当代物权法百科全书小辞典118

当代物权法百科全书小辞典118

业主的生活物权请求权

陈绪国

物权法第八十三条规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。”“业主大会和业主委员会，对任何弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”中心思想是要求业主的义务与权利相配合，其中，遵纪守法的义务和业主共管的义务是双重义务。其次，业主的生活物权请求权也被确定下来。

业主的生活物权请求权，是独立于业主所有权请求权之外的另类物权请求权，也是业主建筑物区分所有权人的诉权之一。鉴于有的业主违反法律、法规和物业规约，影响到其他业主正常的生活秩序等情形，物权法特设了一条款，以保障受侵害的业主能够通过人民法院来解决业主的内部纠纷。

业主及其居民之间发生纠纷，最直接的办法，是通过业主大会、业主委员会来进行内部处理。如果内部调解不成，最好向地方人民法院起诉解决。这种诉权，应当包括单诉与共诉两种形式，都受民诉法认可。

本条款涉及业主及其居民日常生活中的琐事纠纷，虽然事情不算很大，却也有可能涉及到其他业主及其居民的日常生活、工作、健康、安全方面的因素，也许其他法律管不了，而物权法正好弥补了这一空缺。业主这一诉权的设置，借鉴了外国成熟的经验，显得很得体。

德国住宅所有权法规定，所有的建筑物区分所有权人都可以对其所居住的涉及建筑物有关事情向法院提起诉讼。例如建筑物区分所有权人可以就建筑物漏雨进行诉讼，这可以单诉或者共诉。如果某个建筑物区分所有权人不交维修基金，其他建筑物区分所有权人可以诉他，同样可以单诉或者共诉。对此，有可能出现几百人甚至几千人对一人起诉的情形。无论是单诉或者共诉，这种请求权不失为共有请求权，不是单个建筑物区分所有权人的请求权。建筑物区分所有权人也可以委托管理人向法院起诉。但管理人必须建筑物区分所有权人的明确授权。说明一下，此处的“建筑物区分所有权人”，就是我们所说的“业主”。外国没有“业主”这个名称。业主这个名称，是地地道道的中国古典物权法名称，很简略，很顺口。

明确了单诉或者共诉和共有的请求权，顺理成章，法院立案时，不必苛求“占业主人数的多数”或者“占建筑物总面积的多数”，哪怕是一个业主来起诉，法院应当立案、问案、判决有效。否则，是劳民伤财，反而影响办案效率。这是一个司法技术问题。

司法的另一个技术问题，是业主如何选择诉讼方式的问题。根据外国的司法经验，业主委托物业管理人对于某个业主进行诉讼，这样可以避免业主之间面对面撕破脸皮，影响日后的团结。另外，选派代表到法院诉讼，不需要大量的人力物力投入到一个普通纠纷中去，同时减少违法业主的精神压力，这也是必要的。

还有一个技术问题，法理上应当允许业主委员会作为诉讼维权的主体，而物权法却没有规定下来。业主委员会本质上是业主的代表组织，是经过地方政府房地产管理部门登记注册的合法组织，为什么不能作为诉讼的主体呢？

最后要说的技术问题，就是对于违法违规或者违约的业主要罚款的问题。日本《建筑物区分所有权法》规定了相关的罚则，罚款列为十万日元以下和五万日元以下两个档次，侵权责任法相当仔细。其中，可处五万日元以下罚款的要件是违反该法第48条第（2）款“非管理组合法人者，不得于其名称中使用管理组合法人字样”。也许中国人对于此类事件看得很轻，而日本人却看得很重。中国物权法无明文规定情形下，业主委员会在制订物业管理规约时，是可以考虑罚则内容的。实际上，于违法罚款，在全国推行也是可以的。

关于诉讼时效，中国物权法也无明文规定。但有一点是可以肯定的是，行政处罚法的相关内容应当与民法、合同法、物权法的对象相对应。并且，肯定适用于物权法第三章的物权请求权的相关规定。笔者认为，应当区分情节轻重进行适当处理，大多数业主的日常生活物权请求权是日常琐事，应当适用于民法通则规定的二年期诉讼时效制度；而处理违章搭建一项，则可能适用于二十年期的诉讼时效；返还原物请求权的诉讼时效，德国是30年以后消灭，日本则不适用消灭时效。以上设计是公平合理的，法官可据此行使自由裁量权。如此而已，能够达到宽严相济的目的。

关于物权法相关条目诉讼时效的论述，著名法学家中科院学部委员梁彗星教授、中国人民大学杨立新、张新宝两位教授，尤其是北京大学巩献田教授等专家学者，都有独到见解。他们的意见是，要将物权法某些条目的诉讼时效与民法通则的诉讼时效区分开来，不要照猫画虎，实行一刀切。

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