四大认识----住房消费者可以进入楼市“购房”

关键词：房价 买房 楼市预期 保障房 人民币升值 消费者心理 楼市调控 国十条

中国楼市很是混乱，政策经济说VS市场经济论之争永无休止。住房是民生之重中之重，是和谐之考量，宏观政策调控楼市无效（失效、失灵、或治标不治本），虽已司空见惯，但每次关乎楼市政策出台都会引起楼市轰动效应。房价，下降或上涨？楼市，进入还是退出？从来都是被唇枪舌剑或被焦点。

2010年，楼市政策频繁而空前。全国经济工作会议，两会都已为住房保障、普通安居定下基调，但市场显现的却是背道而驰。因而，政府在阳春四月重拳出击，国四条、国十条纷纷轰炸疯狂的楼市，保障房建设、首付限制、利率提高影响了消费者的市场预期，甚至有学者、业界人士或者专家纷纷建议暂时不要买房。理由是大量保障房建设会冲击商品房市场，国家动真格来整顿市场，等待房价下降再进入楼市方明智之首选。

但是，个人认为，只要是真正需求者，在楼市下调之跨度下，可以考虑进入楼市。

第一，消费者市场预期与投机者市场预期相反。消费者的市场预期是非理性的，消费者是很难准确在房价下降期或最低点时进入楼市的，他们分析政策、听从专家“理性”进入楼市。一是抗风险能力低，二是绝对的理性，想在最低点购买的欲望太强，三是信息不对称，具有时滞性或是随从心理强。投机者或者投资者的市场预期是理性的，他们能够在合适的价位和时机进入楼市，这就是政府打击投机和投资的政策失效的根源。否则消费者也不会在08年那么好的进入楼市阶段望而却步。而投机者他们运用市场供需理论、市场流动性理论使得住房观望情绪大于购买情绪时，他们选择购买。因此，当前，楼市下行或者打折销售时，作为消费者，或者真正的住房消费需求，不妨试着逆普通消费者思维，选择在降价空间的合适时点进入楼市。消费者不要把太多的希望寄托在希望房价下降到最低点时购房。

第二，保障房与商品房供求与房价关系模糊。保障房与商品房，互补品VS替代品？一般地，从住房供给总量均衡上看，保障房与商品房是替代品，保障房多了，会引起商品房供过于求，因而房价下跌，有利于消费者。实则不然，保障房多了，商品房少了，商品房出现供不应求，于是商品房价格上涨，而我国的房地产市场真正的供需矛盾在于结构性矛盾，商品房量少了，或者改善性住房需求得不到满足。事实上，我国的改善性住房需求或者需要（攀比心理）在整个住房需求中占主流。我国的政策是抑制这种住房改善需求或者改善性住房控制，因此会使得改善性商品房供求失衡更加严重。长此以往，我国住房商品市场还会呈现这种价高的局面，仅仅依靠商品房与保障房替代品的思维是很难使房价下降的。我国的房地产市场具有特殊性，整个住房需求应该视保障房和商品房为互补品，即要保障房又要商品房，这是市场经济发展中的公平与效率重要体现。因此，如果是改善性住房需求者，在合适的房价下，可以选择进入楼市。

第三，人民币升值压力会改变利率调控政策。中国楼市是钱堆起来的，有民间资本、有国家财政支出及外来热钱的涌入。迫于国外政治的压力，中国人民币升值面临空前的压力，虽然政府对外申明中国人民币升值与否取决于自己，但是不排除有升值的可能性。人民币一旦升值，一是外来资金大量注入，外来热钱进入中国，楼市作为三在投资选择的首选，房价上涨便成为了可能。二是会造成流动性过剩，控制流动性过剩，主要通过提高利率，从而按揭贷款的难度进一步增大，购房成本增大的同时，又不会出现改善性住房供过于求的局面。到时候购房更难。因此，在现行房价有下降或者有打折优惠购房时，想购房而且有能力购房者可以选择进入楼市。

第四，楼市消费者心态要平衡。一般地，很多消费者有一种担心，担心自己买房的时机不对，担心自己不是在最低的时候买房，有亏大了的心理。其实，还是一种住房需求与住房需要的区别，很多住房消费者进入楼市的一个动机不纯，虽然他们购买住房是为了住房消费，但他们等待住房价格升值后，想再重新转手倒卖。因此，这种住房消费者，他实则为住房消费与住房投机的混合物，于是就会出现亏与赚的心理，房价下跌，会觉得不值或者亏大，楼市上涨会进一步刺激他们投机转手。其实，只要你是真正的住房需求者，你想要住房而且有能力买房，而且做出这样的选择，就不会为之而深深后悔不已，世上很多选择做过之后都是后悔的。对楼市消费者来讲，摆正心态，少一些后悔或者抱怨，纯粹的住房消费让自己感觉物有所值，或者有一种“啊Q精神”，才能让我国楼市进入常态。因此，只要你有能力而且想购房，在宏观调控政策作用下，短期房价下跌的区间，可以选择进入楼市。