顾海波：房地产调控必须系统、精确制导！

                   ——房地产新政是重拳还是“花拳”？！

    对于“二套房首付5成”为主要内容的国务院“房地产新政”是“重拳”还是“花拳”？! 能否真正收到实效？！我认为还远不到下结论的时候！因为“上有政策、下有对策”，地方、银行根本不可能严格执行！2008年下半年的各级地方政府、银行就是打着“民生地产”、“鼓励自住”的旗号疯狂“托市”，由于地方政府和银行的“嫌贫爱富”，大量的优惠信贷（利率）、税收、和首付政策都给了投机客，结果导致新一轮的住房价格疯长加上保障性住房的严重拖延和滞后，真正的所谓“刚性”需求的弱势群体反而付出了更加沉重的代价（不但没有得到实惠而且多付了许多钱，要么做房奴要么离安居梦更远）！房地产调控政策适得其反、事与愿违！我认为要想房地产调控得到实效，应该把所有的首付都提高到5成，全部取消3套及以上住房的贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民全部暂停发放购买住房贷款，请问，中国住房价格在房改13年来普遍上涨了6——10倍，难道还有什么地方的住房价格上涨过慢吗？！到底哪些地方的房价涨幅度过快？！为什么不点名（至少上海为首的长三角、北京、海南、珠三角地区应该算是涨幅过快吧）？！必须完全堵住地方政府、银行的漏洞！并严厉惩戒乱作为的地方政府和银行，还要同提高税收（征收物业税或房产税、提高2套以上的契税、恢复法律规定的20%交易所得税、增加营业税保有的时间和税率等）、增加保障房结合起来！

 

    从2003年开始的房地产调控已经走过了第8个年头，在这8年里面，房地产的的各项调控政策不可谓不多，用眼花缭乱来形容一点也不为过，但是中国房价犹如“脱缰之野马”非但没有被调控住反而越调越高！2010年伊始，新一轮的调控政策也接踵而至，什么“国十一条”（《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》）、“国九条”，但房价依然一路狂飙，2010年3月70个大中城市房价同比上涨11.7%，创历史新高。就在4月14日国务院总理温家宝又主持召开了国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价上涨过快的政策措施。会议确定了以下政策措施：

 

1、  抑制不合理的住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭收付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付比例及利率水平。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。

2、  增加住房有效供给。房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。依法加快处置房地产用地，优先安排用于普通住房建设。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。

3、 加快保障性安居工程建设

4、 加强市场监管

    接着就在昨天（4月17日）国务院由发出通知，要求进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款（此乃打击异地投机购房），此次通知，有人称为“新国十条”（见附件）。政策如此频繁，说明什么？！说明政策还是不够系统、不具操作性！说明政策还是羞羞答答、患得患失、“犹抱琵琶半遮面”！到了应该痛下决心的时候了！！！

 

    笔者认为，对于“二套房首付5成”为主要内容的国务院“房地产新政”是“重拳”还是“花拳”？! 能否真正收到实效？！我认为还远不到下结论的时候！因为“上有政策、下有对策”，地方、银行根本不可能严格执行！2008年下半年的各级地方政府、银行就是打着“民生地产”、“鼓励自住”的旗号疯狂“托市”，由于地方政府和银行的“嫌贫爱富”，大量的优惠信贷（利率）、税收、和首付政策都给了投机客，结果导致新一轮的住房价格疯长加上保障性住房的严重拖延和滞后，真正的所谓“刚性”需求的弱势群体反而付出了更加沉重的代价（不但没有得到实惠而且多付了许多钱，要么做房奴要么离安居梦更远）！房地产调控政策适得其反、事与愿违！我认为要想房地产调控得到实效，应该把所有的首付都提高到5成，全部取消3套及以上住房的贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民全部暂停发放购买住房贷款，请问，中国住房价格在房改13年来普遍上涨了6——10倍，难道还有什么地方的住房价格上涨过慢吗？！到底哪些地区的房价涨幅过快？！为什么不点名（至少上海为首的长三角、北京、海南、珠三角地区应该算是涨幅过快吧）？！必须完全堵住地方政府、银行的漏洞！并严厉惩戒乱作为的地方政府和银行，还要同提高税收（征收物业税或房产税、提高2套以上的契税、恢复法律规定的交易所得税、增加营业税保有的时间和税率等）、增加保障房结合起来！

为什么我们以前的房地产调控变成“空调”？！在于我们以前的调控没有责任主体！没有监督主体！没有惩戒主体！在于我们的调控不系统、不刚性和不长期！

当下，中国房地产业病的不轻，从头到脚、心肝脾肺肾都有病！供给方面：保障性住房的缺失且腐败丛生，中小套型住房的短缺，囤房囤地现象严重；需要方面：放纵投机、鼓励投机；制度方面：有法不依、执法不严、违法不咎比比皆是，腐败严重！到底什么力量推高了房价？！答案显然只有一个：地方政府！因为“一个好的制度、规范的制度让坏人干不了坏事”！为什么中国房价严重脱离国情、民情但国内外投机客仍然趋之若骛？！因为他们太相信地方政府了，地方政府于“公”于私都会竭力托市的！果然也不负众望，在各级地方的放纵和托举下，房价一路狂飙，严重威胁到了中国经济结构的转型和和经济的可持续发展！严重影响到了社会的和谐稳定！

 

    早在2006年5月17日国务院办公厅转发建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（下称国六条或意见）下达后，笔者随即写了篇文章《养泡沫还是挤泡沫，九部委新政未击中要害》一文，对“国六条”的设计和效果表示质疑和忧虑，笔者当时就认为，没有“精确制导”，房产调控需要从供应、需求（遏制投机、抑制投资）和反腐败三方面进行系统调控才有效果，其中犹为重要的是对需求的调控（即必须遏制投机、抑制投资），多年来的房产调控的结果来看，不幸被我言中，住房价格非但没有稳定，而且出现了持续、非理性的飙升，房产调控成为“空调”，造成中国经济增长严重失衡，宏观调控的难度日趋加大，中国经济尚至今尚未有安全着陆的迹象，与此同时，各级地方政府的公信力受到了极大的影响！最近的“国11条”、“国19条”似乎仍是老调重弹！

 

    下一步房产调控将往哪里走？房产调控还有哪些招数？这不仅是中央政府、各级地方政府及相关职能部门（银行、税收、建设等）需要亟待关心和解决的问题，也是国、国内外投机者、投资者和国内广大消费者需要关心的问题。

 

   笔者仍然坚持，房产调控（宏观调控实际上就是房产调控）要想取得实效，第一，各级地方政府必须要彻底转变观念，必须认真按照中央政府2007年8月7日颁布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》精神，搞好住房保障体系的建设，切实增加住房的有效供应，为广大低收入家庭造福。第二，还是要从住房供应、需求和反腐败三方面进行系统调控，缺一不可，当然，最重要的还是要放在调控需求（投机、投资）及反腐败方面，我一直认为，当前我国房地产过热有多种国内外复杂的因素综合而成，但最主要的是由于各级地方政府对房地产过度“呵护”和“纵容”而形成的投机过甚所致，因此，必须“精确制导”、严厉打击各类房地产的投机行为，这是符合我国“人少地多”的国情的，也是符合党中央科学发展观的要求的。第三、中央政府必须要痛下决心，要真正落实各级地方政府稳定房价的责任制，必要时要摘去管理不力者的乌纱帽（遗憾的是我们责任制形同虚设）！只有这样房地产调控才能抓住要害！才能起到事半功倍的效果！因为，我国是根本没有土地资本进行透支的！

 

   “ 他山之石，可以攻玉”，我国的近邻韩国，同我国一样，人多地少，最近几年随着经济实力的提高，房地产投机日益盛行，根据统计，仅韩国汉城江南区，2000年平均房价3000美元左右，到2005年初涨到10000美元左右，5年时间竟涨了3倍多，韩国全国许多大城市年上涨幅度达7%—8%，有的城市最高的年涨幅达到28.9%，对韩国社会经济和人民生活的提高都造成了巨大伤害。对此，韩国政府通过舆论、税收、信贷、利率及改善供给等综合手段加以系统调控，特别是卢武铉总统宣布，“这是一场与房地产投机势力进行的战争”，既说明这一“整治”任务的艰巨性，又表明政府要把“整治”任务进行到底的决心和信心；而其重点是调控需求、打击投机，就拿税收政策而言，06年，对出售第二套房产以上的卖主征收30%的资本收益税（相当于对交易增值部分征收所得税），从2007年起，将改为对出售第二套住房的卖主征收50%的资本收益税，对拥有第三套住房的卖主征收60%的资本收益税，这几年韩国的房价总体上是比较平稳的。

 

    世界经济发展的历史证明，没有一个国家单是由于房地产价格飞涨、投机盛行而造成综合国力提升的，没有一个国家在经济起飞时不对国内外投机“热钱”给予狙击的；相反，如若不顾国情、民情，在房地产价格大大脱离本地绝大部分老百姓购买力的情况下，过分放纵“热钱”投机本土房地产，最终造成房地产泡沫破裂从而导致经济危机和社会危机的例子是屡见不鲜的。

 

    我认为要全面贯彻“管住地根、管住银根、遏制投机、抑制投机、严惩腐败”的二十字方针，她是一个系统过程、缺一不可，当务之急是要明确投资和投机的概念，打击各类房地产投机行为、尤其是当前对外资的投机、“洗钱”要重点打击，从国际的角度看，我国房地产是利率的“盆地”和税收的“盆地”（国外发达国家二手房交易增值税一般都在20%以上，泡沫严重时课提升到50%左右，而且有的国家还采取累进征税，以抑制投机），再加上责任主体缺失，地方政府的过分‘呵护”，可以说过去我们对房地产业过于放纵和纵容，导致了我国住宅居住功能严重异化和扭曲，也导致了社会价值取向和价值判断的严重扭曲，房地产“过分耀眼眩目的光环”掩盖了我国产业能级低下现实和产业结构升级的紧迫性，同时，也造成了其他消费的“挤出效应”，也是我国除了房地产“一枝独秀、通货膨胀”外，其他行业都处“通货紧缩”尴尬境地的深层次原因。在长三角、珠三角、北京等城市房地产投机过甚，对国内外“热钱”的大肆投机敞开怀抱，严重地透支了当地老百姓的购买力和土地资源，给可持续发展留下了巨大的隐患；笔者认为，“住宅到底要卖给谁”？！你到底是在为谁服务？！住宅首先、本质的用途是居住而不是投机和投资，要“遏制投机、抑制投资”，把投机和投资功能抑制在最小的范围之内，住宅要首先买给本地区的老百姓，不能在本地有效需求不足的情况下，靠外来投机来支撑本地房地产和经济的所谓“繁荣”，那是本末倒置的，对当地的广大中低收入老百姓是不负责任的、也是不公平的，是不可持续的，我们欢迎外资到我国来投资、置业，但我国住宅不需要投机、不欢迎投机也没有“本钱”投机和折腾（人多地少），房地产的发展要随着本地老百姓收入增长而发展，“竭泽而渔，则天下无鱼”。

 

要“精确制导、重点制导”，建议：

1、 提高住房投机、保有成本。

    尽快开征物业税（房产税）、所得税，可以对外资房率先实行20%以上的交易所得税、物业税（外资房率先国际接轨，建立“混合型”外销房，在一个小区内内外资买房差别政策，当然内资房也要征税）；提高营业税持有年限（8—10年）和税率（10%或更高）增加住房、持有成本。

2、 提高住房的投机成本。

    提高别墅等高档房的契税，提高首付，适时提高房贷利率，杜绝三套以上住宅的房贷直至不准购买三套以上住宅，这是我国人多地少的国情所决定的（我国人均耕地1.39亩不及世界平均的1/4，而上海人均耕地不到0.26亩）要严厉打击房地产领域的商业贿赂，防止国内外“热钱”（包括黑钱、洗钱）扰乱房地产秩序进而扰乱我国经济、金融和社会秩序，这样才能起到“四两拨千斤”的作用，才能真正使房地产、乃至整个国民经济纳入健康、可持续发展的理性轨道，要给我们的子孙、未来可可持续发展留下足够的资源（土地）空间。这是我国“人多地少”的和长期将处于社会主义初级阶段的国情、民情所决定的！

3、严格按照法律都“地主”、征收房地产业暴利税或限制价格。

   截止2008年底，全国现在大约有11.9亿平方米的已批未建的闲置土地（98——08年，全国购置房产开发土地31.3亿平方米，08年底开发量仅为19.4亿平方米，占62%，主动性积压、囤地现象严重，

上海有4000万），起码可供全国大约5——6年的开发，按理应该无偿收回，这样就自然起到打击“地王”的作用，依法“斗地主”、“地主”（地王）必死。如若不然，一是藐视法律，二是造成国有资产流失，这是犯罪！是知法犯法！另外可以考虑征收房地产暴利税或出限价政策，《价格法》唯一不适用的是就是标的最大的房价，这是不合理的！不公正的！

3、 严格行政问责，必要时摘去其乌纱帽。

    应该把所有的首付都提高到5成，全部取消3套及以上住房的贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民全部暂停发放购买住房贷款；另外还要尽快出台相关税收政策（物业税或房产税尽快出台，依法严征20%房地产交易所得税）和保障房政策（象上海等地的保障房建设严重拖延和滞后，现在上海的经适房仍未上市，有囤房嫌疑，到底要拖到何时？！）。请问，中国住房价格在房改13年来普遍上涨了6——10倍，难道还有什么地方的住房价格上涨过慢吗？！为什么2008年末的各地楼市“托市”政策几乎是“半夜鸡叫”、你追我敢，而这次国务院的政策可谓更频繁，各级地方政府为什么至今仍毫无动静？！这次房地产所谓的“新政”，到底是重权还仍是“花拳”？！笔者，认为关键还在于各级地方政府的落实和中央政府的行政问责！

 

    国务院办公厅2010年1月7日颁布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号） 一文中第五大点中关于“落实地方各级人民政府责任”中指出：“进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。各地要结合本地区房地产市场情况，认真落实差别化的土地、金融、税收等政策，抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。对于境外机构和个人在境内投资购买房地产的，要严格按照现行政策执行。要按照支持居民合理住房消费、抑制投资投机性购房、增加有效供给、完善相关政策的原则，加大工作力度，促进房地产市场健康发展”。  国务院有关部门要加强对各地贯彻落实房地产市场调控政策情况的检查和指导，对房价上涨过快的地区和城市要进行重点督查。各省、自治区、直辖市也要加大对市、县工作的指导力度，加强监督检查，确保各项工作措施落到实处。    

                                                　

    既然国务院的相关文件已经明确“稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题各级人民政府负总责”，笔者认为，“负总责、责任制”就不能流于形式，对哪些房价猛涨且保障住房建设严重滞后的地区领导就必须行政问责！情节严重者就必须摘去其乌纱帽！

 

    我们要把房地产业的发展放到全国、全世界的背景下去思考、去谋划，放到可持续发展的大背景下去思考、去谋划，更要放到历史和时间的长河中去思考、去谋划，要经得起时间、历史和人民的检验，真正做到“功在当代、荫及子孙”！

                                                            2010-4-18

                                                              顾海波