未来五年最具发展潜力的朝阳产业——养老产业
——全球已经进入老年化社会，中国人口基数大，老龄化社会来势凶猛。目前每5个老年人中就有一个中国老年人，世纪中叶每四个老年人中就有一个中国老年人。
什么是老龄化：国际上通行以老年人口占总人口的比重作为衡量老龄化的指标，即60岁及以上老年人口的比重达到10%以上，或者65岁及以上老年人口的比重达到7%以上，标志着这个国家或地区的人口进入老年型，人口开始老化。
全球随着老龄化问题的出现，老年型国家也会随之增多。1950年，全球属于老年型国家有15个，2002年已经达到50多个，其中绝大多数是西方发达国家。专家分析，许多西方国家60岁以上老年人占全国人口的比重，将会在10-20年内达到20%，甚至个别国家有达到25%的可能。预计2050年进入老龄社会的国家和地区将占总数的91.6%,21世纪将是全球老龄化的世纪。
据世界银行的统计和预测,我国是世界上老年人口最多的国家,堪称世界老年人口大国。2002年,我国60岁及以上老年人口为1.43亿人,占总人口数的11. 8%。预计到2030年,将增加到32845万人,占世界老年人口总数的26%。现在,世界上每5个老年人中有1个中国老年人,2030年,世界上每4个老年人中将有1个中国老年人，约占亚洲老年人口总数的36%，约占世界老年人口总数的22.3%。
同时，我国也是世界上老年人口增长最快的国家之一。80年代以来，60岁以上的老年人口平均每年以3%的速度持续增长，目前已经超过1.43亿，从2001年到2020年的20年间，我国进入快速老年化阶段，年均增加596万老年人口，年均增长速度达到3.28%. 我国老年人口规模之大，老年速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。
我国人口老龄化的主要特点是：
第一、人口老龄化提前达到高峰。上世纪后期，为控制人口的急剧增长，国家推行计划生育政策，使得人口出生率迅速下降，加快了我国人口老龄化的进程。由于本世纪前半段人口压力仍然沉重，还要继续坚持计划生育的国策，其结果将不可避免的使我国提早达到人口老龄化高峰。
第二、在社会经济不太发达状态下进入人口老龄化。先期进入老龄化社会的一些发达国家，目前人均国民生产总值达到20000美元以上，呈现出“先富后老”情形，这为解决人口老龄化带来的问题奠定了经济基础。而我国进入老龄化社会时，人均国民生产总值约为1000美元，呈现出“未富先老”，由于经济实力还不强，无疑增加了解决老年化问题的难度。
第三，在多重压力下过渡人口的老龄化阶段。本世纪前半段，我国在建立和完善社会主义市场经济体制过程中，改革和发展的任务繁重，经济和社会要可持续发展，社会要保持稳定，各种矛盾错综复杂，使得解决人口老龄化问题相对发达国家和人口少的国家更为艰巨。
新中国成立以来，尤其改革开放以来，以老年、残疾人、孤儿等特殊群体为主要服务对象社会福利机构得到了长足的发展。长期以来，以国家和集体包办的养老机构存在资金不足、养老机构少、服务水平低、无法可依、无章可循等问题，难以满足老年人日益增长的物质和文化需求。截至2005年底，全国城乡有社会福利院、敬老院、养老院、老年公寓和老年护理院等养老服务机构39546个，总床位149.7万张（2）（《中国老龄事业的发展》白皮书），但中国现有老年人口数约1.43亿，如果按照老年人口的5%计算，也要有600——700万张才能，或者至少600万张才能进住养老机构，而全国目前的床位只有149.7万张，相差甚远，难以满足严峻的人口老龄化的需求。
面对我国严峻的人口老龄化形势，国务院办公厅于2000年2月27日转发了民政部等11部委《关于加快实现社会福利社会化意见》（国办〖2000〗19号文件），提出“社会福利事业的改革与发展，已经引起党和政府及全社会的广泛关注。为此必须从长远和全局出发，广泛动员和依靠社会力量，大力推进社会福利社会化，加快社会福利事业的发展，这对于进一步建立健全社会保障制度，促进社会稳定和社会文明具有重要的意义。同时推进社会福利社会化，对于扩大内需，拉动经济增长，增加就业，具有积极的现实意义”。此文件的发布，为社会力量参与社会福利事业建设提供了土壤，业界人士认为，社会福利社会化的提出，标志着我国社会福利事业开始走向市场化的道路，“社会福利社会化”即社会福利的“民营化”、“市场化”或者“私有化”。
随后，国家和地方关于老龄产业政策文件的相继出台，引导、鼓励和支持社会力量参与老龄事业建设，发展老龄产业。
1、《关于加快发展养老服务业的意见》(国办发〔2006〕6号)
发展养老服务业要按照政策引导、政府扶持、社会兴办、市场推动的原则，逐步建立和完善以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的服务体系。要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度，积极支持以公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业。
（一）进一步发展老年社会福利事业。
（二）大力发展社会养老服务机构。
（三）鼓励发展居家老人服务业务。
（四）支持发展老年护理、临终关怀服务业务。
（五）促进老年用品市场开发。
（六）加强教育培训，提高养老服务人员素质。
2、《中国老龄事业发展“十一五”规划纲要（2006-2010）》（全国老龄委发〔2006〕7号）
——发展老龄产业：坚持“政府引导、社会兴办、市场推动、加快发展”的方针，优先发展养老服务业，辅以卫生健康服务、旅游娱乐和金融保险业，逐步培育适应人口老龄化发展的老年消费市场。到2010年老龄产业要有较快的发展。
（一）政策扶持。发挥政府的指导和监督作用，把老龄产业纳入国民经济发展总体规划，列入国家扶持行业目录。出台《关于加快发展养老服务业的意见》，制定引导老龄产业发展的税收、信贷、投资等各种政策，采取税收优惠、减免费用、信贷支持、等特殊政策，大力扶植尚在起步阶段的老龄产业，积极鼓励、引导和规范个体私营和外资等非公有资本参与老龄产业的发展。
（二）加快发展养老服务业。增加对养老设施建设的投入，鼓励吸引社会力量投资兴办不同档次的养老服务机构。支持信息服务、管理咨询、人才培训等社会中介机构的发展，鼓励社会力量开展以社区为基础的老年生活照料、家政服务、康复护理、紧急救援、心理咨询等服务项目，形成为老服务网络体系，为居家老人提供优质、便捷的服务。
（三）大力开发老年用品和老年服务产品。鼓励和扶持开发老年产品，引导企业生产满足老年人各种需求的门类齐全、品种多样、经济适用的老年用品；整合各地旅游资源，推出适合老年人特点的精品旅游线路和服务产品，促进老年人出游，发展老年旅游业；拓展多种经济成分并存的老年卫生健康服务领域，为老年人提供预防、医疗、护理和康复保健等服务；积极开发适合老年人的金融、理财、保险等其他服务项目。
（四）培育老年消费市场，引导老年人消费。鼓励支持老年用品专卖店和独立核算专卖柜台发展，有条件的地方可试办针对中老年消费群体的市场或产品展示，促进流通，扩大销售。在鼓励商家生产个性化、人性化商品的同时，正确引导老年人的消费观念和消费行为，帮助老年人建立健康的消费理念，促进老年消费市场的繁荣与发展，最终带动老龄产业的可持续发展。
——实施《规划》的保证措施
（一）充分发挥各级党委和政府的主导作用。
（二）加大老龄事业发展的资金投入力度。
“十一五”期间，根据经济社会发展水平和老年人口发展规模，逐步建立老龄事业投入的增长机制。中央和地方财政要根据老龄事业发展需要和财力可能，逐步增加对老年服务设施建设、老年文化教育、老龄科学研究和老年活动等方面的投入。在国家发行的彩票收益和上缴中央财政公益金中要有一定的比例用于老龄事业建设。要充分发挥各级老年基金会和其他基金组织的作用，积极引导民营资本和吸收国外资金投入老龄事业发展，逐步形成多元化的老龄事业投入机制。国家商业银行和政策性银行要加大对老龄事业发展的信贷支持力度。对于符合老龄事业发展方向，又有市场前景的老龄产业，需要银行信贷支持的，要按信贷规定给予支持。
（三）加强老龄工作机构和老年群众组织建设。
（四）加快为老服务队伍建设。
（五）加强科学研究和人才队伍培养。
为适应人口老龄化的要求，要进一步加大老龄科学研究的经费投入力度，改革科研体制，培养一支高水平的老龄科研队伍。“十一五”期间，要完成中国老龄事业中长期发展战略研究项目。
（六）努力扩大对外交流与合作。
在人员培训、学术研究和项目合作等领域拓宽对外交流与合作，借鉴国际应对人口老龄化的经验和做法，不断提高老龄工作水平。
（七）建立督查、评估机制和激励机制。
1、 全国供求量分析
目前，中国1.43亿老人的需求，全国每千位老人十张床位
2006年，中国80岁以上的高龄老年人超过1600万人，纯老年人家庭占有老年人家庭的比例城市约为40.3％，农村约为37.8％，并在继续增加。加上老年人中的病残人口，需要照料服务的数量是很大的，而现有社会服务的发展相对滞后。
以养老机构和床位数为例，2005年底，中国各类老年社会福利机构达到3.95万个，总床位149.7万张，平均每千名老人仅占有10张床位。发达国家平均每千名老人占有养老床位数大约是50－70张。按照全国老龄工作委员会的调查，约５％的老年人希望入住养老机构，这样算下来，也要700多万张床位，差距较大，亟须加快发展速度。
潜在——超过3成城乡居民忧虑自己的养老问题
2006年12月11日，零点研究咨询集团发布的一项调查结果显示，城乡居民对于养老问题有忧虑者的比例出现大幅上升，有超过32％的受访者，表示出对养老问题非常担忧和比较担忧。
2、 上海供给量分析
上海市老年人口286.83万人，仅有养老床位总数69785张
截至2007年底，上海市60岁及以上户籍老年人口286.83万人，占户籍人口的20.8％；65岁及以上人口211.18万人，占总人口的15.3％；70岁及以上人口158.74万人，占总人口的11.5％；80岁及以上人口50.24万人，占总人口的3.6％，占60岁及以上人口的17.5％。百岁老人758位。全市共有“纯老家庭”老年人84.37万人，其中单身独居老人19.30万人。2007年上海市户籍人口平均预期寿命为81.08岁，其中男性78.87岁，女性83.29岁。
作为全国最早进入老年型城市的上海，60岁及以上老年人口和80岁及以上高龄人口逐年递增，且增速加快。“十五”期间，上海市户籍60岁及以上老年人口年平均增加近5万人，而在“十一五”初期的2006和2007年，60岁及以上老年人口年平均增加量就已超过10万人。此外，80岁及以上的高龄人口是老年人口中快速增长的一个年龄组。自2000年以来，60岁及以上、65岁及以上和70岁及以上年龄组的年平均递增率分别为2.5％、1.7％和4.2％，80岁及以上年龄组的年平均递增率则为7.4％。
截至2007年底，上海全市共有养老机构560家，养老床位总数达69785张，若按照上海市286.83万老年人的3%需求床位计算，上海全市需要86049张床位，还相差16264张床位。
3、 江苏供求量分析
全国省1151.7万老人床位仅有11万余张，缺口非常巨大
“十一五”期间，我省人口老龄化将进一步加快。2006年底，60岁以上老年人1151.7万，占户籍人口的15.74%，其中80岁以上高龄老人160万，占老年人口的14%。预计2010年60岁以上老年人将超过1260万人，占总人口16%以上，其中，80岁以上高龄老人将超过190万，占老年人口15%。若按照江苏省1151.8万老年人的2%需求床位计算，全省需要23.034万张床位，而目前，全省各类养老床位总计11万张左右，与我省的老年人口差距非常大。
根据我省老龄事业“十一五规划”目标：养老床位苏南要达到老年人总数的2%以上，苏北要达到老年人总数的1.5%以上，全省新增15万张以上床位。
4、 养老服务产业分析
——养老服务产业是朝阳产业，市场潜力巨大，机会多，但是市场不成熟，没有非常成功的先例，缺乏行业规范和成功模式借鉴。
1）国外养老服务机构发展的现状——以人为本，因地制宜
在国外，专家认为理想的老年人居住建筑应该是允许老年人自由且独立的生活，并提供必要的协助，而不应该一切包办，否则反而会降低老年人的活动能力、加速老化进程。
以下列举几个不同国家老年人相关产业以供参考：
u 美国：老年住宅设施完善
处于西方文化的大背景下，美国老年人的独立性很强。美国老年人居住建筑模式重要有3种类型：
独立式老年人住宅，满足有自理能力的老年人的需求，一般为普通住宅和老年人专用住宅。多数是带橱卫的一室户，平面紧凑，采用标准构件，造价经济，总体布局上注意将老人住宅群布置在社区中心附近，结合社区服务设施、社交场所、医疗中心及交通等设施；
集合式老年人住宅，有专门的服务人员提供老年人所需服务，一般不包括医疗和护理。住宅内有方便、安全的社交娱乐场所和公共食堂等各类设施，并有完备的保卫和报警系统。
护理性老年人住宅，提供全面的护理和医疗服务，建筑按无障碍设计。卧室卫生独立，起居室和厨房共用。
另外在美国还新兴了许多大型的老年社区，他们综合了以上三种住宅模式，并有效的进行组合，使其更完善、更和谐、更互动。让老年人不论住进哪种住宅都能享受到积极的生活方式。
u 荷兰：老年公寓不显孤独
在荷兰，由于国家对老年人的社会政策倾向于让他们居住在独立的公寓中，使得老年人往往感到孤单、与外界隔离。针对这一问题他们提供了一个方法：老人虽然住在独立的公寓中，但从整个建筑空间来讲，让老人能感到与他人和睦相处。将建筑的城市意味、社区功能和生态目标三种元素有机结合在一起。用富于表现性、细致设计手法为其提供丰富的视觉感受，从外观上体现老年公寓的安逸、宁静和对自然回归。这样的公共社区除了完善的配套设施和注重环保、减少污染外，每个独立的单元都包括一个起居室、书房和至少一个阳台。
u 日本：老年住宅突出自助自理
日本的老年人生活质量是在良好社会保险体系的基础上实现的。由于日本的人工费贵，而住宅的技术和电器化程度高。这特别体现在老年人住宅和为老年人提供的公用设施上，使得老年人能够在生活中充分实现自助和自理。比如：提供无障碍设施的老年人住宅产品，提供具有看护性质的老年人住宅产品，提供能和家人共同生活的（二代居）住宅产品。通过这三种老年住宅产品在社区内的共存，以形成满足各个类型老年人基本生活需求的老年人生活社区。由于日本提倡老年人和家人住在一起。因此在公共住宅里设计的适合于老少多代共同居住的大型单元，对厨、厕、门厅和居室分隔功能都做了相应考虑，对多代人生活方式和生活规律上的差异在室内空间上做了相应处理。
2）我国养老机构发展的现状——小而散
我国“养老机构”起步较晚，发展过程中面临着各种各样的制约，导致整体发展较慢。从总体来看，目前我国“养老机构”市场开发处于起步阶段，产品品质层次低，产业规模偏小，市场上存在诸多不规范的地方，基本上处于一个“小而散”的发展状态，尚未形成一定规模的产业集群。目前十分成功的，明显的借鉴的案例并不多。
3）我国养老机构发展的趋势——春潮荫动
随着人口老龄化加剧、家庭结构变化，传统家庭养老方式逐渐发生转变，“养老机构”市场需求日益旺盛。2006年我国老年人口规模逾1.43亿，老年人市场年需求保守估计超过4000亿元。
旺盛的市场需求趋使越来越多的房产开发商投生其中，全国各地也出现了多样化，迅速增长的态势。。
四、项目概况
本项目位于中国如皋南部的长青沙岛生态旅游度假区，如派盆景博览园中心区域，东临环岛西路，西临长江，南临如皋港，北有长青沙大桥。水、陆、空交通便捷，路网发达;生态环境宜人，胜似人间仙境。
本项目建设占地330亩，包含滩涂水上乐园用地则为400余亩，规划建筑面积21.3万㎡，综合容积率0.97，绿化率达75%，总投资预计4.02亿元人民币，分四期开发完成：
一期开发建设用地18亩，用于老年养生公寓商业服务配套、医疗康复养生中心、办公楼、分时度假养生公寓建设。
二期开发建设用地80亩，用于亲情多代居养老公寓、中期居家养老公寓、终身居家养老公寓、康乐活动中心1号（含会议及展示中心）、内部绿化建设。
三期开发建设用地110亩，用于亲情多代居养老公寓、中期居家养老公寓、终身居家养老公寓、康乐活动中心2号（会议及展示中心）、内部绿化建设。
四期开发建设用地122亩，用于亲情多代居住养老江景公寓、终身居家养老江景公寓、内部绿化建设。
本项目充分融合了如皋作为“世界长寿养生福地”、“历史文化名城”、“中国优秀旅游城市”的资源优势，同时，重点挖掘长江文化、长寿文化、岛屿生态环境资源，并融入如派盆景艺术，形成“生态、文化、长寿、养生”为主题的特色定位，打造成为华东地区规模较大的可观可游、可静可动、可短可长，集度假、休闲、养老融为一体的现代化、多功能、综合性的休闲文化养生园，让老人流连忘返，长来长寿！
五、项目战略规划
1、 发展目标（项目定位）
将本项目打造成为华东地区规模较大、省内最大的集休闲养老、老年用品交易、老龄产业学术研究、老龄产业人才培养和老龄产业发展论坛为一体化的多功能、综合性、现代化养老服务产业基地，并以此为基地在全国范围内实施养老服务机构连锁经营扩张战略。
2、 服务对象
本项目以长江三角洲为主、辅助面向全国及海外，年龄男满足60岁、女55岁以上的老人为入住服务对象。
3、 服务内容/功能
（1）休闲养老服务：老年大学、老年护理、临终关怀、长寿疗养院、医疗康复、文化娱乐、老年旅游、分时度假（1～3年短期养老）、中期居家养老（5～10年）、终身居家养老、亲情多代养老（2～3代人）等。
（2）老龄产业上下游产品交易中心：养老机构配套设备、老年食品（长寿食品）、老年用品等。
（3）老龄产业研发基地：老龄产业学术研究、老龄产业发展论坛、老龄产业人才培训、老年艺术展览中心、老龄产业博览会等。
（4）教育基地: 红色爱国主义教育基地、社会工作实践基地、老年护理技术实践基地等教育功能。
4、 运营方式
（1）建立ERP智能化信息管理系统平台，提供会员制养老服务模式，为老人提供一站式、个性化、管家式养老服务，并在全国养老服务连锁机构内提供分时度假养老服务。
（2）在虚拟企业模式下，在全国范围内，采取多种方式整合社会养老机构的空置床位资源，实施养老机构连锁经营扩张战略。
（3）依托民政部门、中国老龄协会、中国老年学会、老龄科研机构、高等院校等，建立中国老龄产业研发基地、定期举办中国老龄产业发展论坛，引导中国老龄产业发展。
（4）依靠电子商务平台及交易展示中心，发展老年配套用品上下游产业群。
六、结论
本项目符合我国社会人口老龄化发展趋势，在未来5——10年将迎来一次大的人口龄化高峰，为项目的发展提供了重要的发展战略机遇；符合国家产业政策并得到地方市政府的大力支持和配合，如皋市政府大力实施沿江开发战略，尤其是如皋港被列为国家一类开放口岸，为本项目地段的商业环境提供了政策机遇；符合投资经济效益，本项目实际投资资本5000万元，采取滚动发展的策略，四期折合总投资38361余万元，可实现销售收入54756余万元，企业积累总额为16394余万元，使用权折合固定资产9359余万元，投资回收期5年，去除实际投资资本5000万元本息，仍可实现净利润11394余万元，使用权折合固定资产9359万元