新国四条后如何应对土地增值税清算

作者：李明俊

2010年4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）发布后，在媒体界和地产界再次引起热烈讨论。但从目前实际效果看，并不明显，全国各地成交量应声而落，但价格并未明显走低。接下来，政府必然会有后手推出。新国四条中有关“税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查”很有可能随之推出。土地增值税清算这把一直悬在房地产开发商头上的一把宝剑一旦祭出，会对开发商现金流带出严重影响。

我们为北京某单盘过百亿的高端楼盘算一笔帐，其均价在45000元左右，成本合计不会超过15000元，目前在预征阶段，交纳的各项税负约占销售额的10%，一旦清算，仅土地增值税就会达到销售额的20%左右，各项税负合计会达到销售额的40%左右，如以100亿销售额计，则意味着须补交30亿左右的税收。这一点，须要各地产开发商居安思危，未雨绸缪，认真思考。那么，应对指导思想应是什么呢？

土地增值税应对整体筹划思路

对民营和外资房地产企业来说，土地增值税清算应对的总体思路就是延伸价值链，多造“壳”，将利润向上下游延伸（国企地产公司因涉及其他因素，这个思路实现起来有一定制肘，在些暂不讨论）。

为什么这样说呢？房地产企业与其它行业相比，除了要缴纳流转税营业税、企业所得税以外，还有其它行业无需缴纳的土地增值税，这也是房地产税负特别重的原因之一。因此，税务筹划的基本设计思想就是将房地产行业利润转化为非房地产行业利润，比如建筑、装修公司、园林绿化公司、服务、贸易等其他关联行业利润，起到降低土地增值额以及适用土地增值率的双重效果，最终达到降低税负目的。同时由于房地产行业不能采取核定征收企业所得税，而其它行业则没有强制要查帐征收的要求，分流利润的外围公司利用核定征收以及财政返还或财政奖励政策也是降低整体税负的有效措施之一。