2010年年会上决定，作为工作室打造战略思想库工作的重要部分，工作室今年将定期举办沙龙活动，围绕前沿热点话题展开系列讨论；同时将扩大参与面，邀请相关学者、业内人士、资深媒体人和有识之士的参与，将沙龙变成一个不仅是内部，同时也是与外界进行思想交流的平台。这一期我们就邀请了清华大学地产总裁班的金波老师和《中国企业家》的黄秋丽记者。
当前最热的话题无疑是海南国际旅游岛。中国唯一的热带海岛、自由贸易岛、热带天堂、军事要地……种种概念纷至沓来，鼓舞着来自全国的资本蜂拥而上。在大家对这击鼓传花的游戏乐此不疲的同时，对于海南发展的质疑声音一直没有停止。一个概念就可以带来价值如此飞涨吗？凭什么？这次的话题就围绕着海南的起起伏伏展开，以下是这次沙龙的侧记。
熊海峰/文
一月的海南，碧波荡漾，温暖安详。国务院的一纸批复，却让这池温水变成了沸水，整个海南再掀狂澜，又一次在资本烈焰的炙烤中经受考验。
国际旅游岛的概念才露尖尖小角，各路游资热钱即已闻风而至，蜂拥海南，啃噬着这片美丽的海岸。熟悉的场面，20多年前便曾上演，只是喧嚣过后，资本如鸟兽散，宝岛满目狼藉。今天，新一轮的资本饕餮盛宴又拉开了帷幕，命运之神也再一次向海南投来神秘的微笑。那么这一次，外来的力量是否会成为建设性因素，从而推进海南的永续发展？旅游岛这美好的愿望是否会战胜宿命，引领海南实现光荣与梦想？而奔向梦想的道路，又如何行进？4月6日，首席王老师、北京战略中心任总及全体员工、上海战略中心路总、王家俊以及特邀嘉宾清华大学房地产总裁班的金波老师和《中国企业家》杂志的黄秋丽记者，共同会聚星河湾，畅谈国际旅游岛，在2010年首期“星河沙龙”上，进行了一场别开生面的头脑风暴，大家试图理清海南的发展脉络，深度解读国际旅游岛的未来。
一、地产之热：似曾相识的疯狂
历史记录着过去，警示着现在。
20年前，海南岛特区的设立激活了人们积蓄已久的热情与能量。海口迅速成为了淘金者的理想之地。“八方风雨汇琼州，十万人才过海峡”，便是对当时的描述。虽然大家竭力为海南开发贡献力量，但是更多人却是热衷玩一个“击鼓传花”的刺激游戏。当时不过数万人口的海南岛上，竟大大小小树立起了2万余家房地产公司。这些公司显然不都是为了盖房子，他们的主要工作是倒地皮。北京战略中心的任总回忆说，他的一个亲戚帮人画张图纸，画完拿走，地在哪里不知道，房子在哪里也不清楚，然后商家将画完的规划图一倒手，明天就靠这张图从15万到30万。这种盲目而疯狂的代价就是将天堂变成了坟场。1993年6月23日，当最后一群接到“纸花”的玩家正在紧张寻找下家时，终场哨声毫无征兆地吹响了。国务院发布的16条整顿措施，条条阴损，招招致命。整个海南房市顿时哀鸿遍野，不忍卒睹。王老师认为，十万人才，身无余钱，击鼓传花，破灭是必然。
破灭的结果就是，出门时豪情万丈，回来时空空行囊。但任总认为虽然“击鼓传花”的游戏大家并没有挣多少钱，但是却练就了一种本事——空手套白狼，成为了“空手道”高手。制造概念，银行骗钱，倒卖土地。少数人在击鼓传花的鼓声邹然停止前幸运套现，拿着海南炒地赚的钱，反攻大陆，抓住当时北京等地写字楼奇缺的机会，利用政策漏洞、大搞内部交易，在市场上呼风唤雨，但问题也很多，拔了萝卜留下坑，许多官司一直打到现在。王老师将其形容为罪恶资本主义的前期，不讲规则，不择手段，巧取豪夺。而我们的一些媒体在追捧一些地产商时，把所有这一切都称为成功并无限夸大。王老师由此说道，对人对事要有自己的独立判断，要学会听其言，观其行。
那么，今天海南地产是不是在重启“击鼓传花”的古老游戏？是不是空手道者又在编织着“皇帝的新装”？王老师认为，20年后，天翻地覆，换了人间。当年“空手道”的孵化器变成了市场经济，当年的一些投机分子现在也已成了十亿百亿的地产大鳄。现在的“泡沫说”和“强大购买力说”两者都不对，应该是兼而有之。
嘉宾金波先生却保持高度乐观，坚定认为这一轮海南热会持续下去，理由是一些省份如内蒙、山西等地的很多老板，将在海南是否有一套房子作为衡量一个阶层的标志，这种来自民间的购买力量会支撑起那里高昂的房价。但他同时也承认，国际旅游岛，目前还只是一个炒作概念，完全脱离了海南的经济基础，完全脱离了当地民众，游离于整个社会系统之外。
而任总更关心的是，如果说有泡沫，那么能不能填实，靠什么填实。现在看起来有购买力，但其实并不意味着持续发展的动力已经形成，绝大部分是购买房产坐等升值的投机行为，三亚楼盘的房子80%以上是空置的，有些人是一买就200套房子，投入5、6个亿放着等待升值，因为资本的逐利本性，总会向更高回报的地方流动。这就导致了海南目前的尴尬局面：大家都投房地产，没有人愿意做主题公园，做餐饮娱乐，做服务配套。然而房地产的一枝独秀，怎么能营造出海南国际旅游岛的春意盎然？他认为对海南房地产业最简单的控制方法就是征收土地增值税。因为房子涨到一定程度后，建筑成本就不再增加，涨价实际上是土地增值，因此谁买房就收谁的税。
二、海南之悲：历史轮回的转盘
在坐的有人发问：西班牙和葡萄牙人越洋寻宝，推动了国家的迅速强大，建立了海上霸权；美国人西部垦荒，将加州建设成了美国经济最发达、人口最多的黄金州。为什么有“十万人才过海峡”的壮举，海南却始终没能成就自己的光荣与梦想？
王老师担心这背后可能隐藏着一种可怕的宿命：不管是20年前的海南还是现在的海南，不管它怎么变化，但有一个没变，就是它在人们手中永远是个赌桌，是个轮盘。不管昨天赌的是土地，今天赌的是房产，赌客的心理却毫无二致。海南现在推出国际旅游岛，希望天地变迁，把这个轮盘、赌场改造成为一个乐园，作为一个家园来经营。但是总有一种顽固的惯性力量左右着市场的流向，试图让所有的努力灰飞烟灭，如果是这样，将是海南的悲剧。
从世界城市的发展历史来看，有很多地方在发展前期皆扮演过类似赌场的角色，可是一次过后就不再重复，为什么海南一而再、再而三地扮演着这个角色？任总认为，实际上整个海南的基因里就带着投机的元素，总是希望一夜暴富。为什么上海、北京没变成这样呢，因为海南什么基础都没有。要让它从零开始，一点一点地赶上，变成一个人均GDP1万美金的城市，它觉得那是不可能实现的东西。但它又有人均GDP达到1万美金的梦想，那怎么办呢？只有一种办法，就是博彩。因为原来没有发展基础，所以只寄希望于偶然因素。不管这偶然因素是自由岛，还是旅游岛，还是过去的特区，共性都是希望一夜暴富发展起来。另外在坐的也有人认为，企业家宗教信仰和伦理的缺乏，也协助了海南沦为赌场。
在众多的原因中，王老师认为有两个很关键：一是海南为化外之地，孤悬海外，一直没有被作为发展之地，处于种种政治目的，今天搞农场，明天搞知青，后天搞军垦。在西方，土地无主时，大家轮盘赌。然而土地一旦有所归属，获取就需要商品交易，马克思曾说过，商品是天生的平等派，所以买卖双方的博弈很均衡。而今天中国很荒唐，土地理论上全民所有，但实际掌握在政府手里，所有者不持有，持有者不所有，这就给以权谋私者和巧取豪夺者提供了空间。
资本主义有三个特点：一是其本身有周期；二是资本主义经济认可泡沫，依靠泡沫调动人们的贪欲，在实现个人财富增长的同时，推动资本主义这头怪兽无限长大；如果监管到位，怪兽的危害就会减少，但如果制约不利，人的贪欲就会造成非常严重的后果，美国的次贷危机即是例证。可怕的是，现在的中国，一味以美为师，只学到了资本主义巧取豪夺，却没有学到资本主义的有效监管，因为很难事先发现问题，采取防范措施。从经济角度来说，发展中的泡沫有两种破灭方式，一种叫爆破——就是经济危机；一种叫渐破——就是经济衰退。
三、涅槃之路：众目之下的陵水
海南未来将何去何从？
王老师认为，海南本来是大有前途的，一个强大的美国支撑起了一个持续发展的夏威夷，中国作为13亿人口大国，只有一个海南，仅作为国内游客度假休闲的胜地就足以支撑其发展。现在关键的问题是海南当局乱了方寸，大家都急功近利，吹糠见米，谁都不想做脚踏实地做事，从官到商再到民，全是短期行为，这是最可怕的事情。当一个地方出现集体投机狂潮、泡沫的时候，真正想有所作为的人就变成了唐吉珂德，他的行为就是挑战风车。在坐有人深表认同，目前影响海南发展的并不是缺资金，最大的障碍其实还是社会、文化和技术都处于不成熟状态，换而言之，就是缺乏合理使用资金的能力。
如何为海南探索出一条新路？作为海南硕果仅存、最绝版的热带地区，陵水肩负重任。随着国际旅游岛的批复，陵水从北向南57公里的海岸线，已成为海南滨海旅游开发热点，被称为“珍珠海岸”，成为了世人瞩目的焦点。王老师认为，陵水可能将在不久的未来超过三亚。作为陵水项目总策划人的任总认为，如果海口代表过去，三亚代表现在，那么陵水应该代表未来。陵水担负着为海南发展开创新模式、为现代旅游树立新标杆、为国际旅游岛建设打造新引擎的使命，并指出免税将是一个战略性切入点。因为从本源看，海南自九十年代初成为一个特区，到今天成为国际旅游岛，海南最终的目的是要变成自由岛。国际旅游岛是迈向自由岛的一个跳板，一个过程。现在国际旅游岛提的三个概念：开放领空权、免签证、免关税。实际上，核心还是免税，海南所有的路径都是瞄准自由岛。
对于陵水未来的谋划，任总认为绝对不能单纯做旅游，必须坚持城镇化、休闲化、产业化、国际化，四位一体。首先要限定土地功能，鼓励发展持续性产业，以房地产为杠杆，推进创意、研发、展示等高附加值环节的集聚；其次要解决目前“三菜一汤”，吃光喝光，只有房子没有配套的问题，要构筑一些核心的东西；再次旅游应与其它产业实现有效嫁接，产业链能有较好延伸。比如做游艇，不仅仅要有码头，可能还需发展制造、培训、销售与维修等环节，形成完整的产业链。
美好的时光总是短暂，沙龙在热烈的讨论中渐入尾声，激烈的头脑风暴让所有人收获良多。对于一个“致力于打造中国最好的战略思想库”的机构而言，如果说思想是灵魂，智慧是武器，那么沙龙就是激荡思想的舞台，砥砺智慧的战场。如果说，打造战略思想库是驶向未来的航海图，那么沙龙就是战地进军的集结号。大家都希望沙龙越办越好，常办常新。
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