当代物权法百科全书小辞典147

当代物权法百科全书小辞典147

相邻共有

陈绪国

物权法第九十五条简要规定：“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。”此条规定，按照传统物权法理解释，是指多个权利主体对同一物共同共有所有权。如果完整地解释，除了所有权共同共有的以外，还有其他物权的共同共有形式。本辞条主要介绍相邻业主共同共有制的基本概念。

相邻共同共有，可简称相邻共有。其主要形态是共同共有，不排除少数情形下的按份共有和专有。通常，相邻共有是指不动产相邻建筑物及其设施的所有权共有、使用权共有、利用权共有或者作用权共有。其共有范围，有建筑物规划小区业主的相邻共有、建筑物规划小区之间的相邻共有两大类别。本文仅讲建筑物规划小区业主的相邻共有一个部分。

1．业主的建筑物及其附属设施的相邻共有

规划小区业主的建筑物及其附属设施的相邻共有，除了按份共有以外全部是共同共有，即大部分为共同共有。按份共有部分应当在产权证上载明。共同共有部分有些应当在产权证上载明，有些可以省略载明。譬如，小区总面积及四至范围、绿地及其附属设施的建设与铺设、辅助建筑物的产权归属、车库的归属，也应当写在产权证上。

不动产相邻建筑物及其设施的共同共有，包括小区公路、绿地及附着物、文体设施、电梯、楼梯、走廊、水泵及泵房、人防地下室、游泳池，以及用水、排水、电源、燃气、暖气、消防、报警和公共照明、公共卫生等辅助设施，均为业主共同共有。有的小区，甚至于将车库列为业主共同共有项目。

建筑物规划小区之间的相邻共同共有，指两个或两个以上规划小区共用的自来水阐门及管道、共用的排水管道、共用的变压器、共用的道路桥梁、共用的围墙、共用的锅炉与锅炉房、共用的文体设施与会所、共用的人防洞室、共用的车库、共用的游泳池、共用的卫生设施等管线设施和辅助设施，均为几个小区的业主共同共有。除了按份共有以外，全部是共同共有，大部分为共同共有。

规划小区业主的相邻共同共有和建筑物规划小区之间的相邻共同共有，是为最稳固、最典型的共同共有形式之一。这是由土地、建筑物不动产及其附设设施的一体化、集约化、集中化的客观要求分不开的。由不同的个体、群体集合在一起，组成了共同共有的生活利益共同体，自己方便予人方便，并将这种共有状态一代接一代地持续下去，直到永远。

建筑物规划小区业主的相邻共同共有，淡化了所有权的共同共有，强化了使用权、利用权的共同共有。这是因为，共同共有部分不能随意分割所有权，也不能随意处分共同共有的标的物，而使用权是必须的，利用权是固定的。因此上，共同共有的所有权是名义上的所有权，而共同共有的使用权、利用权才是实在的物权。除非全体业主一致通过将整套小区的建筑物及全套附属设施一并转让给他人，变共同共有的使用权和利用权为作用权，只有这个时候，才能体现出共同共有所有权的物权效力与法律效力。

建筑物规划小区之间的相邻共同共有，淡化了所有权的共同共有，强化了利用权的共同共有。这是因为，各个小区之间有相互提供便利的义务，每个小区的地役权是业主共同的地役权，况且，土地的合理利用、建筑物管线设施的合理利用，对于大家都是非常有利的。实际上，哪一个小区也不能各自为政，自己小区利用其他小区的土地等不动产和动产，同时，第三方小区也可以直接自己小区的土地等不动产和动产，这叫人与人之间的相互利用、物与物之间的相互利用。因此上，建筑物规划小区之间的相邻共同共有，共同共有部分不能随意分割所有权，也不能随意毁损、灭失共同共有的标的物，而利用权是必须的、固定的。除非建筑物规划小区之间的相邻共同共有关系不存在，或者整个共有关系已经消失。

2．业主的相邻共有是普通共有

业主共同共有关系，到底是一般共同共有关系，还是特殊的共同共有关系？对于这个问题，学术界存在争议。笔者认为，这完全是一般共同共有关系，而不是什么特殊的共同共有关系。

持“特殊的共同共有关系”的学者认为，建筑物区分所有的共有权在性质上既不是按份共有，也不是共同共有，应当说是一种特殊的共有。其主要观点有4点：一是区分共有的共有权不同于共同共有；二是区分共有的共有权也不同于按份共有；三是此种共有不仅与专有部分不可分割，且常常采取法定共有的方式“强制共有”；四是根据持有份行使权利。

应当说，持“特殊说”即“反对说”的学者也似乎看出了所谓“特殊共有”的不同特征，并借此证明该学说成立。而笔者的分析研究，所得出的结果，是“反对说”共有与“坚持说”共有的差异不多，而相同点更多。

两种学说即两种共有关系的相同之处，主要有以下几点：

第一，两种共有关系均以共同共有关系为主流，基本特征、适用准则也基本相同。

我们已知，夫妻共有关系、家庭共有关系、合伙共有关系等普通共有关系，主要建构在共同共有关系之上，辅之以按份共有关系。业主共有关系也同样如此，亦为主要建构在共同共有关系之上，辅之以按份共有关系。并且，相邻共有关系“按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的准则，几乎是通用的准则。

并且，业主相邻共有关系与夫妻共有关系、家庭共有关系、合伙共有关系等普通共有关系有着千丝万缕的联系。相邻共有关系，说到底是每一个家庭成员的共有关系，只不过是将其单单列为“业主关系”而已，权利主体方面，几乎分不出彼此的界限。

按照通说，共同共有关系的四大基本特征是：（1）根据共同关系而产生，以共同关系的存在为前提。（2）在共同共有关系存续期间内，共有财产不分份额。（3）在共同共有关系中，各共有人平等地对共有物享受权利和承担义务。（4）共同共有关系人对共有物享受连带权利，承担连带义务。所有这些特征，普通共同共有关系中存在，相邻共同共有关系中也存在，几乎是相当的特征。

共有关系的财产权利设置，相邻共有关系中分为专有和共有两部分，普通共有关系中也分为单有、共有两部分，单有也类似于专有。两者都淡化所有权，注重使用权、利用权和作用权。在处分共有权方面，都设置了较高的限制条件。

持“反对说”者认为，与共同共有相比，其（相邻共有）具有明确的份额划分，在没有约定或约定不明时，对小区物业费用，如绿地维护、建筑物修缮等要依据持有份额分摊；在区分所有人之间也不存在赖以存在的共同关系。

该理由，说的是共同共有关系的随机性、可变性，这种理由是不充分的。共同共有关系中，客观上也存在份额分摊的随机性、可变性，在夫妻、家庭、合伙等共有关系存在时，费用与份额的分摊，不是直线的固定而是曲线的变化，共同共有关系中掺杂一些按份共有关系不足为奇。比如，在合伙企业中，名义上是共同共有关系，在此基础上，调整后的按份共有也是行得通的；通常，在资金周转困难时，合伙人内部既可以平均出资，也可以非等额出资。夫妻共有、家庭共有的主流是共同共有，但也不排除在特定情形下允许存在个人按份专有。

中国合伙企业法第11条第1款规定了合伙人出资的来源，包括可以用货币、实物、土地使用权、知识产权或者其他财产权利出资。第19条第1款规定，合伙企业存续期间，合伙人的出资和所有以合伙企业名义取得的收益均为合伙企业的财产。《德国民法典》第718条规定：“合伙人的出资因业务执行而为合伙取得的物，成为合伙人的共同财产（合伙财产）。”；“基于属于合伙财产的权利作为对属于合伙财产的物的灭失、毁损或侵夺的赔偿而取得的物，也属于合伙财产。”这些合法财产和财产权利，一般是以出资份额确定财产权利人份额，随之而来的是，企业的正常运转离不开资金的“依据持有份额分摊”。

“在区分所有人之间也不存在赖以存在的共同关系”的说法，实际上是在否定业主的共同共有关系。业主的共同关系，是依建筑物及其附属设施的存在而存在。所不同的是，一般共同关系往往将共有财产收益权作为重要考核对象，区分所有人之间共同关系往往将共有物使用权作为重要考核对象。但是，这只能说明共同关系的侧重点、表现形式不同而已。物权法第6章“业主的建筑物区分所有权”中的“共有”、“共有部分”、“共同管理”等描述，既包括区分所有人之间财产的共同关系，也包括区分所有人之间权利的共同关系。

以上共同共有关系的“进”，两者之间没有多大区别；以下共同共有关系的“退”，两者之间也没有多大区别。通常情况下，一个共有人的退出，不影响共同共有关系的存在，其他人依然保持其共同共有关系。只要有二人或以上人员组成共同共有关系的，该共同共有关系依然可以继续。相邻共同共有关系的变更，建筑物共有权要与专有权一同变更，夫妻、家庭、合伙企业相邻共同共有关系中也会存在这种“打包”变更的情形。

第二，两种共有关系均以按份共有关系为个人权利的自由组合，基本特征、适用准则也基本相同。

按照通说，按份共有关系的三大特征是：（1）各个共有人对共有物按份额享有不同的权利。各个共有人的份额是应有份，其数额一般由共有人事先约定，或按出资、知识产权比例决定。如果各个共有人应有部分不明确的，则应推定为均等。推定的均等，又可以算作共同共有的等份。（2）各共有人对共有财产享有权利和承担义务是根据其不同份额确定的。人人份额不同，各个共有人对共同财产的权利和义务各不相同。（3）各个共有人的权利不是局限于共有财产某一具体部分上，或就其一具体部分单独享有所有权，而是及于财产的全部。所有这些特征，普通按份共有关系中存在，相邻按份共有关系中也存在，几乎是相当的特征。并且，相邻共有关系“按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的准则，几乎是通用的准则。

按份共有的权利主体上，两者之间的权利主体几乎是一脉相承的。所谓业主的按份共有，也就是家庭的按份共有，业主往往是家长，业主成员是家庭成员。甚至于按份共有法律的制定，也是如出一辙。物权法第80条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例约定。”这是关于相邻不动产按份共有费用分摊的规定，法定的和约定的、自由裁量权的三种办法。物权法第98条规定：“对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。” 这是关于按份共有和共同共有费用分摊的规定，法定的和约定的、自由裁量权的三种办法。

持“反对说”者认为，与按份共有相比，有以下不同点：一方面，区分所有人分别对自己的房屋享有所有权，对建筑物形成一种复合的权利结构，不是按照份额对一个建筑物享有所有权。另一方面，与按份共有相比，在区分所有的情况下，并没有形成应有份额。尽管对修缮的费用以及其他费用要按照一定的比例确定，但这和按份共有的份额存在本质区别。共有人不能单独转让、抛弃其持有份，也不能在该比例上设定负担。持有份依附于专属所有权，具有从属性。转让专属所有权，持有份也一并转让；此外，共有人不能请求分割共有财产，只享有共有财产的权益。持有份与管理权具有密切关系，这也是不能单独转让持有份的另外一个重要原因。所以，此种共有与按份共有也是不同的。

该理由，说的是按份共有关系的不可分割性、应有份额的离散性两个问题。这种说法，仍然不能否定按份共有关系与相邻按份共有关系的相同之处。

相邻按份共有是复合权利，同样地，一般按份共有也是复合权利。因为存在按份共有关系，共有所有权不能分为“几分之几的所有权”，只能淡化所有权，着重点放在使用权、作用权、利用权的“按份”上。比如，在夫妻、家庭或者合伙的按份共有关系上，可以指定按份共有关系的范围，同时又划定共同共有关系的范围，如果要变更按份共有权，只能是将此按份共有权与使用权、作用权、利用权的份额一并转让。

持“反对说”者有个思维误区，即共有权仅仅就是所有权的共有权，是受传统观念和狭隘思维束缚所致。

拿合伙企业的退伙自由来比较，业主“好像”不存在那么高度的退伙自由权。业主的退伙自由，仅仅限于转让全部的房屋不动产产权，才能够对于建筑物共有部分的“退伙自由”。但是，这不等于业主没有共有关系的入伙和退伙的自由权。合伙企业的合伙人将自己的股权、股份全部出卖掉，就完成了退伙仪式，原有共有关系就此消失；业主将自己的房屋全部出卖掉，就完成了退伙仪式，原有共有关系就此消失。两者之间，在共有关系存续期间和消失期间，其共有关系的存续状态、消失状态的步骤，几乎是一模一样的：企业合伙人可随时中止合伙，业主合伙人也可随时中止合伙；企业合伙人共有关系存续合伙关系一同继续，业主合伙人共有关系存续合伙关系一同继续。

夫妻共有、家庭共有的退伙自由，也常常受到家庭房屋不动产产权、业主共有关系的牵连，同样不自由、不容易。合伙企业的共有关系，只不过是一般共有关系的一种形态而已。持“反对说”者仅仅拿合伙企业的共有关系来比较，犯了以偏概全的逻辑错误。

相邻按份共有关系可以分割是客观存在的，共有关系的退伙并不受法律禁止。譬如，业主将自己的房屋出租于他人（非业主），尽管共有的所有权未分割，但就其相邻共有物的使用权已经分割了。又如，相邻按份共有将自己的房屋出售给他人，首先是专有权变更了，接着是共有权——共有部分的使用权、作用权、利用权变更了。

总之，说能够分割的，都是一样能够分割的；说不能够分割的，都是一样不能够分割的。权利也罢，财产也罢，按份共有的特征是一样的，其性质和结果也是一样的——对于相邻按份共有关系和一般按份共有关系而言，都是大同小异。

另一方面，“与按份共有相比，在区分所有的情况下，并没有形成应有份额”是“本质区别”的说法，也是不能自圆其说的。

前面讲到，所谓按份共有的份额，一是财产的份额，二是权利的份额。如果“暂时空缺”财产的份额，权利的份额也可抵偿财产份额的不足之处。当然，相邻按份共有的份额，大多数情形下不是将共有的财产所有权分配给业主个人，但也并非铁板一块。如物权法第80条规定就规定了“收益分配”的内容，这就是共有财产的可分配给业主个人的份额，当然是将平时权利的份额化作为财产的份额。另外，城市相邻按份共有的主要目标价值是使用价值，不是买卖价值，侧重点是不同的。

如果一提到城中村相邻按份共有的主要目标价值可能又不同了：所有出租的房屋、建筑物是专门为经济增益而设立的。而且，城中村的合伙企业、股份制企业是主导力量，不仅仅企业之间形成了“应有份额”，而且村民与村民之间也形成了“应有份额”！

再者，农村村民两人以上合伙建设一栋房屋出租，专有权的财产权有了“应有份额”，共有权的使用权也有了“应有份额”，出租所得也有了“应有份额”。

中国物权法规定了“业主的建筑物区分所有权”仅仅指城市、不包括农村吗？没有！日本《建筑物区分所有法》规定了“业主的建筑物区分所有权”仅仅指城市、不包括农村吗？没有！有的人一提起“业主的建筑物区分所有权”，就光讲城市，不讲农村，难怪所做的课题和所下的结论经常跑题。

要说区别，相邻按份共有的份额与一般按份共有的份额，没有本质上的区别，只有形式上的区别、控制范围上的区别。

“本质区别”的说法，也是孤立、片面、静止看问题，没有一分为二地看问题。他们拿一栋建筑物的按份共有（前面还包括共同共同）来说事。那么人家要反问一句：在夫妻按份共有关系上，不仅仅是一栋建筑物的按份共有难以确定，而且连个人离婚后专有部分也难以确定－总不能将一套房屋锯成两半吧？难以确定以后，实质上就形成了“并没有形成应有份额”。

第三，“强制共有”，也不仅仅是业主相邻按份共有份额的专利，不具备共有的特殊性特征。

至于提到“强制共有”，也不仅仅是相邻按份共有份额的专利。

“反对说”者列举物权法第72条第1款规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”为依据，再次求证“相邻共有是特殊共有”的论据正确。粗看起来，似乎是有点道理。但是，这种理由也不够充足。

我们知道，在夫妻关系、家庭关系中，所谓“强制共有”，所谓“强制义务”等，其项目不见得比相邻按份共有的少。如敬老爱幼、夫妻共敬、抚育子女、瞻养父母及老人、同舟共济、同甘共苦、勤俭持家、热爱劳动、相互帮助等等，所有这些，家庭共有人不一定享有权利，但一定承担义务。而且，抚育子女、瞻养老人、建设家庭的费用，远远大于物业管理费、房屋修缮费等相邻关系的所有费用。其中，夫妻按份负担的义务，是主要义务。

婚姻法第13条～30条规定了家庭关系及义务，多数义务是强制性的。

夫妻强制共有：夫妻在家庭中地位平等。夫妻有相互扶养的义务。一方不履行抚养义务时，需要抚养的一方，有要求对方付给抚养费的义务。

父母对子女的强制共有：父母对子女有抚养的义务。父母不履行抚养义务时，未成年的或不能独立生活的子女，有要求父母给付生活费的权利。

子女对父母的强制共有：子女对父母有瞻养扶助的义务。子女不履行瞻养义务时，无劳动能力的或生活困难的父母，有要求有要求子女付给瞻养费的权利。

家庭强制共有：禁止溺婴、弃婴和其他残害婴儿的行为。

第四，“按份持有权利”，也不仅仅是业主相邻按份共有份额的专利，不具备共有的特殊性特征。

“反对说”者列举物权法第80条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例约定。” 为依据，再次求证“相邻共有是特殊共有”的论据正确。粗看起来，似乎是有点道理。但是，这种理由更是不够充足。

要说业主“按份持有权利”，其效力范围，还真远远不如合伙人的“按份持有权利”。合伙企业法将该权利几乎从头到尾都包装得严严实实。其中，合伙的按份共有人有优先发展权、优先共管权、优先分配权、优先物上请求权、优先受偿权、优先购买权、优先购股权等权利。但是，业主按份共有的不一定有这些优先权。这么说来，合伙人的“按份持有权利”，比较业主的 “按份持有权利”范围更加广泛，所获得的财产增益也更实在。

相反地，合伙人的“按份持有权利”，比业主的“按份持有权利”更加特殊。业主的“按份持有权利”显得非常通俗，根本谈不上是“特殊的共有”或者“共有的特殊性”。

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