一、史上最严厉政策出台的背景
被称为史上最严厉的调控新政策新国十条、新国四条，其多方位的政策力量已在4月中旬开始重磅加码，后续配套政策细则正在研制之中。新政策强势出牌了，二套房贷有了新的数字化的操作性政策，“高房价地区可以暂停第三套房贷、地方可限购房套数、异地炒房不予贷款……”，这次政府的措施方向、方式、方法对头多了，新政为暴热的楼市打了一剂退烧针。
70个大中城市3月房价同比11.7%涨幅创纪录惊人之高，说明市场如脱缰之马狂奔，房价飞涨恐慌性买家入市，新政之前中国热点城市的楼市已几近疯狂。岁末年初的那一轮政策风暴未能控住稳定房市。这是这次中央政府出重拳的主要因素之一；当然，另一个更重要的主因是，一季度GDP增速11.9%创近三年新高，今年“开局良好”经济有点偏热也让中央决策层并不再担心全年“保八”任务的完成。宏观经济回暖复苏“开局良好”，说明实体经济开始再现活力生机。
新政策意图：房地产引擎马力可以慢点了，一，可以短期改变地产市场预期，继而抑制房价过快上涨；二，又可以适当为略显过热的经济（一季度GDP11.9%）降温。一举可以多得。两个大的主因导致中央政府下定决心，可以放手出重拳整肃房市，促使政府在数据出来之际在极短时间内作出战略性的策略调整立即予以出精准度较高的重招。
3月下旬起至4月上旬的阳春行情强势反弹始于“3.15央企地王”的助推，刚性需求和投资投机需求两股主要力量主导了房地产市场，大批怀有“恐慌”、“焦灼” 、“怕再踏空”心态的买房者跟风告别观望，争先恐后追涨冲进市场，迅速刮起一股抢购风潮。期间国内舆论反响甚为强烈，新华社、人民日报、央视的国家级新闻媒体连续不断发表房地产评论文章，国家媒体史上罕见的20多连评直指楼市高房价，令房地产处于舆论的风口浪尖。
房地产政策环境急转突变是一定有形势大背景的。政策超级风暴直击过热的楼市，政策性打压房地产高房价，政府已下定决心。中央不可能听任和放纵楼市房价像今年一季度末那样的非理性上涨，温总理两会期间的“政治承诺”显然要兑现，楼市调控政策进一步升级由此也势在必然。
主要因素：
（1）宏观经济整体态势走势趋好。
2009年全年GDP增长8.7％，在全球金融危机之际，中国4万亿投资一揽子计划实施率先回暖并步入复苏的关键阶段。2010年4月15日国家统计局公布一季度主要经济数据，2010年1季度“开局良好”取得GDP增长11.9％，比上年同期加快5.7个百分点，高于去年四季度1.2个百分点。特别是最终消费对经济增长的贡献率为52％，投资为57％（注：去年为94.6％），外贸为-9.9％。“三驾马车”中“投资、消费、进出口”一季度GDP贡献率分别为“6.9、6.2、-1.2”个百分点。
（2）3月房价涨幅超乎想象。
4月15日当天国家统计局公布一季度有关房地产运行的统计数据，3月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7％，其中新建商品住宅价格同比上涨15.9％。与去年3月相比，70个大中城市新建商品住宅销售价格出现了罕见的统统上涨的局面，其中涨幅最大的5个城市是：海口64.8%、三亚57.5%、温州22.3%、金华20.9%、广州20.3%。二手房同比上涨9.5%。分地区看，与去年同月相比，二手房价上涨的城市有69个，其中涨幅最大的5个城市是：三亚50.4%、海口40.4%、深圳23.9%、温州18.6%、银川16.2%。房价的同比涨幅创下了自2005年7月对房价实施月度统计以来的最高水平，也是房价连续第10个月出现同比上涨。3月份“国房景气指数”为105.89，比2月份提高0.42点，至此该指数已经连续12个月回升。
（3）地王超速提振和恢复了市场信心，“地王惹的祸”助推了热点城市房价过快甚至非理性地上涨。
岁末年初的上一轮政策调控（“国十一条”等）虽对今年年初的房市起到一定的作用，市场观望期曾在70天内一度显现，但是，“两会”刚结束后第一天，3月15日“三枪拍地惊奇”央企三“地王”诞生之际，房地产市场信心迅速提振，市场预期乐观趋同看多。“3.15地王”是市场风水岭。3月下旬之后到4月15日这段近一个月的时间内，全国楼市在京沪等一线城市的风向标的“示范效应”下，刚性需求在投资投机性需求的带动下带有“恐慌性”色彩快速释放，房市再现中级“阳春”行情。据北京市房地产交易管理网显示，北京3月开盘价环比涨三成，期房成交量环比2月上涨48.5％，38个项目整体开盘均价超过2.5万元/平方米，环比涨34.5％。北京3月二手房成交量27219套，日均达878套。3月下半月激增相比上半月涨幅91％。3月30日单日成交2273套，再次刷新记录、京城一时间显现“无房不涨价，热点地区5成炒房‘扫房客’蜂拥而至,京城四环内住宅期房均价破3万/平方米。 上海3月份新房成交量环比2月大涨150％，成交均价19767元/平方米，同比大涨48％。上海不少热点区域交投活跃，3月最后4天都出现了日签千套以上的成交量。上海楼市阳春季节和世博开园行情一齐提前演绎。
二、新一轮宏观调控新政出台的显著特点和特性
1.新政策凸现国家的政治性、政府强势感。
政策永远是为国家政治而相机研制的。政治，顾名思义，国家政府有政方可治，政策方针纲举目张，渗透到各个领域。中国的市场经济一定是中国共产党执政党领导的人民政府强势拿捏掌控下的有一定的计划指令影子前提下的市场经济，房地产市场的发展走势必然从其大战略意图而体现政治性。在全球金融危机之际，连发达的资本主义国家政府都盛赞和首肯中国政府主导下经济率先回暖复苏的“中国力量”。在中国，强势政府毋容置疑始终有其铁腕的优势。
2.最严厉政策体现出其调控水平的策略性、艺术性、突击性、针对性、灵活性。
策略性：这些特性主要表现在政府政策出台策略性在于出政策的时间节点选择上比较适时，也就是说在宏观经济回暖复苏今年一季度“开局良好”的几大经济数据直观表明经济发展“超预期”的前提下，尤其是一季度房价涨幅创纪录冲高之际，房地产政策收紧有其可操作性和必要性，况且始自2008年四季度的“托市”政策阶段性地完成了其历史使命，当然，为经济平稳快速发展而推行的4万亿一揽子投资计划取得积极成果的同时，投资中难免有些副作用，比如重复建设、过度投资等。的确主客观上也需要调整放慢些节奏。这次超重量级政策的突然出台具有突击奇袭的色彩。当3月下半月开始，房地产市场之前的观望情绪顿散，市场信心强势恢复，阳春行情激情四溢，市场后市预期几乎一致看多，市场各类需求正抢道入市猛烈释放，房市近乎疯狂，愈演愈烈，市场几乎不再轻易相信调控政策的力量之际，突袭的最严厉政策一下子震住了市场，其精准性雷倒了众人。最新政让市场再次领教了其威力，这次彻底让市场明明白白这下子“狼”真的来了。
此外，中央政府往往在中国百年梦想的盛会举办之前用房地产调控政策来警示和抑制（“灭火”）即将到来的一波国内外“投资中国热”，前有2008年奥运会之前2007年9月27日的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（“二套房贷新政”）及当年底的其补充通知，2008年全年房市整体低迷。如今，世博盛会开园在即再一次出新国十条、新国四条一遏制境内外投资投机性购房需求
艺术性：从政府政策的策略性角度来看，更多可以看到这次中央政府大手笔调控房市也同时具有很强的艺术性。从时间节点、操作侧重点、出新政的节奏等方面可以看出调控组合拳有着其艺术性的色彩。现阶段宏观经济基本面趋好，楼市泡沫尚处于初期，打压楼市对宏观经济的影响虽有一定的副作用，但是新政策影响经济大局还是比较有限的。警示楼市的苛政，为的是确保房市健康有序、平稳良性地发展，更重要的是出于调整经济结构、转变经济增长方式，提高政府宏观调控水平，具有长远的意义。
灵活性、弹性：“新国十条”对打击炒房炒地的投机行为有着极强的针对性，同时有具有灵活性。对限房贷、限购房等方面作出了总体部署，在具体操作层面上，有极强的灵活性，突出表现在放权让银行系统研制自行控风险管理的操作细则；相关的灵活性还表现在措词上，用“暂停”三套及以上房贷，而不是“禁止”，意味着日后可相机收放。放权给“地方人民政府采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”。这两方面的放权，摒弃一刀切的刚性政策，采用动态差别化策略，通过首付成数、贷款利率金融杠杆来调节市场需求的释放。自主性强的弹性的政策取向，为的是因地制宜，目的在于检验各地方政府、商业银行是否自觉地与中央政府、央行保持高度的一致，又是如何好自为之的。为了稳定楼市既给地方压力又一定程度上可以转化社会矛盾的方向。此次还明确建立问责机制以政策给地方政府施压。
当然，针对房价过高、上涨过快、供应紧张的地区（即热点城市），要限房贷、限购房，甚至提速试行相关调节收益的税收，但是暴热外的其他地区还是要坚决支持自住型住房消费，也隐性地支持政策外地区的投资性需求，毕竟中国地区差别很大，拉动内需还是要依靠各地房地产这一主引擎，对尚未房地产狂热的那些二三四线城市还是一定要沿着“稳妥推进城镇化”思路来发展中小城市、小城镇的。中央政府严厉政策的关键词“差别化”、“限贷、暂停、限购”，为了避免一刀切伤及无辜地区，应该讲，还是用心良苦的。中央考虑到史上最严厉新政的杀伤力，特意对地区差异很大的不少城市，推行差别化政策体现“有保有压”的保护性，其意图是更多地让真正的民生地产为各地的可持续性发展提供有力的支撑。
从政策立竿见影的效力和影响来看，自2010.4.12-4.25.半个月主要城市市场动态看，一线城市的楼市即已进入观望期，成交量环比下跌明显，京沪下跌三四成，而武汉、长沙、合肥、哈尔滨、海口、贵阳等省会级二线城市的环比成交量超两成。看来二三线城市的吸引力正在强化。
三、“新国十条”新政尚存在着一定的局限性
苛政的确猛于虎，其威慑力“新政让中小投机走开”，但是，新政自然还存在着一些局限性。新政也误伤到住房需求中改善型需求的合理性。“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于 30％”，90平方米以上的首付三成首套房，并不鼓励支持有此特点的自住性需求。市面上有大量的90-110平方米二房户型的住房颇受市场青睐，新政在这方面有点教条化，硬是凑靠“90/70”政策规定的指标。事实上，上海的人均面积标准33.4平方米，100平方米左右二室户的市场需求还是为数不少的。况且，相对多一成的首付，就那么能降低房贷风险吗？国人的面子情结很重，“欠债还钱，天经地义的事”早已根深蒂固，公认的房贷优质业务其不良贷款率极低的。而真正的大投机炒房者不需要房贷，中级炒房者也不在乎加一成房贷的。
房贷新政对楼市是把利剑，“二套房贷”是焦点中的核心。而新国十条“对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；”这一具体的措施，将限制了诸多改善型需求中的置换需求、婚房需求、分户需求，这一大利空消息，政策有些误伤及无辜，打压和抑制了正常的合理需求，着实动了这部分为数众多的购房者的奶酪。毕竟真实的改善型需求并非是跟风的投资投机性需求。真正的楼市投机炒房者都是资金雄厚的，不会在乎首付比例。新政策出台更主要的目的是保护银行利益，控制贷款风险。
笔者曾在今年两会期间撰文《给温家宝总理的三条建议——关于重新构建房地产市场思路》中建议中央政府调整现行住房消费政策，“建议：改为“鼓励支持一套房，适度放宽二套房，严格控制三套房，从严卡死四套房”。要调控二套房个贷阀门，首付可相机上调成数。政策要像精准导弹让投机走开。” 无论从发展的角度还是满足正常合理需求的情理方面，政策对改善型需求还是相当有必要“适度放宽”的。何况，第二套房子在现实生活层面还无法绕开“以房养老”、“财产性收入”等实际问题。
政策的局限性还在于并没有解决房地产市场的根本问题，治标可维系约11个月左右的时间，但却终究还是不治本的。政策短期利空，但不能决定一年后的楼市态势。本届政府任期尚有2年多，明年两会后若楼市回暖复苏房价再次走高，中央政府再次面临压力，问题是届时估计还会出些政策。现在楼市政策的“第二只靴子”---税收“物业税、保有税、特别消费税”尚未落下，这将视新国十条的效力而定，也许保有类税收“二靴”在下半年落下，也许将在明年2季度，有相关类似的税种征收。