谢逸枫在深圳春交会泛珠三角楼市走向报告发布会上讲话

  首先非常感谢珠三角地产网的热情邀请,出席2010年深圳春交会“城市新生 大道光明”——泛珠三角楼市走向报告发布会活动。主题是城市新生  大道光明。前段时间4月中旬开始楼市的政策有很多，网友已经看不懂楼市接下来怎么走了。包括有些发展商的楼盘开始暂停销售，而网友对所谓的政策信号也不是很清楚，但是他们在关注下一步房子如何入市，房价如何走。今天到会的有广州的专家、深圳的专家、东莞的专家，莅临到会议现场，来给我们剖析一下下一步的楼市走向。珠三角地产网会做全程的直播，还有其它媒体的到来，感谢你们的到来。

  时 间：2010年5月1日10：00-12：00
  地 点：深圳会展中心新闻发布厅
  直播流程：嘉宾演讲入场
  中国住宅产业博览会组委会副秘书长：谢逸枫
  知名意见领袖：王永胜
  东莞嘉骏中心营销总监：伍治宇
  知名意见领袖：风云大少
  中国住宅产业博览会组委会秘书长：孔锐
  知名意见领袖：王世泰

  谢逸枫：今年房地产的走向是非常好的。从2007年中央政策调控来看，并不是打压房价，而是在调整楼市的起伏上下的稳定。到了2008年的时候，楼市出现了起伏。起伏主要的原因是受到金融风暴的冲击，而不是房价过快是中央调控房价的理由。是担心金融风暴以后会产生投资过剩的情况，到了2009年的时候，中央发出一系列救市保市政策。2010年4月14日开始，中央在泡沫出现的情况下对楼市进行调整，并不是像某些新闻媒体讲的打压房价，或出现大面积的退房潮。前段时间新闻媒体讲广州珠江新城的房价降了2千多元/平，不是这样的。

  4月30日，北京出的新政策，政策对楼市也是没有什么影响力。从五一整体的均价来看是没有跌幅的，可能五一之后有新政策出来，但是对楼市没有什么影响力的。对楼市有影响的是房地产项目的资本金，上浮到35%话开发商会倒下一片，仅仅是调整二套房贷的政策是没有影响力的，今年中央还会继续加大供应和调控的。
　　
  所以，今年房地产楼市的走向是非常好的。
　　
  从新商品房的开工量比去年有所提高，空置率还是严重的问题。虽然中央有增加保障房的量，房价不可能去打压的，是自然回到市场所认同的房价位置。房价如果能打压到30%，GDP肯定会跌的。如果GDP不跌，说明房地产的泡沫很严重了。
　　
  无论是北京，还是上海，市场上的供应量很缓慢。而有泡沫是局部性的，我认为楼市还是很好的。4月份市场价都在上浮，没有降，上浮的幅度跟全国房价上升的幅度是一致的，是没有跌的。尽管有的城市业主出现抛房、退房是个别事例。中国的房地产不会跌的，跌的话对中国的老百姓、投资银行、政府都是不好的。房地产崩盘的话受损最大的首先是银行，然后是政府，然后是投资客，最后是购房者。
　　
  4月28日广州有三个地王被收回，不到几日，富力在其他地方拿了新的地王出来，开发商在资金不紧张的情况下，不可能会下调房价的。
　　
  前面市场上供小于求的情况下，房价肯定会涨，如果你买不起只能选择保障房。因为商品房价格很高的话，是所谓的奢侈品。深圳的房价在全国排五六位，广州房价在全国排四五位，深圳和广州的房价有很大的上涨空间，未来房价还是涨的。
　　
  特别是目前通货膨胀预期和人民币升值的预期，所有的实体资金都会流入房地产，房价肯定会涨的。楼市之所以资产膨胀，是因为热钱流入房地产，热钱投资的结果。目前投资房地产或购买还是有出手机会的。尤其是政策调控之下，有部分开发商在价格上有所调整，不是降价，而是有部分尾盘，或者有部分积压的房源，要抛出的，给买不起房的人或认为房价高的人购买的。
　　
  投资客要谨慎一些，从中央到地方的政策调控，4月份以来，都是打压投资炒房屯地的，不是针对首期置业者的，而是鼓励他们置业，市场的景象才会好起来。如果把需求和改善需求打压的话，市场会崩溃的。
　　
  从目前购房者购买房源的次数来看，首次置业和刚性需求的人很多，目前是购房的好时机。到5-7月份中央一系列政策出台以后，7月房价还会涨的，上涨幅度在20%-30%。有朋友要房的话，一定要在7月份以前购买。
　　
  从开发商的推货量来看，他们已经不再捂盘了，无论是一手房、二手房供应量很小。房价之所以上涨是因为供应不平衡，不是开发商供应不及时，或政府供地不及时，而是买卖双方都进入博弈的状态。购房者觉得房价可能会跌，开发商又认为房价会涨，根据09年中央的调控政策本来是会使房价降低的，但是没有达到效果。7月前你不出手的话，7月后新政出来后再买房就来不及了，那时房价已经上涨了。
　　
  从3月-4月北京新出的政策来看，没有具体的基准率，要等7月份所有的调控政策出台的时候，中央再会进行调整，深圳没有出政策是考虑五一黄金周的原因。五一之后不是遏制高房价，而是调整需求。今天就讲到这里，谢谢大家聆听。
　　
  主持人：感谢谢总跟我们分享他的观点。