国家税收方面的流失。

住宅环境，是指住宅及其周边的人文生活环境，楼房和居住人数众多构成一个密集型生活圈子，特别需要调节左邻右舍人与人之间的相互关系。商品房住宅小区或者单幢楼宇杂居人数最多，对于环境卫生、人身与防火安全指数、财产保护等方面的要求也最高，住改商的限制属于重点限制；经济适用房、单位福利房、单位公寓房小区或者单幢楼宇居住人员为本单位干部职工，便于对口管理，但他们购买或者优惠居住上述房屋已经归于优惠待遇之列，住改商的限制属于普遍性限制；郊区、城中村村民自建住宅楼房或者其他房屋，环境卫生、安全指数、财产保护等方面的保障机制，均纳入村民自治管理之列，住改商的限制属于弹性限制。重点限制，可列为一级限制；普遍性限制，可列为二级限制；弹性限制，可列为三级限制。这些划分，算作概略式划分，不能一概而论。

第四，参照帮扶人员类别限制

参照帮扶人员类别限制设定对象，对于城乡困难户、下岗失业人员、残疾人、老年人、待业人员、无业人员，及其他需要政府和民间帮助、扶恤、救济、同情的社会无经济来源的困难人员，以及有经商特长的人员，应当区别不同情况进行减轻住改商限制。这样的话，可以适当减轻政府、民间和家庭负担，是利国利民的好事情。无论是公寓房屋的房东，还是私有房屋的业主，凡是无稳定职业、无经济来源、无可靠保障的“三无”人员，政策上当向这些弱势者倾斜，适当放宽住改商的条件，让他们自食其力，发展个体经营。

“三无”人员和其他人员将住宅改变为经营性用房，必须遵守法律、法规以及管理规约，履行相应的审批手续，要符合国家卫生、环境保护、治安保护和相关相邻业主同意等要求，这些都是必不可少的前提条件。《物业管理条例》第50条规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

第五，参照管制经营类别限制

所谓住改商的限制，说到底，就是法律、法规和规约根据具体情况对于相关住宅、人员、经营类别的管制。被管制范围，就是被限制、被禁止的零物权范围，除此之外，就是特定的有物权范围。

关于住改商的限制，说实话，国家没有多少明文规定，按照住宅区约定俗成的惯例，我们参照管制经营类别可以作个大致的分类。

参照管制经营类别关于住改商的限制，可以作出以下共识：

1．住宅改为工业用途的限制

（1）严禁类。应当严禁住宅用于冶金、化工、化肥、农药、印染、印刷、制革、机械、木材等生产车间或者工场，高温、有毒、有害、噪声、易燃易爆等化学元素可危及住宅结构安全，对于居住身体健康有直接的危害，应当禁止。如果整幢住宅楼宇变更为上述工场，应当最大限度地限制在无固体、气体、液体、噪声、超重、超压和无易燃易爆物生产加工的范围内严格筛选，并征得左右邻居业主的同意。

（2）严控类。应当严控住宅用于纺织、服饰、绣花、木雕、漆雕等轻工业或手工业工场，这些易燃品、有毒品、有害品容易产生火灾隐患事故，应当严格控制。如限制在几人以下几天的小规模之内，或者限制生产加工在某个数量级以下。如果整幢住宅楼宇变更为上述工场，一定要格外小心谨慎，一定要限制在可控制范围之内。

（3）一般控制类。住宅用于个体服饰、绣花、小木雕、玉器、首饰、绘画等小手工业，不在严禁、严控范围之内，只要是在可控制范围之内，应当在物业管理企业、业主委员会的审批之后，征得其他业主同意进行一般的限制。业主、经营者应当依法照章纳税。

2．住宅改为商业、服务业用途的限制

（1）严禁类。应当严禁住宅用于：①严禁用于库存置放有毒有害、易燃易爆、超重超压等危险物品；②严禁用于库存置放黄色、反动书刊等违禁品；③严禁住宅用于餐饮厨房；④严禁用于色情、赌博、毒品走私场所；⑤严禁用于犯罪分子庇护的场所；⑥严禁用于其他应当严禁的场所。

（2）严控类。应当严控住宅用于：①严控用于经营性餐厅（餐饮厨房为严禁）、旅店、咖啡厅、卡拉ＯＫ厅、音像厅、沐足厅等行业，涉及楼宇或者小区环境卫生、安全安定、文化文明等方面的敏感性问题；②严控用于其他可能涉及楼宇或者小区环境卫生、安全安定、文化文明等方面敏感性问题的住改商。

（3）一般控制类。住宅用于小型办公、通信、邮政、商店、库房等商务或商业场所，不在严禁、严控范围之内，只要是在可控制范围之内，应当在物业管理企业、业主委员会的审批之后，征得其他业主同意进行一般的限制。业主、经营者应当依法照章纳税。

3．其他应当限制的行业或者个人

住改商的存续发展，可能会带动一些下游行业的发展，如与住改商有关的房地产中介服务业、法律咨询业、保安服务业、物业管理业等伴生的行业，既然他们接触到住改商，同样地要了解和执行限制，不能当局外人。凡是业主、第三者要理解执行的，他们也毫不例外地接受限制与约束。

住改商的限制，当然首先所针对的是单位或者个人这些业主。在利益驱动之下，业主往往会带头发动住改商。业主最便捷、最通常的做法，就是将住房出租出去以获得租金的收益。住宅作为出租房，与作为出租工业房、商业房、服务业房，业主的利润显然是不一样的。住改商的限制，不是要专门限制业主的收益，而更多更好的打算，为的是营造住宅周边邻居更好的安全、安定、安宁、卫生、文明、和谐的环境，为大家好同时也是为业主们自己好。安全是福、安定是福、安宁是福、卫生是福、文明是福、和谐是福，这些福气的价值不比金钱的价值轻薄，业主少得一点收益而多得一些福气，何乐而不为？

说到此，有的人可能会犯嘀咕：你讲了这么一大通道理，到底有没有法律效力？笔者可以明确地告诉他们：有的，一定是有法律效力的。

物权法是什么法律呢？物权法就是成文法与不成文法相辅相成的一部法律。这从古罗马法、古日耳曼法到我国的物权法，历来都是如此。不成文法是什么？就是约定俗成的乡规民约，管理规约就是其中之一。物权法并没有规定何时何地何处的住宅一定可以或者不可以住改商，而乡规民约、管理规约就可以明确规定，甚至于业主们可以口头约定，可以约定该怎么样和该不怎么样，这也是一种法，这种土规土法即不成文法，肯定是有法律效力的。

物权法本条款，有刚性的一面，也有弹性的一面。本文的分析，也是具体情况具体分析，尽可能贴近物权法的宗旨，做得公允一些、准确一些，但缺点错误可能也是难免的。

价值中国

新知识 - 新思想 - 新经济实名制-专业主义-权益激励

当代物权法百科全书小辞典110

您还没有登录，请您登录后发表评论。