房地产投资信托，是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写(复数为REITs)。从国际范围看，REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集众多投资者的资金，然后将这些资金交由专门的投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资所取得的净收益按照投资者在这一基金中所占的投资比例，分配给投资者的一种专门信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，除极少数属于私募外，绝大多数都是采用公募这种形式。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。

　　世界上第一只真正意义上的REITs是1960年在美国诞生的。正如上个世纪60—70年代的其他所有的金融创新一样，REITs产生的最初目的也是为了逃避有关的管制。后来，随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税以后，REITs开始成为美国最重要的一种金融方式，一般情况下REITs的分红比例超过90%（而各种基金，不管是开放式还是封闭式基金，一般都是规定为９０%）。目前美国大约有300 个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。

　　房地产投资信托（REITs）最早的定义为“有多个受托人作为管理者，并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。由此将REITs明确界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。此后，伴随着税法的衍变，REITs在美国经历了数次重大的调整，同时REITs在各国推广的过程中也存在许多变异，但都没有改变REITs作为房地产投资基金的本质。不过REITs与一般的房地产投资基金也有着显著的区别，即：REITs通常可以获得政府一定的税收优惠，但需要满足一定的设立条件等。

　　从本质上看，REITs属于资产证券化的一种方式。REITs典型的运作方式有两种，其一是设立特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息；其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。相形之下，写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定，因此，REITs一般只适用于商业地产。另外，从REITs的国际发展经验看，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的REITs存在。因此，REITs本质上不同于一般意义上的房地产项目融资。