广州新政策如出重拳楼市或崩溃

　　  国家新一轮房地产调控政策接连出台后，2010年4月30日地方版北京新“十一条”出台，尤其是北京本地居民的购房套数作出限制，政策力度之严，加码调控楼市之举引发个盘下降到6000元/平方米现象。国家新政出台以来的十多天内，广州一手房的网签成交量与房价均在不断地上下震荡，这也从一个侧面反映出目前广州楼市买卖双方的僵持与胶着。4月26日，“国十条”广州细则已经在广州市政府常务会议讨论并原则通过。其实，4月30日北京版“国十条”细则也只是在国务院政策大框架内进行政策的细化，没有在国务院政策外再增加严厉的调控措施，预计楼市更加理性的广州也不会出台国务院政策以外的严厉调控措施。

　　  5月1日，广州房管部门表示，穗版新政或五一后公布，“广州肯定会抑制不合理的购房需求，新政的具体细则等到"五一"节后才能公布。广州市国土房管局新闻发言人没有正面回应广州会否限购多套房的话题，同时他还表示，广州市房管系统只可以查到个人的购房记录，无力核实家庭的购房记录。这也意味着仅凭房管部门，广州没有条件实施类似北京的同一家庭只能新购一套房的政策。

　　  2010年4月26，广州市政府常务会议原则通过落实国务院楼市调控新政的相关意见，其中提出要从规范市场秩序、加速保障房建设、加大商品住宅用地供应等方面采取措施。而其中透露出的供地5平方公里、推出40万平方米限价房用地等信息，均在此前已经发布过一轮。同时，广州楼市落地政策已经起草完毕，目前还在走相关程序等待市政府的审批。对于是否限制购买多套住房等更严厉的措施，广州目前还没有正式表态。

　　  2010年5月3日，有广州政府部门人士说：“广州目前不会效仿北京的做法出台极端严厉的政策,“如果限制家庭只能买一套房,将会误伤改善型需求,比如很多房改房的面积都特别小,这部份家庭有换房的需求,广州还是希望建立梯级市场,保持市场的平稳发展,既不要爆涨,也不要猛跌。

　　  五一小长假曾经是人们看房选房比较集中的时间，业界俗称“楼市大阳春”，然而今年这个小长假似乎有些冷。只要是谈到楼市,无一不涉及房贷新政的巨大影响。而这次被称为史上最严厉的房地产宏观调控,目前也确确实实深刻地影响着各地楼市。广州今年“五一”楼市有点冷，“五一”后，广州楼市观望气氛浓。随着近期国务院一系列调控房价的重拳出击，曾经高歌猛进的房价涨幅开始趋缓，“量缩价滞”成为当前楼市的“标准样式”。十字路口的楼市，完成打破了只涨不跌“神话”。随着各地新政接踵来， 地产商频出招救市，或者采取主动下降房价方式，原来声称“不降价”的开发商已彻底打破不下降房价的心理，急降了3000元/平方米。或者是自己帮助购房者支付贷款利息。

　　  4月30日 “京十一条”堪称最严厉 ，下跌成共识或达30%；5月5日深圳已经出“十三条”新政策，包括广州在内的地方版新政或陆续出台。其实，广州楼市新政也应该是宽严相济 为不理性房价套上笼头。不要成为“空调版”深圳“十三条”政策一样，形同虚设。应该以“京十一条政策”作为广州首善之区落实中央调控精神的先锋模范，以“京版”新政作为楼市调控制定一个模板。

　　  “京版”新政会起到什么效果？从近期讲，要看房价会不会应声下跌；从中远期讲，要看房产市场在严厉调控之后会不会一蹶不振，进而削弱其支柱产业地位影响到经济增长。从这个角度说，楼市新政如同走“平衡木”，既要房价回归理性，也要房地产市场健康发展。

　　  毫无疑问，“京版”新政中最引人关注的两个“首次”就是平衡了这两个诉求的结果。第一个“首次”在购房环节，“同一购房家庭只能新购买一套商品住房”，对于热钱炒房催生的楼市泡沫是一针较为有力的刺破。实际上，在不合理房价的构成因素中，除去央企地王、土地招拍挂制度缺陷等固有的结构性因素之外，炒房游资是最不讲规则的主要推手。限制一户家庭只能购买一套，将使游资的套利空间大大受限，即使能够寻找到政策缝隙钻空子，成本也将大大提高。在新政打击之下，在游资聚集的传统区域，房价回落已经可以预期。必须看到，鉴于对物权的尊重和便于政策落地的现实考量，对于既有多套房者并未作出应对规定是可以理解的。

　　  第二个“首次”在销售房环节，即详细规定了加强个人售房计征税款时的管理措施。在二手房交易环节，过去存在大量“阴阳合同”。“阴合同”显示买卖双方真实的成交价格，而“阳合同”则填低房价交给房地产交易中心过户，以便少交税。“阴阳合同”不仅使政府财税蒙受损失，而且加剧了楼市的诚信流失。强化售房计征税款时的管理，既是维护市场秩序的需要，也是保障性住房建设的必要准备。

　　  基本上，“京版”楼市新政体现了宽严相济的特色。宽的是人们正常的自住性需求，以及对保障性住房的政策支持；严的是对炒房途径的审核把关，以及对于保障性住房的质量管理。

　　  作为“临时性”措施，“京版”新政的目标极其明确，就是要为不理性房价套上笼头，同时为保障性住房建成投入市场平抑刚性需求赢得时间。从保证政策效应的发挥所需时间来看，这项新政至少应该延续到今年四季度。而从楼市新政体现出的新理念看，控制房价，保证房地产市场平稳发展，将成为较长期的政策目标。

　　  未来中国房价上涨还是下跌？从“国四条”到“拿地首付不低于50%”，再到“营业税优惠政策”终止，中央政府密集出台了多个楼市调控政策。就在政府稳定房地产价格的调控措施频频发力的同时，楼市“高烧”依然不退。明年房价不可能下降，还要涨。首先，目前的楼市需求太旺，整个市场供不应求，房价不可能下降。其次，开发商没有降价的压力。如果政策能够得到严格执行，房价在明年将出现回调。明年房价大涨不可能，大跌也难，就一线城市而言，下跌的可能性大于上涨。虽然在不到半个月的时间里，楼市调控政策频频发力。