谢逸枫:恒大做降价“带头大哥”很明智
2008年初，“地产一哥”万科A（000002.SZ）曾以“拐点论”为由头，拉开开发商降价的序幕。两年之后，恒大地产抢跑了这“第一棒”。近期楼市的新政接踵而至，买家观望情绪浓，成交量骤冷。中国楼市已经进入买卖双方的僵持格局，要打破这种局面唯一办法就是自己降价，自己拯救自己。所以，开发商主动降价，比预期来得还要早。周围打响开发商降价第一枪——恒大是很聪明的。5月5日恒大所有楼盘均以原价的八五折优惠出售，打响了今年以来发展商降价售楼的头炮。虽然，恒大首祭“降价”大旗 但是，不会成开发商洗牌导火索。
因为，恒大八五折优惠售楼也不是单纯的促销行动，而带有一定的全国经营和开发战略意图。所以，其他房地产开发商显然暂时并不打算“跟风”，例如保利等八家地产商称不打算跟风恒大降价。
根据恒大的人解释：“决定推出八五折的优惠，主要出于两方面的考虑：其一，恒大作为一家大型的开发商，需要保持平稳的现金流的增长；其二，这是恒大的一个战略性举动，目的是为了在目前的调控背景下扩大市场份额，加速行业整合，兼并吸收其他小型的开发商。”
所以，市场不好的时候，要现金为王，集团打算借助这一次营销计划在市场观望时抢先一步，抢占市场份额，目的是回笼资金准备抄底土地市场。尽管是全国性8.5折促销，但由于各个城市和楼盘存在差异，并不会一刀切。另外，市场可能出现分化，部分城市跌幅较大，而部分城市不受影响。
房企首擎降价大旗，而恒大做降价“带头大哥”是很明智的。5月5日起，恒大地产全国约40个楼盘同时推出8.5折促销让利活动。这是新一轮楼市调控背景下，第一个擎起降价大旗的大型房地产开发企业，标志着高房价开始松动。从目前销售的价格上分析，8.5折优惠意味着房价下跌10%-15％，或许，恒大地产推倒的是楼市降价的第一张“多米诺骨牌”。
五一期间，一机构所做的十大房企新政“生存之道”调查显示，包括万科、保利、中海、华润、金地在内十个房企的上百个在售项目，动辄大幅涨价的做法已经完全消失。“虽然降价迹象尚不明显，但在新政持续影响下，恒大这一领降行为至少将影响其楼盘分布的广州、成都、重庆、武汉、南京、沈阳、天津等20余个典型城市的房价走势。
其实，恒大目前完全没有资金压力，5日，恒大公布了今年4月的销售业绩，实现合约销售额37.4亿元，合约销售面积57.8万平方米，合约销售均价每平方米6467元。4月合约销售额较去年同期增长55.9%，销售面积同比增长17.8%，销售均价同比增长32.4%。恒大去年上市之后，截至2009年12月底，现金余额163.6亿港元。而今年1月底现金余额190.2亿港元，2月底现金余额156.6亿港元，3月底现金余额150.6亿港元。
今年4月份，恒大继今年1月成功发行五年期、年利率为13％的7.5亿美元优先票据之后，再次发行6亿美元优先票据，资金状况进一步改善。截至4月30日，恒大的现金余额达209.9亿港元。不过，有统计显示，4月房企销售记录良好，但对资金的渴求仍然强烈。4月，恒大成功发行6亿美元优先票据，年利率达13％；恒盛地产、碧桂园等企业也大举融资。
在高调融资的同时，房企未忘打通另一条资金输血通道，即销售回款。业内不久前就预计部分去年在港上市的房企可能受首个财年业绩增长数据的需要而率先降价回款，恒大、龙湖即在此列。另外，一些为上市而大举扩张的房地产项目，目前正是支付土地出让金和工程款项的集中期，这也是开发商热衷促销回款的重要原因。
在高调融资的同时，房企未忘打通另一条资金输血通道，即销售回款。业内不久前就预计部分去年在港上市的房企可能受首个财年业绩增长数据的需要而率先降价回款，恒大、龙湖即在此列。另外，一些为上市而大举扩张的房地产项目，目前正是支付土地出让金和工程款项的集中期，这也是开发商热衷促销回款的重要原因。
五一假期前，北京正式出台房产调控的通知，要求“充分认识房价过快上涨的危害性”，“遏制房价过快上涨,促进民生改善和经济发展”，4月26日，青岛也已出台的相关细则文件。一般来说，负债比率较高、开发规模较大、处于热点城市的开发商，比较容易采取打折销售的措施。
不过，决定打折售楼的举措，仍然与宏观调控下为减少持有的成本和风险有关。有人用数据方式说富力有可能成为下一个下降房价的开发商。数据显示，截至去年底，富力地产的净负债虽然有改善，仍高达97.6%。而恒大地产的总负债与股东权益比率则为110.2％。
例如，一月之内“四记”重拳新政，让楼市地震。在猛烈的楼市政策调控打压下，大型房企经历了从撑着不降价到被迫降价，最后到主动降价的痛苦心理转变。房企不再以资金不紧张或者不差钱为借口，“硬撑”不降价，开始拉开真正价格促销的序幕，暗中跑量降价，现金为王。而地方版新政楼市调控政策将密集出台，加快了开发商和投资客对于楼市房价上涨预期的崩溃想法，新政不仅扑灭了春交会和房博会及房价上涨之火，还提醒了开发商房价上涨梦。
这是此轮宏观调控以来，第一个公开宣称降价的大开发商。在眼下形势胶着的房地产市场里，“降价第一枪”已然打响。而此前，人们预期须等到新政出台后两三个月。2010年5月5日，恒大地产（03333.HK）在香港宣布，集团旗下所有产品将全线打折，以8.5折对外销售，正式以下降房价的方式跑量销售。这也许仅仅是开发商的第一轮降价，应该是出现在楼市新政出台后两三个月。而规模性降价会出现在七八月份，因为去年第四季度开始赶工的很多项目，将集中在此期间开始上市，货量届时会有一个井喷。
新政执行一周之后，全国楼市一片萧条，房事冷清，观望气氛笼罩市场。原本传统旺盛的火爆楼市销售季节残遭新政策“大扫荡式”的围剿，彻底击灭开发商抱团上涨房价同盟的战略，“五一”楼市小黄金周以惨败和流产而告终，有部分“热销楼盘”唱空城计 ，开发商或死扛或甩货。目前大多数开发商手中存货不多，未来的供应量以新盘为主，因此，多数开发商将在新盘定价上做文章。
注：文章部分内容和观点发表于财经和证券报及南方都市报等报纸媒介上。
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