姜新国
中国商业地产理论主要奠基人之一、全国著名商业地产专家，中国第一部商业地产专著作者，在清华、北大、交大、人大、复旦、西南交大等名校讲授商业地产，业界有商业地产“教父”之称。清华大学职业经理训练中心教授会教授，清华大学房地产总裁商会商业地产主任委员。上海知名商业地产服务机构---上海在行置业投资咨询有限公司首席策划师，商务部属下的中国城市商业网点开发管理联合会专家委员、中国商业步行街管理委员会的专家委员、学术委员。中国商业地产联盟专家委员。
从事房地产近20年，担任过大型开发企业的总助、副总经理，谙熟商业地产的策划和规划、开发、营销、招商全程技术，著有《商铺投资》、《商铺韬略》、《商业地产开发经营和管理》（清华大学房地产总裁班核心教材），主持或参与了“世博轴”、“南站地下商业空间”、“万科”项目等近百个项目的策划、规划、招商和开发运营工作，是国内外公认的实战型专家，还同时担任多家大型企业发展战略顾问、项目首席咨询等。
当前中国房地产市场的七大误判
姜新国
本轮的房地产调控力度之大，前所未有，市场各种想法都有，其中比较明显的误判大致有七个。
一、打压房价说
有人称把这次调控的目的是为了打压房价，这可能是对市场的误读，至少是以偏概全，其实中国房地市场的机制已经和市场发展不相适应了，已经到了必须调整机制的时候，如果仅仅把这次调控看作是打压房价，那是太浅薄了。有这种认识的人并不在少数，所以，近几年来房地产市场调控，总是按下葫芦浮起瓢。
二、房企恶首说
有什么样的机制就有什么样的市场；有什么样的市场就有什么样的企业；就有什么样的产品，在中国房地产完全市场化的机制下，企业追求高利润无可厚非，房价越来越高，所以市场机制到了必须要调整的接点了。许多人不知道当初政府为运用市场化的手段来解决安居问题的初衷，更加不知道在这样的机制后期房价高企的结果，许多人只是简单地把开发商作为房产市场的万恶之首，甚至于借助文化、影视来丑化这个行业和行业领头人，其实人有钱了变坏，为了钱变坏在什么行业都有。
房企不是市场化的首恶，房地产企业领头人（老板）更不是妖怪，他们行业选得比较好，或者是利用了其优势或特权进入这个利润丰厚的行业，这种现象在其他行业难道就没有吗？根本的问题主要在于机制。
三、关于房价的误判
有人一厢情愿地认为通过这轮调控，能使房价下降几成，并且使房价一劳永逸地平稳下来。从感情上允许有这样的念头，在认识上千万不能过于天真，CPI指数在涨，铁矿石涨、蔬菜、黄金涨……，房价怎么会不涨呢？
这次调控的主基调是“遏制房价过快上涨的势头”，强行记住：在货币日益不值钱的当前，房价不涨就是跌，本轮管理房价的举措属于矫枉过正。如果房价下跌，无疑是投资的机会点。把房价管理到人人都满意的想法不啻于天方夜谭。
四、为谁造房的误判
偏执的任志强说是为富人造房，政府出于政治目的说是为穷人造房，这两种说法都是有失偏颇的。富人不差房，再买房只能是投资或改善，并不增加房产的实际需求量，房地产价值巨大使穷人买不起房，为穷人造房也是一个假命题。
市场应该为整个社会的需求而造房，整个市场不是简单的、扁平的，而是立体的，就买房需求进行细化，就有很多种类的购房动机，富人也有刚性需求，穷人也有投资的需求，而城市小资、白领也有为防范职场风险及养老问题的投资购房，总之，房地产开发以满足市场各种需求的购房（恶意炒房者除外）由此而设计出各种类型的物业。
五、关于住宅规格的误判
在福利分房时期，为了达到一定的建房标准，对住宅进行了规格的规定，在前年又出现了70-90平米这样的刚性规格限制，其实这种规格的限制加剧了大中城市的购房者的困难。市中心不应是富人的专住区，通过住宅房型的调整，使一般收入者也有市中心居住的选择权利，如上海市中心区域的房型下限是否可以放宽到45平方米，以方便部分人士居住市中心的需求；一般收入人群也有市中心居住、上班就业、生活习惯的需求，如是这样，城市中心可以造经济实用房，城市的交通压力减小，商业繁荣得以持续，而对住宅进行强行的规格限制，城市中心只有豪宅，绝大多数的人是无法买的，后果是部分住宅无效开发，城市中心区域的活力降低，价值弱化，这也是近几年上海市中心商业价值增长缓慢一个重要原因。
六、对房地产的经济地位误判
房地产是不是支柱产业的争议一直没有停止过，房地产产业的支柱产业的地位也一直没有得到确定。其实房地产产业的支柱产业的地位事实存在，许多大中城市人口的住房消费占家庭支出的10%之上，而去年房地产的产值占我国GDP的比重达13%，这就说明了房地产的产业重要性；金融危机袭来，政府迅速放宽房地产政策，对我国的经济“V”字型反转起到关键作用，“铁公基”属于投资拉动，而房地产消费则是真正拉动内需的，我们不能好了伤疤忘了痛。
中国房地产市场走到现在并不容易，在没有市场化开发房地产之前，有一个亭子间住5、6个人窘境，房地产对经济的拉动作用很小，所以经济发展也不快。在市场化走到一个顶峰阶段之后，其痹端也暴露得十分彻底；房地产以钱为上而忽略满足社会基本需求，使产业进入了一个需要调整的关键时刻，但是，这并不影响其行业地位；如果房地产以少数为服务对象，必将毁掉这个市场，房地产只有为绝大部分人服务，把市场规模做大，其经济作用才会更大，经济地位才会得到更广泛的认可。
七、对本轮调控的误判
对房地产企业而言，近几年的调控见得多，形成“只有经验，没有教训”的感觉，面对本轮调控，大家较多的是“房价掉多少”、“调控的周期多少长”等猜测，极少有人对市场转型的预测。本轮房地产调控并不是简单的压房价，从各项配套政策来看，如供地、开发、资金、购房条件及按揭、满足刚性需求的导向等，市场是不是会让企业“换一种活法” 了？
不管中央对市场调控的力度多少，导向如何，房地产市场本身到了一个变型期了，这个是企业千万不能误判的。
正华点评：政策与市场的双向适应和调节是当前中国房地产业所面临的一堂大课，正确认识和评判房市，这是意识领域方面对房市认知的关键。中国著名地产专家姜新国教授所归纳的七大误判问题的原因在于业界不少人对市场有片面的认识，或者说是误解，更有甚者是业界有些人教条地带有以偏概全的思路来思考房地产问题，我们现在更需要深层次全方面地正确研判探析房地产市场。
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