楼市调控的“板子”终于打到开发商
土地增值税是以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为计税依据。 土地增值税与房产业土地增值税的功能是国家对房地产增值征税。是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
土地增值税是对房地产企业收益影响较大的税种之一。2006年12月28日国家税务总局发布的《关于土地增值税清算大成房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》中明确规定：从2007年2月1日起。房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为“清算制”。
2006年底国税总局下发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从2007年2月1日起全面清算土地增值税，其中也规定了若干清算细则。但由于随后世界金融危机爆发，国内房地产行业调控转向，这一政策没有得到严格执行。
市场效应的敏感时期，第二波调控，以土地增值税为指向的调控思路日渐明晰， 剑指开发商 。2010年5月26日，国税总局公布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。在楼市政策调控引发此次通知可以看作是2006年通知的升级版，在不改变土地供应制度的前提下，要求比之前的规定更严格。而规范土地增值税最直接的影响落到地产商头上。政策着眼点的变化表明这次直接把“板子”打到开发商身上，从供给端来调控房地产市场。
为缩小开发商的避税空间，通知明确，开发企业财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；不能提供证明的，开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。其他房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
据悉，通知主要针对土地增值税清算的八项问题，具体包括土地增值税清算时的收入确认和税费扣除、房地产开发费用的扣除、拆迁安置土地增值税计算等等。 其中，根据最新规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
土地增值税清算细则如果严格执行，对于毛利率40%以上项目的利润影响应该在20%以上。按照收入1%预缴的金额远低于按照细则规定应计提和清算的金额。假如在全国范围内严格执行细则并集中清缴过往未缴的税款，甚至可能对企业当期利润和现金流构成相当大的冲击。土地增值税清算再加上房产税的酝酿，可能意味着未来房地产调控将由税收担纲。严格征收土地增值税，将会增加开发商囤地和捂盘的成本，对开发商的资金链产生压力，从而促使开发商加大开发力度、调整开发结构、加快市场供给。
土地增值税是累进税率，房价越高，获得的利润越多，缴纳土地增值税越多。之前，大部分房地产公司的土地增值税仅按1%-2%预征，待楼盘销售交付后再进行清算。但由于清算难度大，实际缴纳比例远低于税法规定比例。 严格清算增值税，包括已经销售的楼盘，如果能够全部清算，2009年各地理论上至少可以获得2640亿元的税收收入。当前，楼市调控组合拳掷地有声，严格土地增值税执行可谓是楼市调控政策的延续或者说是新一轮调控的开始。一旦该政策被严格执行，开发商们避税空间大为缩小，将会因此前低成本拿地和目前高土地增值而遭遇“清算危机”。囤积土地的行为将被遏制，商品房供给可能随之增加，楼市供不应求矛盾将会得到缓解。
综合各方分析，由于近期地方融资平台被收紧，各地政府财政压力骤然加大。根据现行税收收入的划分，土地增值税属于地方固定收入，严格执行税收政策无疑将能充盈地方财政，有望得到地方政府的支持，避免地方政府犹疑于调控政策的问题。目前国家针对房地产行业的调控仍将集中于对国十条的细化，同时政府也对前期政策的实施效果进行观察，信贷的收紧以及目前已有的土地增值税、营业税、个人所得税等税收的严格执行将会有效抑制投机需求，打击开发商囤积土地。随着供应量的增加和投资投机性需求的下降，供求将趋于平衡，同时交易量的萎缩仍将维持直至房价的下跌。
中华人民共和国土地增值税暂行条例
中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则
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规范土地增值税清算 抑制部分企业暴利
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