——在沈阳市沈河区商业名区研讨会上的发言

沈阳我经常来，我们举办的商业不动产总裁班上课时，沈阳是我们作为教学基地唯一选择的一个二线城市。

回顾中国三十年来的城市化进程和房地产发展，大概可以划分为两个阶段。第一阶段是以一线城市，即四个经济特区和沿海开放城市为主的城市化和房地产拉动的。继这一轮的发展过程之后，第二轮式以振兴东北、开发大西北及中部崛起等板块轮动发展的，在大城市、中心区城市和省会城市带动第二轮城市化进程中，有一个现象值得我们思考和关注。第一轮的城市化进程中，房地产的发展存在一些教训值得我们学习借鉴。

我多次来过沈阳考察、对于中街、金廊地区现有项目及项目开发商都比较熟悉，有三点建议与大家交流和探讨：   

一是关于交通规划的重要意义。目前在城市化指标里，困扰一线城市人居生活质量的第一要素就是交通。象北京当年那种“摊大饼”式的交通规划，使交通成了北京居民感到最痛苦、最烦恼的问题。在上世纪80年代，深圳城市交通做规划时，我们感到深南大道已经很宽阔了，而现在经过实践证明深圳市的交通规划是严重的滞后和失败。上海、广州、深圳等一线城市只能通过限制车辆和提高停车费用来控制进入中心城区的车流量。当然我们提到的交通规划不仅是一种外部的快速路的交通规划，还包括快速的轨道交通、地上的地下的甚至还包括是商业项目内部垂直的、立体的交通规划，包括所有内部商业空间的动线设计，都需要一种整体的、系统的思考。所以，在做一个商业地产项目和区域规划时，交通规划已经成为城市管理者和开发商共同关注的一个节点。只有十分畅达的内外部交通环境，在城市化进程推进的过程中，市民在体验消费、购物娱乐同时，才能确保推进城市化进程不会降低城市居民生活质量。实践证明，在一线城市，城市化的进程是以降低了市民生活质量为代价的。比如在北京四环、尤其五环以外，市民体验到的根本不是真正的一线大城市生活，完全是乡镇的生活模式，是郊区化的二元式发展。无论是道路系统的瓶颈和拥塞、摩的、黑车甚至假出租车的充斥，公交和轨道交通的网点、路点、节点都是每一个区域的毒瘤。这种深刻的教训非常值得我们处于第二轮城市化进程中的各个城市，特别是沈阳这种省会城市、东北的龙头城市、中心城市引以为戒。

二是避免同质化竞争。在中国第一轮的城市化进程中，千城一面、千店一面等同质化现象非常严重。我们每到一座城市目之所及多为似曾相识的高楼大厦，具体落实到每一个项目及其外立面、内部的品牌、业态，80%以上都是重复的，这在中国城市化推进过程中已经成为一种非常严重的现象，尤其是制约商业发展的一大问题。沈阳以至沈河区近年来引进的项目都是国际、国内非常重要的品牌开发商，但是作为项目主体的房地产开发商，如此高楼、偌大酒店、商场，竣工交付后里面装什么？装什么样的品牌、用什么样的装饰和灯光、引进什么样的服务理念，在投入使用后将有十分显著的差别。我们在全国许多城市所到之处，同质化、恶性化竞争触目可及。由于城市的地方政府在商业网点规划建设上，在招商引资过程中对主要开发商和项目的引进中，缺乏一种理性的前期评估，引进了大量的同质化项目。包括在交通的距离、区域的布局上，都造成了严重的同质化，项目之间缺乏合理的差异化和互补性。纵观金廊商圈，CBD概念包含两种含义，一是线性的，即以一条商业大道为主，向两侧延展性发展。另一种是区域性、复合型的商圈概念。金廊大道是一条线性的大道，在这样一条城市交通主干道上排列着鳞次栉比的大厦，快速的车流象一条大河冲断了两边的商业如何以此形成一种商圈积聚效应，规避项目之间的同质化竞争、恶性竞争，使这些项目真正与当地的城市化水平、消费能力和消费水平形成一种良性循环并保持一定的前瞻性，需要我各方面共同努力。

在当前时期，包括城市地方政府及开发商，都在追求“高、大、全、强、快”，而事实上，商业地产的发展需要一个更长时间的培育、调整和完善的过程。在美国、日本等发达国家，发展都在谈如何“慢”！排除一些需要汲取的教训，一个好的商业项目，开发期需3-5年，一个项目到一个商圈的招商、完成到调整没有8-10年，是很难形成良性循环和持续发展的模式的。沈河区有如此众多的全国知名项目，未来如何成为一个复合型、互补性的商圈，成为沈阳、东北以至全国知名商圈，成为一个真正意义上的商业名区，这个问题需要我们政府在如何选择专业的开发商、选择专业协会及专业机构合作，甚至选择交通设计、灯光设计、内部装修设计等专业机构，都应该有一个系统性思考，使商业项目在保证质量的同时能够保证魅力、保证特色。

三是注重老城区传统文脉的保留。第一轮城市化进程的过程中所付出的沉重代价，就是老城区原有的城市传统文脉几乎被悉数破坏殆尽，真正保留下来的遗迹，哪怕仅仅是一种符号也都成为永恒的经典。大家每每提及的上海新天地，就是保留了一点很小的城市符号，但是新天地极好的成为了上海一个城市名片，在全世界因而享有较高知名度。象东京的表参道、MIDDLE TOWN这些新的项目，把传统的文脉、传统的文化都保留得非常好。沈河区有绵延300多年的历史文脉，是沈阳市最小、最老、最强的一个城区，能够把传统文化保留下来是非常重要的。城市居民对一个老城区最传统的地带往往持有极其强烈的忠诚度，他们与城市相关联的记忆、童年的记忆，会在精神上衍生出一种认同、寄托和归属感。怎样既保留住传统的文脉又追求高楼大厦的现代化、国际化城市建设，促使二者之间形成一种良好的结合、互补，确保沈河区作为沈阳市的中心型商业城区，真正成为城市的名片和标志。

最后，沈河区作为沈阳市的中心城区和东北地区的龙头城市，自身承载着重大的发展历史使命，我们作为行业的协会组织，希望有机会并且非常愿意为沈河区的经济发展做出一点贡献。