从“两可之说”到“激励相容”
版次：GD19 版名：广州读本 二手房产 稿源：南方都市报 全国订报
摘要：百姓要降房价，目的是能买得起房；开发商要升价，以获取巨额利润；政府要稳定房地产，在发展经济与照顾民生之间搞平衡。角色不同，想法各异，应该说大家都没有错。
著名策划人、房地产专家、企业管理专家 周帆
专栏：非凡之道
百姓要降房价，目的是能买得起房；开发商要升价，以获取巨额利润；政府要稳定房地产，在发展经济与照顾民生之间搞平衡。角色不同，想法各异，应该说大家都没有错。
春秋战国时有一名家叫邓析，以“操两可之说，设无穷之辞”而闻名：郑国洪水泛滥，一富人被淹死，尸体被某人捞起。家属想出钱赎回尸体，因得尸者要价太高而请邓析出主意。邓析说：“你安心等吧，你不去买没人会去买的。”死者家属觉得有理。过了一阵，得尸者见死者家属不再来赎尸，尸体眼看就要腐烂，也请邓析出主意。邓析说：“你安心等吧，他们只能到你这儿来买尸体，不可能到别处去买。”得尸者觉得没错。故事的结局虽不得而知，但可以预见，如死者家属和得尸者都遵从邓析的意见一直等下去，结果只能是两败俱伤。
这又让笔者想到了经济学里的一外名词：激励相容。何谓激励相容？指在市场经济中，每个经济人都有自利的一面，其个人行为会遵循自利的原则。如果能有一种制度安排，使行为人追求个人利益的行为，正好与企业实现集体价值最大化的目标相吻合，这一制度安排，就是“激励相容”。“激励相容”能够有效解决个人利益与集体利益、国家利益之间的矛盾冲突，使行为人的行为方式、结果符合集体、国家价值最大化目标，即个体价值与国家价值的两个目标函数实现一致化。
激励相容的主要目的是消除“相互抱怨”，达到共赢。
在政府、开发商、消费者之间，笔者认为，最重要的是要坚持激励相容、相容共生的基本原则。
要解决房价过高问题，让百姓买得起房，同时又保障开发商的合理利润，有利于经济发展，笔者认为，一是“制度安排”，在制度安排上又首推土地制度安排。房价过高的其中一个重要因素是地价过高，当务之急是改革土地出让形式，现今的招拍挂方式，只会把地价不断推向高峰。控房价，就得从土地这个源头开始，否则是舍本逐末。二是探索出一套长治久安的住房保障体系与房地产开发体系，从供求两个环节上做文章。
另外，目前中国的消费，是畸形的，奢侈消费成为当前中国的主流消费，而住房就是奢侈消费中最触目惊心的，许多市民在手头不宽裕的状况下，仍然在奢侈消费；国人的投机心态较为明显，住房的投资性需求占了很大市场份额。如果能有效解决投资性需求和富余性需求，遏止奢侈消费倾向，可能房地产市场才能真正迈入健康稳健发展轨道。