洪维：2010年重写中国房地产业格局（地产评论）

                                  洪维

    三地王之一中信地产表示，将在公司刚刚拍到的北京大兴区亦庄X1-1B号地块中，按照政府的规划要求，建设2万平方米的公共租赁房和8万平方米的限价商品房，政府将分别以6200元/平方米和7800元/平方米的价格回购。不过，这并不是新地王的慷慨之举，而是原有的规划中即已包含10万平方米的限价房工程。

    本周一，经过64轮竞价，中信地产以52.4亿元的总价竞得大兴区亦庄39万平方米的地块，总金额超越2009年地王顺义区后沙峪镇天竺开发区22号地的50.5亿元，成为北京总价新地王。总楼面地价13400元/平方米，除掉这10万平方米的保障房，折合楼面价将超过每平方米1.5万元。据悉，这块地东至三海子东路，南至凉水河一街，西至三海子三号路，北至三海子五号路。项目占地33.02万平方米，总建筑面积39.12万平方米。

    两会刚刚闭幕，中央“遏制房价过快上涨”的政策指向被进一步明确。但就在两会闭幕后第一天，北京接二连三地涌现出一批新“地王”，遏制房价过快上涨能否落实令人担忧。虽然国土资源部此前颁布了新的国19条,意在调控土地市场与楼市价格,但无论是竞买保证金不得低于出让最低价的20%,还是合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款的规定,对于财大气粗的超级央企们来说都略显无力。

    地王火热，附近地段的二手房价格也将扶摇直上。其提价速度让人望其兴叹。过高的土地价格与疯狂的房屋价格形成了相互推升的恶性循环。由于土地资源的稀缺，房地产开发商毫不犹豫地置办“良田”以备后用。而过高的地价不仅仅让周边的二手房具备充足的调价理由，还使得整个北京的房价也“漫天飞涨”。由于北京城市区域内的房价已经过高，开发商们逐步向郊区蔓延。一旦看上某地，便迅速拉大旗、占山头，此地的房价便必定急速上涨。而随着郊区房价的上扬，这种刺激会逆向回吐到城市区域的房价身上。

    据证券时报报道，根据北京市土地整理储备中心的数据测算，2009年北京全年通过招拍挂方式成交的各类土地达247宗，成交金额达928亿元，土地出让金收入占财政收入比重达到45.9%。据本报记者了解，这900多亿中，住宅土地的出让金约为700亿元。以此计算，今年以来的北京住宅土地出让金已达去年的一半。

    北京中原三级市场研究部数据显示，2009年国企在北京拍得的住宅地块中，以498亿的成交总价远超民企的210.79亿，而国企拍得的土地平均楼面地价达到6859元/平方米，民企则为4324元/平方米。今年以来成交的22块非工业用地中，54.5%土地为国资地产商获得，国企拍地的平均楼面价已经高达1.1万元/平米。

    根据以上数据，我们看到一是在总建筑面积39.12万平方米的商品房中有包含10万平方米的限价房工程。二是预期北京房价还会继续高涨，不停的涨。三是买地财政再创新高。为此，我们可以得到如下结论，在高房价的商品房市场，保障民生的保障房大行其道。此前拍卖的土地就已经开始多少配建保障性住宅，但这么大规模的在建限价房还是第一次，首先让火爆了一年的亦庄楼市降了一下温。去年亦庄成为北京房价的领涨区域之一，且这一区域多数都是低密度的商品房，保障性住宅的落实不仅能平抑该区域房价，还让工作在这区域的近2000多家国际知名企业的普通员工有了生活上的保障。

    这是在贯彻‘两会’精神，应该是房地产变革的一个重磅信号，意味着2010年重写中国房地产业格局，在一个个大项目配建大面积保障性住宅，也将成为项目建设的新模式，即商品房配建大面积保障性住宅。配套金融土地等等多项房市调控政策，全方位多角度的微调遏制房价，再一再二再三的接连不断的遏制高涨的房价，打击投机，从而建立中国房市新秩序，最终促进房地产业理性发展，并继续为中国经济做出应尽的贡献。